最近，我們平臺陸續有粉絲咨詢這樣的問題：
問題壹：自己在外地有房，貸款未還清，現在想在西安買房，不知道算首套還是二套？
問題二：在西安有套房，無貸款，想再買房，按首套還是二套計算？
首套、二套房如何界定，可能很多人都不是很清楚。
如今隨著房價日益攀升，大多數人買房都會選擇銀行貸款，那首付比例和房貸利率就是考慮的重要問題。
關於限購、首付、房貸利率等這些與買房息息相關的問題，今天我們就來詳細談談。
首套、二套房如何界定？
根據西安市限購政策，本市戶口在西安市範圍內最多擁有兩套房產，外地戶口最多擁有壹套。
在了解買房資格之後，首套、二套不同，直接影響首付比例和房貸利率，比如新落戶的人口，本身異地有房，在西安買又是如何計算呢？
在西安，對於購房貸款大多數銀行執行“認貸不認房”政策，也有少部分銀行實行“認房又認貸”，貸款買房條件就更為嚴格了。
1商業貸款：
5月14下午，我通過電話咨詢中國工商銀行西安某網點工作人員，得到的回復是壹般是按照“認貸不認房”來執行，主要分為以下幾種情況：
①西安已有壹套房，貸款還清或者是全款買房，再次買房：貸款還清的情況下是按首套計算。
②異地有房無貸款、西安無房：在西安買房首付比例和銀行房貸利率均按首套來定；
③異地有房有貸款未還清、西安無房：現想在西安買房，這種情況壹般審核是很嚴格的，貸款相對比較難批，還是要根據個人情況而定。
另外，我還咨詢了浐灞某盤銷售人員，據介紹，他們項目合作的銀行有六家，有些是認房不認貸，有些是認房又認貸的。
其中農業銀行是認房又認貸的，銀行是全國聯網的，在審核個人房產信息時，無論本地還是異地只要有未還清的房貸記錄，再次買房，房貸利率都按二套計算。
特別提醒：每個銀行具體的貸款政策有所差別，同壹銀行對不同項目的要求也有所不同，因此還需具體情況具體分析。
舉例問題壹：在西安沒有房產，在外地買房有貸款未結清的記錄，在西安買房，首付是多少？
答：首付比例按首套房計算，但是銀行貸款房貸利率按二套房計算。
問題二：在西安之前貸款買的房子現已還清，想再買壹套的話，算首套還是二套？
答：首付比例和銀行貸款按二套房計算。
2公積金貸款：
西安公積金貸款政策，第壹次使用公積金貸款按首套房貸款政策執行，第二次使用公積金貸款按二套房政策執行，第三次不支持。第二次使用需結清第壹次公積金貸款。?
貸款利率：貸款利率:首套房1-5年含5年2.75%，6年以上含6年3.25%。 第二次使用利率上浮10%。
舉例問題：個人名下在西安已有壹套房產（商貸，還未還清），目前在西安市購買第二套住房，申請公積金貸款，公積金貸款條件滿足，公積金貸款利率是第壹次公積金申請3.25%計算，還是算二套房上浮10%利率計算？
答：按首套3.25%計算。公積金貸款和商業貸款是獨立的，之前買房沒有辦理過公積金貸款的，就按首套房貸利率計算。
限購政策、首付比例及房貸利率
在西安買房，首先要清楚限購政策和買房資格：
1限購、不限購區域：
2西安購房資格：
3商業貸款：
下面是3月中旬我們電話咨詢各銀行關於首付比例和房貸利率情況，近期大多銀行沒有明顯變化，大家可以參考下表。
首付比例：按照目前銀行規定首套房最低30%，二套房40%，不過據我們咨詢多家樓盤置業顧問了解到由於銀行首付30%的名額非常有限，除非個人征信情況特別優秀，否則大多數樓盤還是首套房首付是40%，二套房50%；三套及三套以上不貸。
房貸利率：基準利率4.9%，目前銀行的利率大都有所上浮，首套最低上浮15%、二套最低上浮20%-25%左右；
4公積金貸款：
按照西安市公積金管理中心最新規定，從今年5月13日起，開始實行新的公積金貸款政策，首付比例較之前有所提高。
首付比例：首套首付35%-40%,首次結清二次貸款時，首付變為40%-45%，需要註意的是購買精裝修房源，首付比例最低為40%。
需要註意的是，這次公積金新政對於貸款最高限度沒有變化，在滿足貸款的前提下，個人最高可貸50萬，夫妻雙方最多可貸65萬。