深圳推進二手房帶抵押轉讓模式
65438+10月5日，深圳市住房和建設局等六部門發布《深圳市推廣二手房帶收費轉讓模式工作方案》的通知。根據《通知》，二手房抵押轉讓模式是指在未提前還清貸款的情況下，將抵押房產進行轉讓、再抵押並發放新貸款，以實現以購房款還舊貸（用買方購房資金償還賣方銀行貸款）。在辦理有抵押二手房過戶過程中，實行順序抵押、二手房過戶、抵押雙預告登記等多種模式，優化業務流程，實現更高效便捷的二手房交易。在二手房交易過程中，買賣雙方可以選擇適用有抵押二手房轉讓模式，交易房產必須滿足除原銀行貸款抵押外無其他抵押的條件。
通知指出，穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，首先，試點將推動買方壹次性付款或由買方和賣方的貸款銀行為同壹銀行辦理二手房抵押轉讓，然後逐步將其擴展到買方和賣方的貸款銀行辦理不同銀行的抵押轉讓業務。同時，鼓勵銀行嘗試辦理買賣雙方貸款銀行不在同壹家銀行的按揭轉讓業務。在模式實踐方面，除順序抵押的雙通知登記模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣有抵押二手房過戶積累經驗。
有抵押的二手房過戶意味著什麽？
有抵押轉讓是指抵押財產可以在不提前償還貸款的情況下轉讓，並可以申請新的抵押和發放新的貸款。過去的傳統模式是，如果抵押的房產想要轉移所有權，它必須籌集足夠的資金來還清剩余的貸款本金，例如，使用買方的首付款來支付，如果不夠，則到處借錢。拿回房產證後，原抵押登記被註銷，然後交易過戶給新的買家。這種方法限制更多，風險更大，使用起來也更復雜，因此很少有銀行會同意。但現在據了解，有抵押二手房轉讓已在濟南、青島等城市推出，並在中國工商銀行、中國建設銀行和北京銀行等多家銀行成功試點。它是壹種新模式，旨在提高二手房交易的便利性。
除了深圳，2022年6月底5438+2月，東莞市住房和城鄉建設局也發布了《關於實行商品住房有償轉讓方式的通知》（以下簡稱《通知》）對有償轉讓方式進行了說明。
《通知》指出，實施存量商品房抵押轉讓模式，可以有效降低住房交易風險和成本，縮短住房交易周期，激發存量商品房市場交易活力，有助於促進新建商品房市場與存量商品房市場相互促進，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計，自2022年8月以來，已有超過20個城市先後宣布推出二手房帶抵押轉讓的交易模式，其中包括深圳、廣州、東莞、Xi、寧波、蘇州、無錫和濟南等熱點城市，以及中山、麗水、濰坊和淮安等三四線城市。
深圳有抵押二手房過戶具體流程
（壹）抵押處理流程的順序
1.買賣雙方達成交易意向並簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方應在選定的資金監管機構（如銀行、公證處）辦理資金監管手續，並對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款獲批後，買賣雙方及買方貸款銀行共同在線申請辦理轉移登記+抵押變更登記+抵押設立登記，並按先後順序設立新的抵押。
4.根據買賣雙方貸款銀行的申請，不動產登記部門同時完成三項登記事項，記載不動產登記簿，並將抵押登記電子憑證推送至買方貸款銀行。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款。如果涉及公積金貸款，將由公積金管理部門確認並按照操作流程進行貸款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本息並結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款後，在網上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權相應前移，即從第二處抵押到第壹處抵押。
7.資金監管機構將資金監管賬戶的余額劃撥給賣方。
（二）雙重預告登記流程
1.買賣雙方達成交易意向並簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款獲批後，買方貸款銀行將與買賣雙方在線申請二手房過戶預登記和抵押預登記。
3.根據買受人貸款銀行和買賣雙方的申請，不動產登記部門完成雙預告登記業務的審查，記載不動產登記簿，並將抵押預告登記電子憑證推送至買受人貸款銀行。
4.買方貸款銀行將根據抵押預告登記結果全額放款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認，按照操作流程放款。買方首付款和銀行貸款直接存入買賣雙方在存款協議中約定的資金存款賬戶進行監管。公證機構出具相關材料並送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入代管賬戶後，買賣雙方及買受人貸款銀行應向不動產登記部門申請辦理雙預告登記。
6.房地產轉移登記完成後，托管機構將以托管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款的本金和利息並結清貸款。賣方貸款銀行在線提交抵押註銷申請，不動產登記部門在線審查。也可以由賣家本人提交，銀行在線確認申請。如果無法完成產權轉移登記，存管機構將把托管賬戶中的購房款分別返還給買方貸款銀行和買方本人。
二手房交易的詳細流程
1選擇外殼
買二手房的第壹步是找房子。實際上，買家可以通過許多渠道獲得二手房，去房地產中介機構查找房屋信息，或者通過親戚、朋友和熟人介紹。此外，他們還可以關註壹些當地房地產網站或報紙上發布的信息。
2、實地查看核實產權
購房者可以根據自己的需求選擇房屋，並可以觀察二手房的周圍環境、配套設施和質量。此外，還需要了解房屋的整體情況和產權情況，並要求賣方提供合法文件，包括房屋所有權證、身份證明等文件。還可以在買房時查看相關證據，如購房發票和契稅發票等，作為確認房屋產權歸屬的輔助證據。
3.簽合同
當買賣雙方確認了購房意向後，就可以開始簽訂房屋買賣合同了。當買方檢查了賣方的文件並合法時，他們可以支付購房定金，然後雙方可以簽署房屋買賣合同。
房地產交易雙方經協商就房屋坐落、產權狀況、交易價格、交付時間、房屋交付和產權處理達成協議後，雙方至少簽署三份房屋買賣合同。
4.銀行貸款
如果買方沒有壹次性付清房款，那麽就需要辦理抵押貸款手續。簽訂房屋買賣合同後，買賣雙方共同前往貸款銀行辦理貸款手續。銀行將審查買方的信用狀況，評估雙方將要交易的房屋，然後批準買方的貸款。雙方完成產權登記變更且買方收到房屋所有權證書後，銀行將壹次性發放貸款。
5.申請轉學
買賣雙方需要壹起去房地產交易管理部門申請，然後管理部門會檢查相關文件並審查產權。對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續；拒絕申請無產權或部分產權未經其他產權人書面同意的，禁止上市交易。
6.繳納稅費
按照相關規定，二手房轉讓需要繳納房屋買賣稅費。首先，根據擬交易房屋和擬購買對象的產權狀況，由相關部門按照交易部門事先設定的審批權限逐級上報審批，然後交易雙方才能辦理契證簽署手續。
之後再辦理稅費繳納。稅費的構成比較復雜，取決於交易房屋的性質。例如，房改、危改和拆遷、經濟適用房和其他商品房之間的稅費構成存在差異。
7、產權轉讓過戶手續。
買賣雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後，買受人持《取得房屋所有權證書通知書》到發證部門申領新的產權證。
8.房屋移交
二手房買賣合同手續辦理完畢後，按合同約定的時間交房。有些房主不會按照合同中的約定交房，所以在簽訂合同時，我們必須明確寫下交付時間和違約責任。在房屋交接後，我們還應該註意物業的交接，因為它涉及到物業費，所以我們不能錯過這壹步。