應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入扣除稅法規定的項目金額後的余額。
2.新房地產的扣除額。
（1）取得土地使用權支付的金額
（壹）納稅人為取得土地使用權支付的土地價款。
②納稅人取得土地使用權時按照國家統壹規定繳納的相關登記過戶費用和契稅。
②房地產開發成本
房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發費。
③房地產開發費用
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用未按納稅人實際發生額扣除，應根據以下兩種情況分別扣除:
（1）財務費用中的利息支出，可根據轉讓的房地產項目計算分攤並有金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按照商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的5%以內扣除。計算公式為:
允許扣除的房地產開發費用=利息+（支付的土地使用權價款+房地產開發成本）×5%或更低。
（2）財務費用中的利息支出，無法根據轉讓的房地產項目計算利息支出或無法提供金融機構證明的，房地產開發費用應在“取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本”之和的65，438+00%範圍內扣除。具體扣除比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為:
房地產開發費用可扣除額=（土地使用權價款+房地產開發成本）×10%
（四）與房地產轉讓相關的稅收
與房地產轉讓有關的稅收是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。為轉讓房地產支付的額外教育費也可以作為稅收扣除。
說明房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅已按房地產開發企業財務制度規定計入管理費用，因此不允許單獨扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
（五）財政部確定的其他扣除。
從事房地產開發的納稅人，可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和扣除20%。
解釋1此折扣僅適用於從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。
解釋2從事房地產開發的納稅人在銷售“新建商品房”時僅適用20%加計扣除。
3.土地增值稅稅率
（1）增值額不超過扣除項目金額的50%。
土地增值稅=增值額×30%
（2）增加值超過扣除項目金額的50%，但不超過100%。
土地增值稅=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）增值額超過扣除項目金額的100%，但未超過200%。
土地增值稅=增值額×50%-扣除項目金額×15%。
（4）增加值超過扣除項目金額的200%。
土地增值稅=增值額×60%-扣除項目金額×35%
法律依據:
《中華人民共和國稅收征收管理法》
第壹條為了加強稅收征收管理，規範稅收征納行為，維護國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。
第二條本法適用於稅務機關依法征收的各類稅收的征收管理。
第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，應當依照法律規定執行；國務院有法律授權的，依照國務院制定的行政法規執行。
任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收的征收、停征、減稅、免稅、退稅、補稅等與稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
第四條法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
法律、行政法規規定有代扣代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定納稅、代扣代繳、代收代繳稅款。