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隨著城市化的快速發展，國內房地產市場存量時代已經到來。鏈家地產此前數據顯示，2016年全國二手房交易量超過6萬億元，占房屋交易總量的41%。其中，北京、上海、深圳二手房成交金額分別占總成交金額的74%、72%、60%。此外，2017年，24個城市二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。
諸葛找房分析認為，“帶抵押過戶”模式主要會給二手房交易帶來兩個好處。壹是降低交易成本，即賣方可以用買方的銀行貸款償還賣方的銀行貸款，無需解除抵押和募集資金，有效降低了交易成本，解除了募集資金的煩惱；第二，降低二手房交易風險，買受人可以直接將購房款存入托管賬戶，在壹定程度上保護了交易主體的利益。
總體來看，二手房交易的風險和成本降低了，從根本上解除了二手房交易的煩惱，對提高市場活力有著更加明顯的作用，同時對促進當前房地產市場的健康良性發展具有非常重要的現實意義。目前南京、深圳等城市都有二手房“帶抵押過戶”的案例，預計未來會有更多城市效仿。
民法典護衛隊
那什麽是“帶抵押過戶”？顧名思義，有抵押轉讓是指不需要提前還貸就可以轉讓抵押財產，可以辦理新的抵押，發放新的貸款。
以前傳統的交易模式是，抵押房產想要轉讓，需要籌集足夠的資金還清剩余的貸款本金，拿回房產證，註銷原抵押登記，然後將房產過戶給新的買家。
“帶抵押過戶”實施後，二手房交易緩解了“過橋資金”的困擾，降低了房屋的“準入門檻”，增加了買賣雙方更多的選擇，降低了二手房在市場上的流通成本，掃清了交易障礙，進壹步豐富了二手房市場的活力。
有資料顯示，“有抵押轉讓”主要得益於《民法典》的實施。
根據《民法》第四百零六條規定:“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押物。除當事人另有約定外，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押物的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押物轉讓可能損害抵押權的，可以要求抵押人清償債務或者將轉讓所得價款提前交存抵押權人。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
業內人士指出，在民法典出臺之前，我國對抵押物交易的限制比較嚴格。《民法典》實施後，明確了房屋作為物的屬性，帶來了抵押是基於物而不是人的觀念的轉變。“抵押轉讓”模式的出現使交易渠道更加順暢。
濟南、深圳等地率先試點落地。
據了解，早在2021，民法典生效後，珠海就已啟動二手房交易“以抵押過戶”模式，成為首個試點“以抵押過戶”的城市。除珠海外，近期還在濟南、山東、莒南、南京、蘇州、昆明、深圳、金華、福州、無錫、海南開展試點。
以濟南為例。目前，工行山東省分行已落地全國首筆二手房“轉按揭”業務。據悉，工行山東省分行嚴格按照《民法典》和《二手個人住房貸款管理辦法》的相關規定，創新引入齊魯公證處“保證金賬戶”管理環節，保障業務安全。
8月17日，濟南市自然資源和規劃局聯合濟南住房公積金中心、市司法局，宣布創新推出二手房“抵押轉移”登記。抵押房產上市交易，不需要提前還貸或墊付資金，即不需要先歸還原抵押，就可以完成轉讓、再抵押和新增住房貸款。
據了解，濟南市自然資源和規劃局不動產登記中心對網上申請系統進行了擴容。銀行貸款獲批後，可在線申請抵押預告登記，買賣雙方在手機上確認“雙預告登記”。同時，通過主動將預告登記端口延伸至房地產開發企業和房屋經紀機構，進壹步簡化辦理流程。
值得註意的是，在濟南推出的“有抵押轉讓”過程中，引入公證“存款賬戶”是重要環節。據悉，交易完成前，所有資金均由賬戶監管，以確保資金安全。壹旦交易失敗，資金將原路返回，避免資金糾紛，降低交易風險。
除了濟南，9月17日，海南省人民政府辦公廳發布《海南省統籌疫情防控與經濟恢復行動方案》，提出探索住房公積金貸款無抵押二手房“隨抵押”登記試點。
9月20日，山東省臨沂市莒南縣發布《莒南縣2022年促進房地產平穩健康發展政策(第二批)》，提出莒南縣將對二手房實行“隨抵押隨過戶”登記模式，抵押房產上市交易，在不先歸還原抵押的情況下完成過戶、抵押和新增貸款。
在“帶抵押過戶”的利好推動下，南京、深圳等城市出現了二手房“帶抵押過戶”的案例。
據悉，9月16日，南京不動產登記中心與中國建設銀行(601939)、南京銀行(601009)等50余家銀行合作，完成全市158套房屋登記，交易金額超過5億元。
深圳市坪山區司法局9月1報道，坪山公證處完成深圳首筆二手房交易服務，踐行二手房交易新模式。
此外，自《民法典》頒布以來，福州市不動產登記交易中心主動作為，積極作為，於2021年4月推出了新的申請表。此後，它不斷簡化相關流程和材料，呼籲更多的銀行機構實際參與。目前，福州已完成300多宗“轉按揭”業務。
北京試點“連環單”業務並行辦理
中指院監測數據顯示，2021北京二手房成交面積超過17萬平方米，明顯高於新房1065438+萬平方米。同時，由於購房成本較高，市場上存在很多“連環單”，市場運行更多依賴於改善二手房置換的鏈條。
北京作為存量交易的主要市場，二手房交易也在不斷完善。9月23日，北京市住建委、市規劃委發布《關於試行存量房交易序列指令並聯辦理的通知》，將二手房交易序列指令由過去調整為並聯辦理。
據悉，“連環單”是指購房家庭先出售其名下的房屋，然後在同壹期間再次購買該房屋的交易業務。“串單”並行處理是指優化購房資格審核規則，將原來需要依次辦理的房屋買賣業務調整為並行處理，提高房屋交易效率，降低購房成本。
在試行期內，申請辦理“鏈家令”業務的家庭應符合以下條件:有出售住房同時購買本市現有住房的需求；原住房出售後，具有購買北京市商品房的資格。
中指院指數事業部研究副總監徐躍進表示，按照以往的慣例，有“連號令”的家庭壹般都要賣掉房子，進行過戶登記，才能騰出資格購買下壹套房子，交易周期較長。實行並行辦理後，購房資格的驗證操作得到優化，可有效縮短“連號單”的交易周期。
“連環單”業務並行實施，可以有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換鏈條，提高房地產市場活力。該政策的主要作用是縮短交易時間，對市場供求的影響可能有限。同時需要註意的是，目前只有涉及三方家庭的“A家←B家←C家”連環單業務納入審理範圍，暫不審理涉及新房的“新房←B家←C家”連環單業務。
業內人士指出，無論是北京的“連環單”業務並行辦理，還是其他城市的“按揭過戶”新模式，都可以滿足多種交易主體的需求。隨著低成本低風險優勢的進壹步顯現，二手房市場或將迎來新的發力點。