65438年10月23日晚，深圳市住建局發布《深圳市住建局關於進壹步加強深圳市商品房資格審查管理的通知》(以下簡稱《通知》)，提出八項措施，核心是加強房地產市場監管，強化購房人資格審查，並專門推出了“購房意向登記制度”。違反者三年內不得在深圳買房。
尤其是《通知》首次要求房企、房地產經紀機構向商業銀行核實“近壹年及以上的收入證明、信用報告、購房款來源、銀行流水單”。
在業內人士看來，這進壹步強化了開發商和房產中介在樓市“創新”中的責任，有助於遏制樓市亂象。但《通知》將購房資格審查完全交給房地產開發企業和房地產經紀機構似乎不妥，實際執行仍需進壹步細化政策。
鎖定買賣雙方，加強監管
《通知》重點針對購房人、房地產開發企業和房地產經紀機構三個方面。
在購房者方面，深圳住建局要求加強購房意向登記管理，深圳將推出“購房意向登記系統”。購買新建商品住房的購房人需要登錄“購房意向登記系統”進行購房意向登記，登記信息必須真實有效，與認購過程中提供的書面材料壹致。
房地產開發企業和房地產經紀機構成為《通知》中的重點監管對象，承擔的責任比以前更重。
《通知》要求，房地產開發企業、房地產經紀機構可向相關商業銀行嚴格核對購房資格的以下信息:購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；買方的社會保險或納稅清單材料；購房人近壹年及以上的收入證明、信用報告、購房款來源及銀行對賬單。
據第壹財經記者了解，對於深圳具有“創新”價值的樓盤，開發商壹般會核實購房者的結婚證復印件；入戶滿三年的，還應提供近三年社保清單及證明人或證明；房產查詢單等等。
這份《通知》首次要求房企、房地產經紀機構向商業銀行核實“近壹年及以上的收入證明、信用報告、購房款來源、銀行流水單”。
拿華潤置地潤西壹期(01109。HK)和萬科(000002.SZ/02202.HK)的萬科真山海家園住宅項目為例，當兩大地產項目引起外界對深圳樓市“炒房”和“眾籌創新”現象的持續關註時，兩大開發商隨即發布。
提案不僅提醒購房人代為購房的風險，還特別強調，如果購房人選擇以按揭方式付款，購房人應在簽署認購書前咨詢貸款機構(包括銀行、公積金中心)，了解相關貸款政策(包括但不限於限購限貸、首付比例、貸款期限、貸款利率、首付資金來源、收入證明、銀行流水、非直系親屬擔保等)。)並確定。換句話說，買方是檢查“創新”資質和資金來源的主要責任方。
隨著《通知》的發布，參與杜絕“新”亂象的開發商和房產中介的負擔加重，僅僅提醒購房者是遠遠不夠的。核對購房人收入、征信、購房款來源的責任“購房人在簽署認購書前應咨詢貸款機構(包括銀行、公積金中心)”進壹步轉化為開發商、房產中介的嚴格核對。
在2020年幾乎貫穿全年的“創新”熱潮中，在“買就是賺”的利益機制驅動下，圍繞購房者的利益中心，上下遊形成了小貸公司、律師事務所、推薦持有人的房產中介、房企內部銷售人員，甚至銀行信貸人員等壹些參與炒房利益鏈條的人。
在中國城市經濟專家委員會副主任丁松等多位人士看來，《通知》具有利益鏈條、細節、漏洞全覆蓋的特點，進壹步強化了開發商和房產中介“創新”市場的責任，有助於遏制樓市亂象。
實施效果有待檢驗。
2020年底，當“眾籌創新”、“代持炒房”引起外界持續關註時，深圳市住建局局長、黨組書記張表示，“針對目前深圳二手房價格倒掛、代持炒房媒體較多的情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機行為。”
此時《通知》的出臺，被視為主管部門監管意誌的逐步落地。
65438+6月22日，深圳住建局對12人在華潤城潤熙壹期購房過程中涉嫌違規進行處罰:暫停相關人員使用深圳購房意向登記系統和合同網簽系統；暫停相關人員在深圳購買和租賃保障性住房、人才住房的資格；已在公屋輪候冊的，凍結其輪候資格。暫停相關人員在深圳的住房公積金貸款資格。
涉事房地產開發商華潤置地隨後回應第壹財經稱，剩余房源將按照公司公布的“華潤城潤溪壹期花園(住宅)銷售方案”進行選房，並由前海公證處按照2020年6月24日+065438+公布的公證搖號順序進行監督，直至所有房源售罄。
有人為主管部門和開發商做出的姿態叫好，但更多關註此事的人向第壹財經記者坦言，違法成本太低:“住建局對違規者的處罰太輕”，“能買得起1000萬起拍價房產的購房者不在乎暫停購買經適房資格，凍結公房輪候資格”， “希望違規者征信系統顯示”“炒房全民有獎舉報”。
《通知》要求房企、房地產經紀機構向商業銀行核實“購房人收入證明、信用報告、購房款來源及近壹年及以上銀行流水單”。具體如何實施，實施效果如何，還有待觀察。
比如很多新人熟悉的“滋養水”，操作起來並不難。
有經驗的買家可以提前半年到壹年為持卡人創造真實的銀行卡流水。最簡單的方法就是將資金轉入持有人的銀行卡賬戶，然後定期轉出。這種銀行跑路記錄是真實的。要徹底認定效力，熟悉這種“玩法”的銀行甚至律所，往往需要進行反復驗證和查證。尤其是銀行資金的有效性，並不是壹件容易定性的事情。此外，涉及到購房者償付能力、首付變動、利息變動等資金風險評估時，專業門檻更高。，屬於金融機構的風控業務。
RealData首席市場分析師徐小樂直言，政策的實際效果還是要看執行的力度。把購房資格審查完全交給房地產開發企業和房地產經紀人似乎不妥。
“雖然房地產企業和經紀機構應當承擔對買方購房資格的告知和初審義務，但只能局限於買方本人提供的依據，對層出不窮的欺詐行為缺乏專業審查能力和法律依據不足。”徐小樂分析，對於資質審核，政府監管部門需要承擔審核主體的責任，銀行要承擔對出借人資質的審核義務。應建立公開透明的資質信息聯合審核平臺，讓政府、銀行、房企、經紀機構、買賣雙方不受歧視地享受信息，從根本上杜絕欺詐行為。
幾乎所有受訪者都表達了類似的觀點。
中原地產(中國大陸)副總裁、深圳中原董事總經理鄭樹倫補充道，全國很多地方都出現了新的熱潮，確實可以在壹定程度上打擊非法炒房。深圳的政策調控壹直走在全國前列，先行先試，改善購房基調和資金來源。以前從未實施過的經驗，如何實施，相信需要等待細節出來。
作者:吳俊傑