通貨膨脹後房貸基準利率的變化,貸款基準利率4.8是上調還...

壹、通貨膨脹後房貸基準利率的變化,貸款基準利率4.8是上調還...

現在政策改了，存款利率和通脹掛鉤房貸不和通貨膨脹掛鉤了，想改固定還是浮動的，只有妳才能做主並承受。

二、房貸20年利率基準利率上浮10％有必要轉換成LPR嗎？謝謝？

關於存量貸款利率是否應該轉化為LPR，這類問題不少，這裏面誤讀的成分。實際上，不存在應不應該轉換的問題有選擇轉與不轉的權利。

根據央行30號公告，的個人住房商業貸款合同，貸款利率都必須由參考基準貸款利率定價的浮動利率轉換為LPR加點，轉換時間由2020年3月1日開始，到8月31日之前完成。只有僅剩下壹個重定價周期的個人住房貸款合同可以不進行轉換。202的個人住房貸款合同，全部采用LPR加點計息。

雖然轉與不轉沒得選擇，但在轉換方式上，還是有兩種方案可供選擇：壹是直接轉換成固定利率。其中，轉12月發布的LPR為基準。根據30號公告，無論是轉換為為固定利率，在下壹個後的利率水平必須與轉換之前執行利率水平壹致。轉換之後，加點及固定利率保持不變，並且不能再次轉換。在下壹R加點的，每壹個重定價日起至下壹個重定價日，執行貸款利PR加點計算。

以題主的貸款利率為例，基準貸款利率五年以上為4.90，上浮10%實際利率5.39，2019年12月五年麽，轉換後的貸款利率為LPR59基點，或者固定利率5.39。

由於當前利率下行趨勢已定，所以比較劃算，而且早轉換早受益。2020年3月五年LPR為4.75，4月五年LPR已降為4.65。假設題主是在3月份完成轉換的，而貸款合同的重定價日為2020年4月1日，那麽在4月1日之後，實際執行的貸款利率將由5.39降為5.24，如果貸款額為70萬元，等額本息方式，則轉換之後，壹年可節省708元。當然，如果轉換時選擇的是惠了。

從長選來看，房貸利率下行的幾率是很大的。也就是說未來房貸利率還有可能下行。

以前貸款的基準利率為4.9%，這個利率是基準利率時代最低的貸款利率，可以說房貸是非常劃算的貸款。最近的lpr為4.8%，比基準利率要低0.1%，和4.9%的基準利率相比，兩者的

我建議貸款年限所剩不久的購房者，比如房貸年限已經低於5年的購房者，可以選擇固定利率，也就是以前的基準利剩下的大多為本金，利息占比已經很少，就算選擇l省不了多少利息。率下降帶來的好處，但是也不會因為利率上漲而漲利息。

如果是剛貸款不久，或的購房者，可以選擇lpr。從長遠看，貸款利率還會下降，在房貸利率下降的同時，可以節省更多的利息。

未來幾年或者未來十年房貸利率的具體走勢，總結壹下就是要想穩定就選擇固定利率，自己要還的月供和利息壹目貸利率還會出現大擇lpr，房貸利率下降就可以節省利息。

本政策其實是針對原來浮動利率多數固定利率房貸用利率要替代我國的基準貸款利率。

如果妳的房貸在之前是浮動利率，也就是2015年起，五，現階段浮動利率大約是5.39%左右。

妳可以選息還房貸，妳也可以和銀行重新協商按照新的固定利率來還款，現階段利率長期走低的情況下，應%的房貸利率。這其實就是新的壹個房貸合同

妳也可以選擇浮動利率，時間為2020年3月到8月31日。現在LPR利率是4.15%，那麽妳如今的加成是30%左右。也就是4.15%1.3=5.395%。當然，這裏的小數點會精確壹下，不會超過妳原來的5.39%的利率。

未來，如果LPR利率下行，那麽後面那壹年妳的利息負擔下降，比如如果2021年那個時候LPR利率是4%，那麽4%1.3=5.2%。

記住：所有選擇，兼有代價。

浮動利率好嗎？

浮動利率當然是好的，十年前，大多數貸款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未來呢？壹般會越來越低，像歐洲日本，負利率。到時候妳的利息就全免，當然本金還是要還的。

但是浮動利率是有風險的。固定利率看上去年年吃虧，但是萬壹有壹年利率上天呢？比如阿根廷基準利率60%如今，比如美國在1980年曾將利率提高到16%，因為惡性通脹。當然，聰明人會說，要是惡性通脹，我就提前賣房子還錢。誒，這倒是不錯的選擇。可問題，我們沒有這麽高效。房子哪是說賣就能賣的。因為浮動利率會承受利率上行的風險。大家都知道，現在5%的利率，向下最多變為0%，也就是不要利息，向上可是有很大空間。多少都不知道。

固定利率好嗎？

固定利率是不劃算，不經濟的，但是固定利率是能夠規避風險的。妳看著利息壹年比壹年低，甚至於負利率，妳依然在還5%的利息，心裏面不舒服。但是，如果壹個人收入穩定，這只是成本負擔高了點。所以，妳只要不停穩定的歸還就可以了。對於未來的確定性，則要高得多。

現狀看，依然建議浮動利率

本身妳是基準利率確定的浮動利率，未來，妳是LPR確定的浮動利率。妳的浮動利率如果在過去十年壹直是浮動，妳是劃算的，2015年那次降息，妳壹定是得到了好處。妳也發現，利率趨勢整體是向下的。那麽未來只是改變壹個計算利息的相對標準。這沒有任何影響。所以，建議還是浮動利率。但是，考慮到，浮動利率有風險，這個風險雖然概率很小，但是這是選擇的代價。

先來看下央行是怎麽說的吧。

壹、本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換壹次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後壹個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1號以後，全國貸款買房的用戶妳們可以和銀行重新簽訂貸款合同了。涉及到的個人房貸數量，高達28萬億。

如果重新簽訂的房貸利率下降1%，那麽100萬的貸款，壹年可以省1萬的利息，每個月可以省833元。對大部分家庭來說，無疑是壹個利好。到8月31號截止，每個人有5個月的時間可以去操作。

我先說結論：

建議轉LPR，且只簽訂壹年期的LPR。

什麽是LPR？

簡單的說，就是貸款利率不再由央行決定，而是由幾家大的商業銀行根據市場的變化自行定價。這其實等於央行把基準利率的定價權，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關鍵壹步。

然後還有壹個加點的問題，以前是按基準利率進行浮動，上浮20%或許下浮10%，以後就沒有這個上下浮動的問題了，統壹改為固定加點，加點數值在合同剩余期限內固定不變。

舉例：

小明買的房子貸款利率是按基準利率上浮10%來定，那就是4.90%x(10.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那麽這個差額就是5.39%-4.80%=0.59%，那麽妳的固定加點值，就是正59個基點。

小紅買的房子貸款利率是按基準利率下浮20%來定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那麽這個差額就是3.92%-4.80%=-0.88%，那麽妳的固定加點值，就是負88個基點。

如果以後LPR的利率繼續下降，降為4%的話。

那麽小明的房貸利率就是4%0.59%=4.59%，小紅的房貸利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各國的房貸利率，美國目前是保持在2%~3%之間，英國是在2.75%~3%之間，我們中國的平均房貸利率是5.53%，基本是歐美發達國家的兩倍。

再加上世界範圍內已經很多國家已經逐步進入負利率時代了，所以未來LPR下降是有很大可能的事情。所以這裏的建議大家不要簽固定利率，最好是采用LPR加點的模式，而且期限是壹年期，如果LPR持續下降，那麽我們房貸的利率也可以做到壹年比壹年低。

現在的房貸基準利率是4.9%，如果上浮10%的話就是5.39%。根據新規則未來，妳可以選擇要麽是按照5.39%，持續20年不變。要麽是改成浮動利率，也就是五年期LPR加點，加點為5.39%（現執行利率）-4.8%（當前5年期LPR）=0.59%，所以妳的浮動利率是前壹年的5年期LPR0.59。這樣壹來，只要未來的lpr小於4.8%妳的轉換浮動利率就是值得的。

是否轉換跟妳現在的基準利率上浮或者打折沒有多大關系，關系比較大的就是未來的LPR是上漲還是下跌？所以妳認為下跌轉換就鄭浮動利率如果妳認為上漲就選擇固定利率。

當前經濟情況下，lpr下調是大概率的。壹是世界經濟整體都處於壹個非常弱勢的環境，日本歐洲都已經是負利率，美國連續三次預防性降息。中國的經濟近期也面臨較大的壓力，所以接下來降息也是大概率事件。我認為五年內lpr利率都是壹個下降的趨勢。所以如果妳的貸款還剩五年，甚至十年，我都推薦妳選擇浮動利率。

10年或20年後，lpr是上漲還是下跌？現在很難預測。但是如果妳的貸款還剩20年，我仍然推薦妳選浮動利率，因為十年內利率下調是比較確定的。十年後貨幣在不斷貶值。妳的債務數值不變，但是實際的購買力已經下降了。我們可以想壹想。十年前，如果每月還2000塊錢，是多大的壓力，而今天還2000塊錢壓力就小很多。所以，即使那時候lpr上漲了，那我們前10年所享受的收益會大於10年後的付出。

關於這個問題，我發現很多人有壹個誤區。

他們往往覺得，如果自己的房貸利率高，就應該轉換成跟隨lpr變化，如果自己的房貸利率低，就應該選擇固定利率。

這種觀點毫無依據，是否選擇利率跟隨lpr變化，其實和以前的房貸利率高低並沒有直接關系，充其量只是壹種心理感受。

因為這次的房貸利率調整方案中，首先做的是和lpr加點利率接軌，也就是把原來的基準利率浮動模式，變更為lpr加減點，首次轉換的利率是不會變化的。

比如妳原來的房貸利率是5.88%，妳在2020年4月份選擇變更合同，那時候的lpr為4.8%，妳的加點數就是108點，妳的房貸利率仍然是5.88%。

這種情況下妳有兩種選擇，壹種是選擇固定利率，也就是說今後的房貸利率保持5.88%不變了，另壹種是選擇利率跟隨lpr變化。

如果妳選擇了後者，至少需要在壹年之後利率才有可能變化，這要看當時的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，妳的房貸利率也會保持5.88%不變，如果lpr上升到5%，妳的房貸利率就會變成6.08%，如果lpr下降到4.6%，妳的房貸利率就會變成5.68%。

由此可見，是否選擇利率跟隨lpr變化，和以前的房貸利率高低並沒有關系，關鍵是判斷未來利率會下降還是上升。

如果確信將來利率會走低，那麽就選擇跟隨lpr變化，如果確信將來利率會升高，那麽就應該選擇固定利率。

妳現在的房貸執行利率是：4.9%（110%）=5.39%，按照當前的最新房貸利率政策，存量的浮動房利率房貸都需要轉換以LPR為定價基準的房貸利率，那麽妳有兩個選擇：固定利率和浮動利率。

妳如果選擇固定利率，那麽妳以後的房貸利率就永遠是5.39%，無論以後LPR是否變化，都和妳無關，漲了，就算是妳賺了；反之，如果LPR跌了，那麽就算是妳輸了，這個有點賭的意思。