美國聯邦調查局辦公樓的主人是壹位知名人士，他的名字叫歐文·莫拉斯基。他是誰？他和生意夥伴莫·達利茨(Moe Dalitz)壹起創立了天堂發展公司(Paradise Development Company)，生意在拉斯維加斯無法無天的暴民時代達到頂峰。莫·達利茨(Moe Dalitz)是底特律臭名昭著的紫色幫派(Purple Gang)的創始人之壹，該幫派聚集了壹群中學輟學學生，通過謀殺、綁架和販毒積累了大量財富。現在，他們正在為美國聯邦調查局建造壹座辦公樓。羅伊·格魯特曼律師是1990備忘錄中犯罪史上的重要人物。只有幸運的盧西亞諾和巴格西·西格爾才能在冥界的歷史上留下同樣的印記。上世紀40年代，他甚至有過在市政府慶典上被克利夫蘭公安局長趕走的經歷。
現在，84歲的莫拉斯基患有骨髓癌晚期，渴望解決自己的商業問題。同時，他還要照顧兒子，兒子在2008年金融危機中欠下5500萬美元無擔保債務，宣布破產。他女婿在1994壹起電信詐騙案中認罪。現在，他的女婿和女兒被指控在Mission Beach公寓的房地產項目上單方面違約。
開發商Molasky甚至不擁有該地塊！意味著不能從銀行融資來建。12，17年2月，美國移民局明文規定，任何租賃創造的就業都不會被視為EB5投資者創造的新就業機會。美國聯邦調查局辦公樓是明令禁止的。這意味著，如果去掉美國聯邦調查局的員工，減去施工崗位的數量(施工期不足2年的施工崗位不視為新增崗位)，整個項目能有多少個崗位？能否滿足800 EB5投資者的需求？這是任何壹個EB5投資者在投資前必須明確的。項目已經啟動，那麽到EB5資金進入項目時(明年年中)，項目已經完成壹大半，能有多少就業機會歸功於EB5，我們拭目以待。
因為莫拉斯基目前並不擁有該地塊，所以無法從銀行獲得融資。這意味著私人投資者必須依靠過橋貸款，然後使用EB5資金來償還貸款。我們EB5投資者擁有的49%股權抵押實際上只擁有地上建築。在美國，地面以上的建築如果不與土地相連，就沒有有價值的使用權。那我們怎麽才能兌現本金呢？這種意義上的投資安全從何而來？如果四年的租金收益沒有鎖定在募資意向書上，那麽至少要有壹個固定的再融資渠道，否則五年歸還本金仍然是壹個美好的願景。如果年租金收入小於10萬，如果EB5本金分五年償還，則意味著建成後四年的租金收入必須是純利潤。我們可以估算壹下，其實除去維護運營成本，壹年下來剩下的利潤大概不到600萬。就算聖地亞哥當地房地產服務業市盈率10倍，整個租賃業務的估值也不到6000萬。註意，因為我們不擁有土地，不幸的是，我們只能將其視為租賃業務。然後，49%的股份不到3000萬。如何再融資來償還4000萬EB5貸款？讓我們壹起雙手合十，等待這位大亨在90歲時帶領EB5投資人創造另壹個資本神話。
在美國被熱議的1億的建設成本到了中國，變成了1.5億的宣傳成本。需要了解其他項目的資金來源。因為我們不擁有土地，也沒有融資能力，如果6000萬(1-4000萬EB5)的資金沒有著落，如何保證其他項目的按時完成？如果莫拉斯基先生拒絕償還EB5的貸款，並使用高壓手段讓法院做出有利於他的判決，妳在中國該怎麽辦？妳準備投資壹個沒有土地的房地產項目嗎？
妳也準備好去美國聯邦調查局大廈了嗎？