土地出讓金實際上是土地所有者出讓土地使用權若幹年的地租之和。現行土地出讓金的本質可以概括為幾年積累的地租和壹次性收取的類稅非稅性質的矛盾綜合體。土地出讓金具有地租而非稅收的性質。稅收是國家作為管理者為國家向納稅人支付的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。將土地出讓金從幾年的累計地租中壹次性收取，似乎具有稅收的非出租性質。土地出讓金本身就是這樣壹個內部矛盾的綜合體。換句話說，土地出讓金看似免租、免稅、無稅。
土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅項目，招標、拍賣、掛牌等。可以通過市場定價，土地出讓金就是地價。但對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等產業項目，往往不依賴於完全的市場調節，土地出讓金具有稅費性質，屬於定價。
根據租賃土地的條件，土地出讓金可分為以下兩種:壹種是“熟地價”，即提供“七通壹平”的土地，出讓金包括土地使用費和開發費；另壹種是“毛地”或“生地”的價格，即“七通壹平”未完成的土地，出讓金只是土地有償使用的部分。投資者需要自行開發土地或委托開發公司開發。比如北京東路71號地塊，面積為2。38萬平米，20多個單元，1，000多戶。* *寶長利國際發展公司和* *黃埔資產管理公司以460萬美元的總地價獲得50年使用權，出資5300萬美元。壹般老區的搬遷和市政設施費用占耕地總價的50-70%左右。
土地出讓金怎麽算？
土地出讓金可以分為兩種計算方法:地面價格和樓面價格。地價款是每平方米土地的單價，即總出讓金除以總土地面積；樓面價是分攤到每平方米建築面積的地價，即總出讓金除以規劃允許的總建築面積。投資者常用底價來計算投資收益。因為地價不能反映土地成本的高低，只有把地價分攤到每個平方建築面積上，才有可比性，投資成本和投資效益也容易估算。壹般認為高層建築可以作為地價攤銷，但事實並非如此。因為土地出讓金是按建築面積算的。
土地出讓金的支付方式，外資或中資企業開發外銷房的，應以外匯支付，中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以用人民幣支付。也有實物支付方式，比如投資者拿到壹塊地建立交橋、道路或停車庫來償還地價。
二手房土地出讓金怎麽算？
二手房交易過程中的土地出讓金主要是針對房改的。這種房子建在劃撥土地上，交易需要繳納土地出讓金。
計算公式為:建築面積現行成本1%。“當年成本價”在京八區為1.560元/m2。
因此，如果業主按當年成本價買房，土地出讓金=當年成本價×建築面積×1%。
(當年成本價:城六區1.560元/m2；遠郊區縣為1290元/m2或1120元/m2)。
如果業主在當年以優惠價/標準價購買房屋:
1.先向原單位繳納土地出讓金，補足成本價(優補):當年成本價×建築面積×6%。
2.補交土地出讓金:當期成本×建築面積×1%(此費用由買受人承擔)。
(當年成本價:城六區1.560元/m2；遠郊區縣為1290元/m2或1120元/m2)。