“雖然房子還沒交付，但業主群裏時不時有人討論預付款的事。“小林在四川從工行貸的款，利率5.83%。今年2月調整過壹次，但也只是降到了5.78%。最近小林也動了心思，用手裏的閑散資金進行提前還款。
有很多年輕人和小林有類似的打算，甚至已經行動起來。
各種社交平臺的經驗分享看起來很有說服力。但是妳有沒有想過自己適合提前還款？
而妳知道各種推銷電話宣稱的“轉貸”、“貸款置換”隱藏的風險嗎？
房貸利率繼續降低。
提前還貸玩新花樣
“預付款有這麽厲害嗎？”小紅書壹位網友分享，建行提前還款4.5萬，利息減少了18萬。“趕緊搬磚，還商業貸款”。
“我感覺我做房貸的時候受到的禮遇，我還貸的時候需要還給銀行。”還有壹位網友感嘆，去農行提前還貸，要收3個月的利息作為違約金，還要提前壹個月預約。
但是，業主群裏鄰居之間的討論，也實時播報壹些提前還款可能遇到的其他情況。“在壹家股份制銀行有鄰居的房貸。我打電話問了，說可以分多次提前部分還款，也可以壹次性結清。但是，任期不能變。”小林說，這個鄰居原本想縮短還款期限，但被銀行拒絕了。
有鄰居了解到，某股份制銀行只能提前“10的倍數”還款，即“只能還10萬、20萬、30萬”。而某國有銀行則對提前還款的下限和次數有限制，“最低5000元，壹年最多壹次，有違約金”。
LPR基準利率的壹再下調，也讓站在房價和利率高點的購房者開始權衡利弊。
在小林的業主中，有人用另壹套利率為5.75%的房屋按揭，結清了利率為6.125%的房屋，現在重新購買了利率僅為4.25%的改善型房屋。“在換房的同時，調整了利率，壓力瞬間小了很多。”
“下個月準備還房貸，2019年底的貸款，利率6.3%。”8月22日，在看到LPR報價再次下調後，壹位三年前購買了壹套房產的小東立即想到了提前還貸。
小東算了壹下，先還完剩下的貸款230萬，再拿出房貸，又貸了330萬。“利率只有3.6%，就算加1個點的貸款手續費，也是劃算的。”
抵押貸款利率大幅下降。
與高點相比，下降了1個多百分點。
隨著房地產市場的不斷調整，購房者買房更加謹慎。國家統計局7月15日公布的數據顯示，2023年上半年，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降22.2%和28.9%。
與此同時，個人住房貸款的規模擴張越來越慢。近年來，雖然個人住房貸款余額壹直保持正增長，但增速壹直在放緩。尤其是2023年二季度末，個人住房貸款余額雖然達到峰值38.86萬億元，但同比僅增長6.2%，創近年來新低。
分季度看，個人住房貸款增量明顯下降。今年壹季度，個人住房貸款增加5200億元，為去年同期的40%；第二季度的增量進壹步收窄至200億元，去年同期為9100億元。
與之相伴的是，個人住房貸款利率悄然下降。
央行每季度發布的《中國貨幣政策執行報告》顯示，2017年6月，金融機構新發放個人住房貸款加權平均利率為4.69%。自2017年9月以來，新發放的個人房貸平均利率壹直在快速上升，並壹直保持在5%以上。2018年9月升至5.75%，達到近年來的峰值，之後雖然有所回落，但基本仍在5.33%以上。
自今年年中以來，住房貸款的利率已經發生了變化
房貸利率整體下降壹方面受房貸利率相關的5年以上LPR(貸款市場報價利率)下調影響，另壹方面也與住房信貸政策調整有關。
根據現行貸款規則，新的商業性個人住房貸款利率以最近壹個月相應期限的LPR為基準，通常每年調整壹次。今年以來，5年期LPR已三次下調，累計下調35個基點。
今年1月20日和5月20日，5年期以上LPR分別由此前的4.65%下調至4.6%和4.45%。與此同時，5月，央行和銀監會聯合發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，宣布首套房個人商業貸款利率下限下調20個基點。
8月22日，央行發布最新LPR數據，5年期以上LPR再次下調15個基點至4.3%，再次刷新2019年10月與新發放的個人商業房貸掛鉤以來5年期以上LPR報價下限。
房貸利率的下降，在惠及新購房者，尤其是剛需購房者的同時，也讓之前在房貸利率高企下站崗的貸款人百感交集。
我應該提前還貸嗎？
我該如何判斷？
對於幾年前的貸款人來說，很難避免對低得多的抵押貸款利率感到不安。但是，提前還貸劃算嗎？哪些人群適合提前還貸？
小林是金融從業者，有幾年的理財和投資經驗。畢業後的那幾年，他年輕，錢多，閑置資金大多配置在股票等高風險投資上。
但是，看到這款理財產品的年化收益率已經從最初的4%以上下降到目前的早期3%，與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，小林慎重考慮後，決定贖回這部分理財資金，提前還房貸。“找了壹大圈，沒找到壹款穩健且能跑贏房貸利率的理財產品。我幹脆先還了壹半房貸，把杠桿降下來。”小林已經收到了
到了銀行審批通過的短信，就等著扣款了。對他來說，這次提前還款，相對於當下所能接受風險水平的投資渠道，無疑是“收益更高的理財方式”。
縱觀當前的銀行理財市場，以國有大行為例，較為靈活的T 1理財收益率大多在2%到3%之間，壹年期定期理財收益率大多在3%到4%之間，與最新調整的5年期以上LPR利率接近，低於大多數前幾年購房者的房貸利率。當然也有個別收益率在5%以上的理財。
普益標準數據顯示，2023年8月20日至8月26日在售的2576款公募凈值型理財產品中，平均成立以來年化收益率為3.29%。從投資性質來看，現金管理型、固定收益類、混合類產品平均成立以來年化收益率分別為1.25%、 3.68%和1.7%。
2023年上半年到期的披露了業績比較基準的12380只封閉式產品中，有近1200只產品到期收益未達業績比較基準線。近期部分銀行理財子公司也下調了理財產品的業績比較基準。
也有相反的例子。互聯網從業者小金2016年就在成都買了房，彼時房價溫和得多，貸款利率也僅為4%，是基準利率的85折，目前他的月供只有壹千余元。
他的理財觀念偏穩健，采用當下年輕人熱捧的壹種攢錢方式——滾動式定存。“壹個壹年（定存），壹個兩年，壹個三年。然後壹年到期轉三年，這樣壹來，以後每年都會到期壹個三年定存。”他介紹了自己最安全的攢錢“陣法”。
除了銀行定存，互聯網理財也沒落下。他開通了余額寶“52周攢錢”計劃，首周存入10元，以後每壹周存入額遞增10元，堅持52周，能攢13780元。
由上面的例子可見，不是所有的人都適合提前還貸。對於購房者而言，提前還貸或許是壹道“數學題”。
何謂“數學題”？即把握住唯壹金標準：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。
具體來說：
如果房貸利率居於高位，浮動基點加成較高，達到5%甚至6%的水平，而在自身風險承受能力和偏好範圍內，沒有達到或超過房貸利率水平的理財方式，那麽就可以考慮提前還款。
反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎上下浮，有利率水平相近的理財方式可以選擇，或是想要留有壹些閑置資金在手中，以備不時之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。
誤區：
這些流傳的“科普”不靠譜
“等額本金30年，第7年提前還清最好”?類似的說法，妳是否有些耳熟？
在各大網絡平臺上，關於提前還款的討論熱度居高不下，也衍生出很多言之鑿鑿的“科普”。
例如，是否提前還款要看還款方式，還要看已還款時間的長短？部分提前還款還的是本金還是利息？這些五花八門的所謂“科普”，有些其實並不靠譜。
上面這張截圖，便是網絡中流傳甚廣的“科普”之壹。其中既有正確的說法，如不同還款方式的特點等，但也有經不起推敲的誤導之處，比如關於提前還貸最佳時間點的說法。
具體來看，其宣稱“最劃算”的提前還款時間節點為：
等額本金20年，第五年提前還清；
等額本金30年，第七年提前還清；
等額本息20年，第六年提前還清；
等額本息30年，第八年提前還清。
果真如此嗎？我們先了解壹下等額本息和等額本金這兩種還款方式。
●等額本息：
每個月的還款金額（本金 利息）相等。將貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
它的優點是方便安排收支，還款“省事”，適合收入處於較穩定狀態的借款人。缺點則在於，在每期還款金額中，前期本金占比較小，後期本金占比逐漸增大。總體計算下來，利息總支出高於等額本金還款方式。
●等額本金：
每個月還款金額不相等，壹直在遞減。其中本金壹樣，利息在逐月減少，還的利息是剩余貸款在該月所產生的利息。
這種方式的優點是比等額本息省利息。同時它也有缺點，即在還款前期，還款金額更多，還款壓力更大。
那麽，在不考慮提前還貸手續費等其他成本的前提下，真的存在孰更“劃算”嗎？
讓我們先順著“等額本金20年第五年還清最劃算”“等額本息20年第六年還清最劃算”的說法，去探探究竟。
假設有壹筆貸款，“貸款金額100萬、期限20年（240期）、利率6%”，通過計算，可以看到，等額本息還款方式下，貸款20年的本息合計為171.94萬元；等額本金下，貸款20年的本息合計160.25萬元。
先看看等額本金還款方式下，提前還清貸款的相關數據。
根據“等額本金20年第五年還清最劃算”的說法，除了號稱“最劃算”的第5年外，我們另外選取第3年初、第9年初、第17年初這3個時間作為還款時間點，以此觀察在不同時間節點提前還清貸款的資金變化情況。
如下圖所示，通過計算，壹筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本金還款方式，如果分別在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前還清所有剩余貸款，那麽相較按期還清，將分別減少支出48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。
提前還清貸款，居然可以“省”下這麽大壹筆錢，是不是覺得很“劃算”呢？別急，讓我們再看另外壹張表格。
如上圖所示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經過前期等額本金方式還款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初這四個時間節點，剩余本金分別為90萬元、80萬元、60萬元、20萬元——這也是購房者計劃提前還清的金額。
倘若這些剩余本金不還掉，那麽購房者在接下來的合同期限內，將按照等額本金的還款方式，以現行的“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，向銀行繼續支付利息。
同樣，通過每期還款金額明細表，可以計算出，自上述四個時間節點起，直至按期全部還完，應付利息總額將分別為48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。
這四個數字是不是很眼熟呢？是的，正與前述提到的提前還清貸款所“節省”下的資金金額相壹致。
這樣的情況，在等額本息還款方式下也會出現嗎？接著往下看。
在等額本息還款方式下，我們也選取了所謂“最劃算”的第6年初以及其前後的第2年初、第11年初、第16年初這4個時間點，並算出了在這4個不同時間節點提前還清貸款所需要的資金成本。
如下圖所示，壹筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本息還款方式，如果分別在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前還清所有剩余貸款，那麽相較按期還清，將分別減少支出66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。
再看下面這張圖示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經過前期等額本息方式還款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初這四個時間節點，剩余本金分別為97.33萬元、84.90萬元、64.53萬元、37.06萬元。
同樣，如果這些剩余的本金不還，那麽購房者也將按照等額本息還款方式，以“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，繼續向銀行支付利息，所對應的未來應付利息總額分別為66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。
發現了嗎，這四個數據，也都與前述的提前還清貸款後較按期還清少支出的金額相吻合。
經過上面的舉例分析，我們可以看清這樣壹個事實： 無論什麽時候還清貸款，“節約”下來的利息，其實都只是當前剩余本金在未來應付利息的總和，與妳重新貸壹筆同金額貸款所需負擔的利息是完全壹樣的。
這壹結論，也同樣適用於去認清“等額本金30年第七年還清最劃算”“等額本息30年第八年還清最劃算”等這類“科普”的本質。
因此，是否提前還款，只與妳本身的資金及其投資收益率有關，而與還款方式、已償還時間無關——只有“最合適”，沒有“最劃算”。
該經理同時透露，今年以來，有很多客戶辦理還款方式變更業務，即等額本金轉等額本息，或等額本息轉等額本金，“以前金額較小的，比較好改，現在大金額壹般不作更改，客戶如果還款壓力大，我們也要適當‘卡’壹下，控制風險。除非客戶提供收入配流水，有足夠的還款保障。”
他表示，對於提前償還部分貸款的客戶而言，有如下圖所示的兩種選擇：
“A和B沒有對與錯，要看自己情況來定。”他總結道。
可見 ，無論是等額本金還是等額本息，是否提前還款，要根據自身情況和閑置資金額度來研判，並非取決於還款方式或者已經償還的時間長短。
警惕：用消費貸置換房貸？
當心銀行提前追款
“您好，我是銀行直貸經理，我們這邊辦理住房貸款降息轉貸，就是把之前的高年化利率降為低年化利率，有壹筆貸款額度給您，您這邊需要嗎？”最近，妳是否接到過類似的電話？
隨著提前還貸越來越“流行”，坊間充斥著諸多關於“貸款置換”“轉貸”等操作手法，這條“產業鏈”上的其他生意——例如信貸中介，也越發忙碌了起來。
據該經理介紹，以上表為例，若按揭貸款30年，金額100萬元，利率5.88%，還款方式為等額本息，則轉為20年抵押貸款後，利率降至3.85%，在月供相差不大的情況下，總利息少了69.52萬元。
具體流程方面，“要轉貸，我們先墊資，把它變成壹個全款房，然後再抵押給銀行，這樣妳30年的年限就變為20年，年化利率可以降到3.7%。”他介紹道。
辦理周期大概需要壹個半月。“如果妳想多用資金的話，也可以貸出來，利率也是那麽低。”他補充道，萬壹後面利率再上浮就劃不來了，只要辦下來，利率就是固定的。
根據信貸中介的表述，其與銀行有著較“深度”的合作。那麽銀行是否真的會和他們合作呢？流程是否正規？
“必須要全款的房子，信貸中介公司有正式的營業執照才行，也不是那麽簡單。”他表示，銀行方面，業務都是正規渠道。
令人疑惑的是，難道真有白白墊資這等好事？資金成本怎麽算？
從住房按揭貸款到抵押貸款，貸款品種的轉換，即為所謂的“轉貸”。
從審慎經營的角度來看，此類操作或存在壹定的合規風險。除此之外，購房人還需要著重註意的壹個問題，則是“期限錯配”。
根據信貸中介的說法，“轉貸”之後，抵押貸款年限可長達20年，如此壹來，貸款期限從30年到20年，由於利率的降低，月供也不會有太大波動。
“壹般來說，房產抵押貸款的期限為1年、5年，最多10年就封頂了，做不到20年那麽長。”前述銀行個貸經理表示。
以抵押貸款金額100萬元、利率3.85%為例 ：
如果期限為5年，則月供高達18348.91元（等額本息），即使期限為10年，月供也達到了10053.38元。相對於30年按揭貸款的月供來說，幾乎翻倍。
由此可見：
若期限大幅縮短，那麽借款人將要承受的月供壓力，將成倍增加，會給短期現金流帶來嚴峻挑戰。如果超出了承受範圍，也將無形中擴大“斷供”的風險。
除了房屋抵押貸款，網絡中還流傳著消費貸、經營貸去“置換”房貸的說法。
除了上述因為期限錯配帶來的還款壓力，貸款人還面臨更為嚴重的合規風險。
消費貸置換房貸，是不允許的。“消費貸款用途要符合宏觀政策規定，不得投向禁止領域，如房地產市場、股市等。”他進壹步說明，在對銀行開展的現場檢查中，把握貸款用途這壹條即可為不合規行為定性。
如果違反了貸款合同所約定的用途，銀行可能會采取提前收回貸款等措施，借款人將面臨極為不利的情況。
因此，對於信貸中介，以及各類貸款“轉貸”“置換”房貸的行為，購房者要擦亮眼睛，在合法合規的前提下申請和歸還貸款，警惕各類營銷信息，切莫偏聽偏信，為信息差付出巨大代價，承受著超出範圍的月供壓力，甚至冒著被“抽貸”的風險。
攻略：提前還貸
違約金怎麽收？
前段時間，有銀行發布公告表示：提前還款要交補償金，比例為提前還款本金的1%。雖然銀行很快撤下了這則公告，但在網絡平臺上，關於提前還款是否收取違約金、收取標準的討論聲不絕於耳。
●建行壹支行業務經理表示：
提前還款沒有手續費和違約金，具體流程為：先去個貸中心開申請單，再到櫃臺還款。但需要註意的是，目前手機銀行暫不支持操作。
●中行壹分行個人金融部經理表示：
提前還款違約金有三種情況：不收取、收取半年利息、或貸款金額千分之五。具體要看合同約定，與後臺系統壹致。
●農行壹支行個貸經理表示：
如果住房貸款在三年以內提前還款，要收取還款額百分之壹的違約金，若還款三年以上，則沒有任何費用。
●郵儲銀行壹網點工作人員表示：
需要本人持身份證到支行房貸中心做書面申請，如果還款滿壹年，則沒有違約金。同樣以壹年為界來確定是否收取違約金的，還有交行。
●恒豐銀行官網“住房貸”顯示：
貸款發放壹年以上（含）不收取違約金，貸款發放壹年以內收取提前還款金額的1%作為提前還款的違約金。
自2023年8月5日起，對零售貸款客戶提前還款，不收取違約金。對於前期合同內已有約定的，分行在實際執行中將給予客戶減免。
個人住房貸款放款後12個月（含）以內提前結清部分提前還款，按照提前還款金額的5%收取違約金；放款時間超過12個月至60個月（含），按照提前還款金額的3%收取違約金；放款時間超過60個月後，不收取違約金。
當“提前還貸”的呼聲越來越高漲，背著房貸又有些閑錢的妳是不是也開始動了主動降杠桿的念頭？
上網翻閱各種還貸攻略，歸集賬戶上可支配的現金，列出各種還款方案，拿出計算器劈裏啪啦壹通猛算，最後發現最難的部分，往往不在於如何找到那個最優解，而是在於如何去做選擇。
是選擇壹次性還掉全部房貸，徹底過上無債壹身輕的生活？
還是選擇還掉部分房貸同時持有壹些現金，既降低負債也留存壹定抗風險能力？
是選擇繼續維持當前月供，用手中的閑余資金投資或創業，努力跑贏房貸利息甚至獲得更多收益？
還是選擇采用“轉貸”等操作，通過利率差減少利息支出，平復當初在利率高位“站崗”的不甘？
種種選擇背後，比的是精打細算，拼的是個人心態，博的是未來期許。當然，也定少不了基於自身家庭狀況的合理財務規劃。
總之，對於許多普通人而言，房貸無疑是家庭開銷中最大的壹筆，當市場環境發生變化時，想要將其重新調整到壹個更“劃算”的狀態，是再正常不過的本能反應。只是，做出選擇之前，還須認真研究，註重甄別，做好權衡，切莫因為盲目跟風，而忽略自身經濟承受能力和壹些潛在風險，從而陷入被動。
因為，“提前還貸”的初衷，說到底，是為了讓“荷包”減壓，為精神減負，更加從容地迎接未來的美好生活。想得多壹點，看得遠壹點，總沒錯的。
視覺 | 帥靈茜
排版 | 廖丹
每日經濟新聞
相關問答：等額本金提前還款最佳時間 等額本金提前還款的最佳時間為還款周期的三分之壹。比如說，房貸期限為30年，那麽前10年還款就是最劃算的。等額本金法若提前還款，由於前期還的本金比例較大，所以提前還款的話就可以避免後期的利息。等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。每月的還款本金額固定，利息越來越少。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但前期還款金額較高，所以，也有很多人會選擇等額本息。壹、等額本金還款優勢有以下兩點：1、隨著還款期限的減少，等額本金還款也隨之減少，後期的利息也會越來越少，還款負擔逐月遞減。2、借款額、借款年限相同的情況下，相比較與等額本息還款法，如果選擇恰當的時機提前還款的話，本金前期已經還了很多，後期隨著本金的減少，可以節省大量利息支出。二、等額本金還款的特點和計算等額本金法最大特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第壹個月的還款額最多 ，然後逐月減少，越還越少，計算公式為：每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率;每月本金=總本金/還款月數;每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率;還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2;還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額。註意：在等額本金法中人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。