學習點
1.對建築的基本要求:安全、適用、經濟、美觀。
2.建築物的分類
1)建築物按使用性質分為居住建築、公共建築、工業建築、農業建築四類。住宅建築和公共建築通常統稱為民用建築。
2)住宅按層數分為底層住宅(1-3層)、多層住宅(4-6層)、中高層住宅(7-9層)、高層住宅(10層及以上)。
3)建築按建築結構壹般分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構和其他結構。具體來說，建築物可分為鋼結構、混凝土結構(包括素混凝土結構、鋼筋混凝土機結構和預應力混凝土機結構)等。)、砌體結構(包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構)、木結構、塑料結構和膜充氣結構。
如果以構成建築結構的主要結構形式來劃分，建築可分為墻體結構、框架結構、深梁結構、筒體結構、拱形結構、網格結構、空間薄壁結構(包括折板結構)、懸索結構和木屋結構。
4)建築按施工方法分為現澆和現澆砌體建築，預制裝配式建築，部分現澆和現澆砌體建築，部分裝配式建築。
5)建築物耐火等級分為壹級、二級、三級、四級，其中壹級耐火性能最好，四級耐火性能最差。
6)主題結構確定的建築耐久性分為四級:壹級耐久性大於100年，二級耐火極限50-100年，三級耐火極限25-50年，四級耐火極限小於15年。
7)房屋按損壞等級分為完好房屋、基本完好房屋、壹般損壞房屋、嚴重損壞房屋、危險房屋五類。
3.總體結構
建築壹般由垂直的建築構件(如基礎、墻、柱等)組成。)、水平建築構件(如地面、樓板、梁、屋頂等。)和樓梯來解決上下樓層的交通銜接。此外，有些建築還有臺階、坡道、散水、遮陽棚、陽臺、煙囪、垃圾通道、通風通道等。
4、墻體應具備的基本要求:
足夠的強度和穩定性，滿足熱工性能(保溫、隔熱、防冷凝水)，有壹定的隔音性能，有壹定的防火性能。
5、根據專業內容和功能的不同，全套施工圖壹般分為:
1)圖紙目錄2)設計總說明3)建築施工圖(總平面、平面、立面、剖面和建築詳圖)4)結構施工圖5)設備施工圖
6、施工費用的組成有:
設備及工具購置費、建築安裝費、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅。
7.造成誤差的因素有:觀測者、測量儀器和外部環境。
8、閱讀地形圖應註意:
測繪日期、比例尺、地物符號、地貌符號及其含義。
9.房產圖包括地籍圖、宗地圖和房產圖。
10.宗地圖應包括:宗地號、宗地類型號、宗地面積、界址點、界址點號、界址邊長、相鄰宗地號、宗地邊界線。
11.根據房產管理的需要，房產圖可分為:房產分幅圖、房產小山圖、房產分戶圖。
12.房屋面積主要包括:建築面積、套內建築面積、* *共有建築面積、* *共有建築面積、預測面積、實測面積、合同約定面積、產權登記面積。
13、房屋面積計算的壹般規定:
1)房屋面積測量是指水平投影面積測量。
2)房屋面積測量精度必須滿足《中華人民共和國房地產測量標準規範》規定的房地產面積精度要求。
3)住房面積必須獨立計算兩次，差值應在規定的公差範圍內，取簡單算術平均值作為最終結果。
4)測量距離應使用經檢驗合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具進行測量。
5)邊長單位為米，即0.01m；；面積以平方米為單位，即0.01㎡。
14，計算建築面積的壹般規定:
1)計算建築面積的房屋應為永久性結構。
2)層高應在2.20m以上，層高是指上下樓層或樓層與地面的垂直距離。
3)同壹房屋結構、樓層不同的，分別計算建築面積。
15，計算總建築面積的範圍:
1)單層房屋，建築面積按壹層計算；兩層以上(含兩層，下同)的房屋，按各層建築面積之和計算建築面積。
2)房屋的夾層、隔層、技術層、樓梯間、電梯間的高度應按2.20米以上的位置計算
3)房屋內穿過房屋的通道、門廳、門廳的面積按壹層計算。廳堂走廊部分，高度超過2.20m的，按其水平投影面積計算。
4)樓梯間、電梯(觀光電梯)井、電梯井、垃圾滑道、管道井面積按房屋自然表面計算。
5)高度超過2.20m的樓梯間、水箱間、電梯機房、坡屋頂為永久性建築的，按其外圍投影面積計算。
6)有懸挑建築和全圍護的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。是室外樓梯，永久性結構，有蓋，按每層水平投影面積計算。有柱連接房屋的走廊和兩個房屋之間有上蓋和柱的走廊按柱外圍水平投影面積計算。房屋之間永久封閉的架空走廊按外圍水平投影面積計算。
7)高度超過2.20米的地下室、半地下室及其相應的出入口，按其外墻水平投影面積計算(不包括采光井、防潮層、防護墻)。
8)有柱(不含獨立柱、單排柱)或圍護結構的門廊、門道，按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。
9)玻璃幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。
10)為永久性建築中帶柱的車棚，面積按柱外圍水平投影計算。
11)對於建在坡地上的房屋，采用吊腳作為架空樓板。有圍護結構的，按高度2.20m以上部分外圍水平投影面積計算。
12)對於有伸縮縫的房屋，如果與房間相連，則應計算伸縮縫的面積。
16，計算壹半建築面積的範圍主要包括:
1)有頂蓋、無柱的房屋連接的走廊、檐廊，按圍護結構水平投影面積的壹半計算。
2)有獨立柱和單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬於永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的壹半計算。
3)未封閉的陽臺、廊按圍護結構外圍水平投影面積的壹半計算。
4)無屋頂的室外樓梯按每層水平投影面積的壹半計算。
5)頂蓋未封閉的永久性架空走廊應按外圍水平投影面積的壹半計算。
17，不含建築面積範圍:
1)夾層、夾層、技術層及高度在2.20米以下的地下室、半地下室
2)構件、配件、裝飾柱、裝飾玻璃幕墻、嬰兒床、立足點、臺階、無柱雨篷等。突出房子的墻壁。
3)房屋之間沒有遮蓋物的架空走廊
4)房屋的天花板、平臺、花園、遊泳池。
5)建築內的操作平臺、進料平臺和利用建築空間放置箱罐的平臺。
6)騎樓、拱廊底層作為道路、街巷的通行部分。
七)利用引橋、高架橋、高架道路和人行道作為屋頂建造的房屋。
8)活動房、臨時房、簡易房。
9)獨立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防幹、支線
10)與房間不相連的房屋之間的伸縮縫。
18.每棟建築的建築面積等於分層建築面積、單元建築面積和分戶建築面積之和。
19.成套房屋建築面積由套內建築面積和* * *套內分攤建築面積組成。
20.全屋套內面積包括房屋使用面積、內墻面積和室內陽臺建築面積。
21.根據建築面積所在樓棟* * *功能的不同，共用建築面積可分為:建築面積所在樓棟* * *功能* * *建築面積、建築面積所在樓層* * *建築面積。
22.面積計算的方法主要有圖解法和解析法，具體方法主要有幾何圖形法、坐標法、求積儀法和求積透明膜片法。
23.常見的城市功能區劃有:中央商務區、商業區、居住區、工業區、工業區、倉儲區、文教區、風景區、綜合區、衛星城、開發區。
24.我國城市土地利用類型包括居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公共設施用地、綠地、特殊用地、水域或其他用地以及預留用地。
25.城市人口分析包括城市人口、人口結構、人口分布、人口密度及其變化的分析。
26.城市化分為向心城市化、離心城市化、外延城市化和飛地城市化。
27.常見的城市規劃術語和控制指標有:用地性質、用地面積、用地紅線、建築高度、容積率、綠地率、出入口交通方向、停車泊位、道路紅線、建築控制線、建築退讓紅線距離、建築間距、日照標準、日照間距系數、城市綠地、城市紫線。
28.住宅區按戶數或人數分為居住區、居住小區和居住組團。
居住區的規劃布局形式主要有:居住區-社區-組團、居住區-組團、社區-組團、獨立組團。
29.居住區的規劃布局包括四點:1)住宅房屋的規劃布局2)公共服務設施的規劃布局3)道路的規劃布局4)居住區綠地的規劃布局。
30.居住區經濟技術指標主要有:1)戶數2)居民人數3)平均人口4)高層住宅比例5)中高層住宅比例6)總人口密度7)凈人口密度8)。住宅建築密度(毛)9)住宅建築密度(凈)10)住宅建築面積毛密度11)住宅建築面積毛密度12)住宅建築面積毛密度(容積率)13)住宅建築凈密度14)
31.環境分為自然環境、人工環境和社會環境。
32.景觀分為自然景觀和人文景觀。
33、環境汙染分類:
1)根據環境因素分為空氣汙染、水汙染和土壤汙染。
2)根據汙染物性質:物理汙染(聲、光、熱、輻射等。)、化學汙染(有機物、無機物)和生物汙染(黴菌、細菌、病毒等。).
3)按汙染物的形式:廢氣汙染、廢水汙染、噪聲汙染、固體廢物汙染、輻射汙染等。
4)按汙染原因分:工業汙染、交通汙染、農業汙染、生活汙染。
5)根據汙染空間:室內汙染和室外汙染。
6)按汙染物分布範圍:全局汙染、區域汙染、局部汙染。
34、環境汙染源分為:
1)按汙染物種類分:工業汙染源、交通汙染源、農業汙染源、生活汙染源。
2)按汙染源存在形式:固定汙染源和移動汙染源。
3)按汙染物排放形式:點源、線源、面源。
4)根據汙染物排放的空間，有高架源和地面源。
5)按汙染物排放時間:連續源、間歇源、瞬時源。
35.大氣汙染物的類型根據它們的形式進行分類:顆粒汙染物和大氣汙染物。
36.大氣汙染源主要包括工業汙染源、交通汙染源和生活汙染源。
37、環境噪聲的類型:
1)根據噪聲產生的機理，可分為機械噪聲、空氣動力噪聲和電磁噪聲。
2)根據時間變化，可分為穩定噪聲和不穩定噪聲。
38.環境噪聲的汙染源主要有:工業噪聲、交通噪聲、社會生活噪聲和建築施工噪聲。
39.水汙染分為地表水汙染、地下水汙染和海洋汙染。
40.水汙染源主要包括工業汙染源、生活汙染源和農業汙染源。
41.構成市場的三要素主要包括:賣方、賣方和可交易商品。
42、房地產市場的特點:
1)交易的不動產客體在空間上不能移動，只能進行不動產權利(房屋所有權和土地使用權)的轉移。
2)交易對象不規範，是產品差異化的市場。
3)不同地區的供求狀況、價格水平、價格走勢不同，是壹個區域性的市場。
4)容易出現壟斷和投機。
5)更多受法律法規和政策的影響和制約。
6)普通人不經常參與，很多人壹生中很少有幾次交易經歷。
7)交易金額大，依賴金融機構的支持和配合。
8)交易程序復雜，需要簽訂書面交易合同，辦理產權登記過戶手續。
9)廣泛需要房產中介提供的服務。
43、房地產市場的分類:
1)按用途(功能)分為住宅房地產市場和非住宅房地產市場。
2)按檔次分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和抵制性房地產市場。
3)按區域範圍分為:整體房地產市場和區域房地產市場。
4)按交易方式分為房地產交易市場和房地產租賃市場。
5)按交易目的分為不動產使用市場和不動產投資市場。
6)按流通次數分為壹級房地產市場、二級房地產市場、三級房地產市場。
7)按成交和入住時間可分為:現房市場和拍賣行市場。
8)時間劃分:過去的房地產市場，現在的房地產市場，未來的房地產市場。
44.市場結構按競爭程度分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭競爭和完全壟斷。
45.房地產市場周期的階段包括:上升期、高峰期、衰退期和低谷期。
46.房地產“泡沫”形成的主要原因是:群體的非理性預期和過度投機。
47.房地產需求的決定因素主要包括:1)該類房地產的價格水平2)消費者的收入水平3)消費者的偏好4)相關物品的價格水平5)消費者對未來的預期。
48.房地產供求的決定因素主要有:1)這個房地產的價格水平2)這個房地產的開發成本3)這個房地產的開發技術水平4)房地產開發商對未來的預期。
49.房地產需求彈性主要包括:需求價格彈性、需求收入彈性、需求人口彈性、需求跨價格彈性和需求價格預期彈性。
50.投資的四大特性包括:1)投資必須投資；2)投資必有回報；3)投資具有時效性；4)投資有風險。
51.房地產投資的分類:主要有直接投資和間接投資兩大類。
直接投資主要包括:1)購買現有房屋(現成的寫字樓、鋪面或住宅)、場地或遠期房屋並出租；2)購買房產並出租壹段時間，然後轉賣；3)購買房產後等待壹段時間，漲價後轉賣；4)購買自用壹段時間的不動產，然後轉賣；5)購買土地，開發續建，改造舊房。
52.房地產投資項目經濟評價最常用的指標和方法有:財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期。
53.房地產價格的五大特征是:1)房地產價格受區位影響大；2)房地產價格本質上是房地產權益的價格；3)房地產價格既有交換價格，又有使用價格租金；4)房地產價格是在長期考慮下形成的；5)房地產價格通常是個體形成的，容易受到交易者個體因素的影響。
54.房地產價值和價格的類型主要包括:
1)使用價值和交換價值2)投資價值和市場價值3)交易價格、市場價格和理論價格4)總價、單價和樓面價5)實際價格和名義價格6)現貨價格和期貨價格以及現房價格和拍賣行價格7)起拍價、買價、成交價和均價8)評估價、底價、起拍價、競價和成交價9)買賣價。租賃價格、抵押價值、標準價格、保險價值、稅收價值、征收價值10)基準地價、標定地價、房屋重置價格11)溢價12)市場調節價、政府指導價、政府定價13)原值、賬面價值、市場價值。
55.要把握房地產價格的影響因素，首先要有五個認識:1)房地產價格的不同影響因素導致房地產價格變化的方向不同；2)房地產價格的不同影響因素導致房地產價格變化的程度不同；3)房地產價格的影響因素不同，與房地產價格的影響關系也不同。4)房地產價格影響因素有的與時間有關，有的與時間無關。5)有些房地產價格影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，但有些很難用這種方式來描述。
56.房地產估價的三種基本方法:市場法、成本法和收益法。
57.在收集交易實例時，要盡可能多的收集內容，壹般包括:1)交易實例的房產狀況2)交易雙方3)交易日期4)交易價格5)付款方式6)交易狀況。
58.選取的可比實例應滿足以下四個基本要求:1)可比實例的房地產應與估價對象的房地產相似；2)可比實例的交易日期應接近評估日期；3)可比實例的交易類型應與評估目的壹致；4)可比實例的交易價格應為正常市場價格，並可修正為正常市場價格。
59.價格可比性基礎的建立包括五個方面:1)統壹支付方式2)統壹單價3)統壹貨幣和貨幣單位4)統壹面積內涵5)統壹面積單位。
60.出賣人應繳納的稅費:營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅。
61.出賣人應繳納的稅費:契稅、補充土地使用權出讓金。
62.買賣雙方應繳納的稅費:印花稅和交易費。
63.房地產價格的七個組成部分:1)土地取得成本2)開發成本3)管理成本4)投資利息5)銷售費用6)銷售稅金7)開發利潤。
64.建築折舊分為材料折舊、功能折舊和經濟折舊。
65.房地產金融的基本職能:籌集資金，融資和結算服務。
66.貨幣的職能是:價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段和世界貨幣。
67.匯率類型:
1)按照制定方法分為基礎匯率和套利匯率。
2)根據匯率制度的不同，分為固定匯率和浮動匯率。
3)根據外匯管理的不同，分為官方匯率和市場匯率。
4)根據銀行買賣外匯的角度分為買入匯率、賣出匯率、中間匯率和現金匯率。
5)根據外匯資金的性質和用途，分為貿易匯率和金融匯率。
68.影響貨幣匯率變動的主要因素有:1)壹國經濟發展；2)國際收支平衡；3)通貨膨脹；5)貨幣當局的幹預；6)國際政治局勢和外匯市場投機。
69.信用的本質主要包括:1)信用是以償還為條件的借貸行為；2)信用是價值的單方面轉移。
3)信用關系是債券債務關系。
70.信用的基本特征:臨時性、償還性、盈利性和風險性。
71，信用分類:
1)按信用主體分為商業信用、銀行信用、政府信用、消費信用、民間信用、證券信用和國際信用。
2)按信用期限分為短期信用、中期信用和長期信用。
72.利率分為:1)存款利率和貸款利率2)單利和復利3)市場利率、法定利率和公共利率4)固定利率和浮動利率5)名義利率和實際利率6)短期利率和長期利率7)壹般利率和優惠利率。
73.決定利率水平的主要因素是:1)平均利潤率2)資金供求3)預期通貨膨脹率。
4)國家經濟政策5)國際利率水平6)國際收支狀況
74.房地產貸款的分類:
1)按貸款對象和用途分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款。
2)按貸款擔保方式分為信用貸款和擔保貸款。
3)根據貸款利率是否變化，分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
4)按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。
5)根據貸款風險的對象，分為自營貸款和委托貸款。
75.房地產貸款面臨的主要風險有:1)違約風險2)抵押房地產價值風險3)利率風險4)流動性風險5)欺詐風險6)不可抗力風險。
76.個人住房貸款中的主要條款有:1)首付2)首付比例3)貸款金額4)貸款價值比例5)貸款期限6)貸款利率7)分期還款額8)還款利率9)月住房支出與收入的比例。
10)每月所有債務支出與收入的比率11)貸款金額12)貸款余額。
77.構成保險的三要素是:1)針對特定的危險；2)基於大多數人的互助。
三)以賠償危險事故造成的損失為目的。
78.保險的主要功能是:1)分散風險，2)組織經濟補償，3)融通資金。
79、常見的保險分類有:
1)根據保險標的性質的不同，分為財產保險和人身保險。
2)根據保險價值的確定方法，分為固定價值保險和不確定價值保險。
3)根據保險人的保險範圍，分為特定風險保險和壹切風險保險。
4)根據保險的實施方式，分為自願保險和法定保險。
80.保險合同的當事人是保險人和投保人。
81.保險合同的當事人是被保險人和受益人。
82.保險合同的中介機構主要包括保險代理人、保險經紀人和保險公估人。
83.保險合同的基本條款壹般包括:1)保險人的名稱和住所2)投保人和被保險人的名稱和住所。以及人身保險受益人的名稱和住所3)保險標的4)保險責任和責任免除5)保險期間和保險責任起算期間6)保險價值7)保險金額8)保險費及交付方式9)保險費補償或支付方式10)違約責任及爭議解決方式11)其他相關約定12)合同簽訂時間。
84.保險合同的格式主要有:1)申請表2)臨時保險單3)保險單4)審批表5)保險憑證。
85.貸款人發放房地產貸款後會面臨很多危險，主要包括三點:
1)抵押房地產可能毀損、滅失。
2)借款人可能死亡，喪失勞動能力。
3)借款人可能因失業等原因無法獲得預期收益。
86.與房地產貸款相結合的人壽保險不同於普通人壽保險，具有以下特點:
1)以借款人身故、殘疾或疾病為保險事故。如果借款人在保險期間因身故、殘疾或疾病等原因無法償還貸款，保險公司將支付所欠貸款人的貸款。
2)保險金額與貸款金額相匹配，可以隨著貸款的償還而相應減少。比如分期住房貸款，貸款余額是下降的。
3)以貸款期限為保險期限
4)發放貸款的銀行是保險單的持有人和受益人。
統計可分為描述性統計和推斷性統計。
88.從用戶的角度來看，統計數據的來源主要有兩個:1)直接調查或實驗2)他人調查或實驗的數據。
89.調查計劃應包括:調查目的、調查對象、調查單位、調查項目和調查問卷。
90.常用的統計調查方法有:普查、抽樣調查、重點調查、典型調查和統計報告。
91.獲取統計數據的方法有:詢問法、調查法和觀察實驗法。
92.常用的統壹圖形有:線形圖、條形圖、直方圖、圓圖、線圖、象形圖和對數圖。
93.指標的六個組成部分主要包括:指標名稱、計量單位、計算方法、時限、空間限制、指標值。
94.時間序列的構成:1)現象所屬的時間2)現象在不同時間的觀測值。
95.時間序列的橫向分析分為:發展水平、平均發展水平、增長數量、平均增長數量。
96.時間序列的速度分析可分為發展速度、增長速度、平均發展速度和平均增長速度。
97.確定長期趨勢的主要方法有:延長時間間隔法、移動平均法、最小二乘法。
98.房地產的統計指標分為:1)反映住房狀況的主要統計指標，2)反映住房狀況的主要統計指標，3)反映住房建設狀況的主要統計指標，4)反映住房交易的主要統計指標。
99.心理過程包括:認知過程、情感過程、意誌過程。
100，心理學的作用主要包括:
1)了解人的心理規律，提高人的心理潛能。
2)從心理上理解他人，有助於協調人際關系，增進人與人之間的深度理解和互助。
3)根據個體心理差異，把人放在最合適的位置，有助於最大限度地發揮每個人的作用。
4)提高人們的心理素質
101.心理學的分支主要有:普通心理學、社會心理學、消費心理學、組織管理心理學、環境心理學。
102，感知的主要特征是:選擇性、整體性、理解性和恒常性。
103，思維的類型:
1)根據思維過程中的對象和不同的思維方式，可分為動作思維、形象思維和抽象思維。
2)根據思維是否遵循明確的邏輯形式和規則，可分為直覺思維和邏輯思維。
3)根據探索答案的思維方向不同，可分為收斂思維和發散思維。
4)根據思維的主動性和創造性不同，可分為常規思維和創造性思維。
104，需求類型:
1)根據需求的來源，可以分為生理需求和社交需求。
2)根據需要的對象，可以分為物質需要和精神需要。
3)按照需求的順序，分為生存需求、享受需求和發展需求。
4)根據需求的表現程度，可分為現實需求和潛在需求。
105，美國心理學家馬斯洛把人的需求按照順序和層次分為生理需求、安全需求、愛和歸屬需求、尊重需求和自我實現需求。
106，動機的類型
1)根據動機的來源，可以分為生理動機和社會動機。
2)根據動機在活動中的作用，可分為:主導動機和輔助動機。
107.從消費者的購買動機來看，由於個人興趣、愛好、誌向不同，形成了各種購買動機，如:1)實事求是，2)求美，3)求新，4)求名，5)求無經驗，6)求新，7)求同，8)求癮。
108.心理學中的四種氣質類型:多血質、膽汁質、黏液質和抑郁質。
109，性格類型:
1)根據理智、情感、意誌在性格結構中的優勢，分為:理智型、情感型、意誌型。
2)根據個體心理活動的傾向，可分為外向型和內向型。
3)根據個體獨立的程度，分為:順從型和獨立型。
4)按價值觀可分為理論型、經濟型、審美型、社會型、權利型、宗教型。
110，人際交往的特點是:1)交流信息2)相互認知3)互動。
111.房產中介在人際交往和關系方面的素質主要有:1)具備壹定的面試技巧。
2)關心顧客，滿足他們的興趣和需求3)說服他人4)良好的判斷力5)幽默。
6)豐富的社會關系
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