(1)從銀行提取現金:現金貸款:從銀行存款中提取現金或預付現金:其他應收賬款-XX成本或材料賬戶貸款:現金(2)銀行存款(3)應收賬款:主要核算開發經營過程中轉讓銷售開發產品、提供出租房屋、提供勞務等向購買、接受、出租單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房應收未收款項(附原始憑證:買方約定的銷售發票或租賃發票)借:應收賬款——XX公司或個人貸款:主營業務收入②轉讓材料應收未收款項借:應收賬款——XX公司貸款:其他業務收入收回款項時借:銀行存款貸:應收賬款(4)壞賬準備。計提:確定無法收回的應收賬款計提壞賬損失主要有兩種核算方法:壹種是直接核銷法，另壹種是計提壞賬準備的計提方法貸:管理費貸:壞賬準備貸:壞賬準備貸:應收賬款貸:壞賬準備貸:銀行存款貸:應收賬款(5)應收票據:指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品收到的。銷售商品房收到的商業匯票:應收票據——XX公司貸款:主營業務收入商業票據到期:如為無息商業票據(附單據:銷售發票，雙方約定借:銀行存款貸款:如應收賬款為有息商業票據，銀行存款貸款:應收票據——XX公司財務費用(6)預付賬款:指房地產開發企業根據合同預付給承包商的工程款和備料款，兩個明細賬戶，即“承包商預付款”和“供應商預付款”(1)預付給承包人的工程款和材料款(附單據:付款申請單、付款單)借:預付款——承包人貸款預付款:用作備料材料的承包人材料銀行存款支出。借:預付款項——預付承包商貸款:庫存物資企業與承包商進行月度或季度工程結算時(附單據:工程價款結算單)，借:開發成本貸:應付賬款——應付工程款。從應付工程款中扣除預付工程款和預備費:應付賬款-應付工程款:預付賬款-預付承包商款項補銀行存款:應付賬款-應付工程款:銀行存款2預付給供應商的材料:預付賬款-預付供應商貸款:銀行存款材料驗收入庫，借記應付賬款-應付貨款采購貸款:預付賬款-預付供應商款項，用銀行存款補足差額。借記應付賬款——應付購貨款:銀行存款(7)材料采購:主要核算企業采購的各種材料的采購成本。包括外購材料設備的進價、運雜費、不良流通稅金、采購保管費和月末分攤的材料成本差異。(8)采購保管費:主要核算工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等。(9)材料成本差異:主要核算實際成本與計劃成本的差異。(10)庫存材料:用於計算各種庫存材料的計劃成本或實際成本(11)庫存設備:用於計算企業用於開發項目的各種庫存設備的實際成本①購買設備、支付貨款、預付費用的運雜費、采礦溢價(附憑證:預付費用送貨單、銷售發票、 付款單)借:材料采購-設備采購貸:銀行存款計算分配的收款溢價(附憑證:計算收款保險費定額表)借:材料采購-設備采購貸:采購倉儲費計算公式如下:采購倉儲費實際分配率=材料實際收款溢價/本月采購材料實際采購價及運輸費。 某物料的倉儲費應分攤=實際采購價和運輸費*配送率。材料驗收入庫(附單據:采購訂單、設備管理訂單)。借:庫存設備貸:材料采購2訂購設備和材料，進價，雜費和稅金(附單據:購貨發票，提貨單，銀行單據， 運輸費單據)借:預付賬款貸:銀行存款設備到貨驗收入庫貸:材料采購-設備采購貸:應付賬款-應付貨款沖減預付設備采購款貸:應付賬款-應付供應貸:預付賬款支付剩余應付設備材料采購款貸:應付賬款貸:銀行存款③設備材料發出，設備領用安裝，用於房屋建築(附憑證:發出材料匯總表、設備出庫單)。 借:開發成本——房屋開發貸:待售積壓設備(附單據:設備出庫單、銀行賬單、銷售發票)。借:銀行存款貸:其他業務收入結轉成本借:其他業務支出貸:庫存設備(12)委托加工材料:。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料委托其他公司加工:委托加工材料貸:加工驗收入庫後的庫存材料成本差異貸:委托加工材料貸:銀行存款貸:庫存材料-XX材料貸:委托加工材料(13)低值易耗品:指不符合固定資產標準的人工材料。如工具、器皿、玻璃器皿等自營項目用於收集生產工具，壹次性攤銷計入成本。借:開發間接費用貸:低值易耗品倉庫使用壹批工具。采用五五攤銷法:借:待攤費用:低值易耗品借:采購保管費貸:待攤費用(14)開發產品:指企業開發的已完成全部開發過程並通過驗收，可按合同條件移交給采購單位，或可作為商品銷售的產品，包括建築工地、房屋、配套設施、代理建設項目等企業開發的產品。竣工驗收時借:開發產品貸:開發成本已對外銷售的開發產品，月末按時結轉開發成本。借:主營業務成本貸:分期開發產品(15):應根據分期銷售合同進行結算，可根據需要設置“分期開發產品審計賬戶”。借款:主營業務成本借款:分期開發產品(16)租賃開發產品:是指利用已開發的土地和房屋進行商業租賃的壹種經營活動。主要是通過收房租的形式。應設置“租賃產品”和“租賃產品攤銷”兩個明細科目。出租土地或房屋時，借:出租開發產品-出租產品貸款:開發產品租金收入:借:銀行存款或應收賬款貸款:主營業務收入(17)周轉房:指企業為安置搬遷居民而循環使用。在“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目下開發的周轉房，用於安裝和拆除。按實際建造成本，分別借入如下:周轉房——在用周轉房借款:開發產品——按月計提的周轉房攤銷:開發成本或間接費用借款:周轉房——本期發生的維修費用攤銷。金額不大的，借:開發成本或開發間接費用貸:銀行存款金額較大的，借:待攤費用或長期待攤費用貸:銀行存款最終攤銷到相關成本費用科目(18)固定資產①購入的固定資產(附原始憑證:運雜費專用發票、現金支出憑證、銀行單據、購貨發票等。)借:固定資產貸:銀行存款購入需安裝的固定資產:固定資產購建費貸:固定資產購建費貸:固定資產貸:固定資產購建費②自制、自建固定資產(附單據:調撥使用單、 工程結算表支付的土地征用費、設計費借款固定資產購建費借款銀行存款借款材料:固定資產購建費借款:庫存材料發放施工人員工資及福利費借款:固定資產購建費借款:房屋交付使用後應付工資及應付福利費借款:固定資產借款:固定資產購建費③其他單位投資的固定資產(附文件:投資 證、合同)借:固定資產貸:實收資本累計折舊④固定資產(附單據:擴建通知)借:固定資產——未使用的固定資產貸:固定資產——生產生產用固定資產報廢變賣時貸:銀行存款貸:支付擴建工程的固定資產購建支出貸:銀行存款。 工程完工時(附文件:工程竣工報表)，借:固定資產-未使用的固定資產貸:固定資產-生產性固定資產貸:固定資產-未使用的固定資產(19)無形資產:企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利、非專利技術、商標、土地等。2.負債主要會計科目的核算(1)應付賬款:承包方因采購材料、材料或接受勞務而向供應商支付款項而轉來的工程價款結算預付款單:開發費用貸:預付款沖抵應付賬款時的應付賬款:應付賬款貸:應付賬款貸:銀行存款(2)預收賬款:向采購單位或按約定的合同或協議，以及代建項目收取的工程款，收到預付款時，借:銀行存款貸:預付款——預付工程款，提交工程價款報表時，借:應收賬款貸；主營業務收入借款:預收賬款-預收建設工程借款:應收賬款收回全部余額借款:銀行存款借款:應收賬款(3)應付工資。
開支票金、支付工資:現金貸:銀行存款貸:應付工資貸:現金結轉預提貸:應付工資貸:其他應收款——預提水電費、預提房租、月末發放工資:開發成本(建安)、開發間接成本(開發項目現場)、銷售成本(銷售機構)、管理成本(行政部)， 采購倉儲費(采購部管理費用-勞保費(長期休假員工)應付福利費(醫務人員)(4)應付福利費(按65438+工資總額的04%計提)借:開發成本(建安)開發間接費用(開發項目所在地)銷售費用(銷售機構)管理費用(行政部)采購倉儲費用(采購部)貸 用現金支付福利費:借款應付福利費:現金(5)應交稅費:核算應向國家繳納的各種稅費，主要包括(營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅，月末按已實現的營業收入計算應交稅費。借:主營業務稅金及附加貸:應交稅金-應交營業稅-月末應交城市維護建設稅。借:其他業務支出貸:應交稅金——應交營業稅——按規定計算的月末應交城市維護建設稅。交房產稅、車船使用稅:管理費貸:應交稅金-房產稅-車船使用稅-土地使用稅所得稅貸月末計算:所得稅貸:應交稅金-實際繳納所得稅:應交稅金-XX稅貸:銀行存款(6)其他應付款:核算向國家繳納的教育費附加及其他應付款月末按規定提取。教育附加貸款:主營業務稅金及附加貸款:其他應付款-教育費附加3。成本費用在主要會計科目核算(1)開發成本:核算對象能夠確定的，直接計入“開發成本”，主要包括:征地拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費)；項目前期費用(規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通壹平”)；基礎設施費(小區道路建設、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化)；建築安裝工程費(支付給承包商的建築安裝工程費)；公共設施費用(居委會、派出所、幼兒園、消防設施、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等費用。)分為兩個層次:土地開發、配套設施開發和住房開發。根據以上六項可設置三級明細科目:①開發土地成本:借款:開發成本-土地開發貸款:銀行存款或應付賬款-分攤的間接費用——XX公司:開發成本-土地開發貸款:結轉到開發土地成本的開發間接費用:開發成本-房屋開發貸款:開發成本-土地開發。②配套設施開發計算公式:某開發產品的預提配套設施開發成本=開發產品的預算成本(或計劃成本)*預提配套設施率=配套設施的預算成本(或計劃成本)/設施開發產品的預算成本(或計劃成本)* 65，438+000%配套設施費用(開發自住建設用地) 借:開發成本-配套設施開發貸:開發成本-配套設施開發貸:銀行存款同時用於庫存設備或材料開發貸:開發成本-配套設施開發貸:庫存設備或材料分。 開發管理費的負擔:開發成本-配套設施開發貸款:開發管理費結轉至配套設施開發成本:開發成本-房屋開發貸款:開發成本-配套設施開發③房屋開發發生的費用(可區分對象):開發成本-房屋開發貸款:銀行存款④開發房屋建築的建造方式主要有“出包”， “自營”兩種外包給其他單位施工(根據已完工程月報或價格報表)借款:開發成本-房屋開發貸款:銀行存款或應付賬款-自行組織施工項目貸款:開發成本-房屋開發貸款:銀行存款或應付賬款-應付建築工程庫存材料或設備。 成本:是指企業接受其他單位的委托，由建設項目企業代為開發建設而發生的費用，借入方式如下:開發成本——代建項目開發貸款:為開發而結轉的銀行存款或庫存材料或現金等間接費用:開發成本——代建項目開發貸款:項目完工後結轉的開發間接費用:開發成本——代建項目開發貸款:開發成本——代建項目開發。移交給委托單位後，按移交程序，借:主營業務成本——代建項目結算成本貸:開發成本——代建項目(2)開發間接成本:直接組織管理開發所發生的費用。包括:管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用借款:開發間接費用借款:銀行存款或應付賬款或應付工資撥付開發間接費用借款:開發成本-房屋開發貸款:已完工房屋開發成本結轉貸款:開發產品-房屋貸款:開發成本-房屋開發(3)管理費用:指開發企業的行政處理。管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用(4)財務費用:包括開發經營期間發生的凈利息支出、匯兌損益、外匯調劑手續、金融機構手續(5)銷售費用:銷售產品或提供服務過程中發生的各種費用。主要包括:產品銷售前的改裝修理費、非產品保養費、水電費、取暖費；產品銷售過程中發生的廣告費、展覽費，以及為銷售本企業產品而專門設立的銷售機構發生的員工工資、福利費、業務費等經常性費用。借:銷售費用貸:銀行存款或應付賬款。1.房地產涉及的稅費:
房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、企業所得稅和代扣代繳的個人所得稅。
1.營業稅:5%。
2.城市維護建設稅
計稅依據按照實際繳納的增值稅計算繳納。稅率分別為7%(市區)、5%(郊區)、1%(農村)。
計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3.額外教育費用
計稅依據按照實際繳納的增值稅計算繳納，附加稅率為3%。
計算公式:
應交教育費附加=營業稅×3%。
4.印花稅:
(1)財產租賃合同、倉儲合同、財產保險合同適用千分之壹的稅率；
(二)加工合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同、產權轉讓文書的稅率為萬分之五；
(三)購銷合同、建築安裝工程合同、技術合同的稅率為萬分之三；
(四)借款合同，稅率為0.5‰；
(5)記錄資金的賬簿，按“實收資本”和“資本公積”總額的萬分之五入賬。
鮮花；
(6)營業賬冊、權利、證照每張貼五元。
5.個人所得稅:
工資、薪金所得不含稅，適用稅率表。
應納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除(元)
1不超過5 00元5 0的部分。
2超過500元至2000元的部分10 25
3超過2000元至5000元的部分15 125
4超過5000元至20000元的部分20 375
5超過2萬元至4萬元的部分25 1375
6超過4萬元至6萬元的部分30 3375
7超過6萬元至8萬元的部分35 6375
8超過8萬元的部分為10萬元40 10375
9超出100000元的部分45 15375
計算公式:
應納個人所得稅=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除
應納稅額=工資收入-2000-“三險壹金”
6.所得稅
(1)所得稅的征收方式有兩種:稽核和驗證。
(2)屬於核定征收的，按照所得計算繳納所得稅。
計算公式:
應納所得稅=收入總額×核定固定比例×所得稅稅率
(三)查賬征收的，按利潤繳納所得稅。
計算公式:
應納所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅率:
壹般企業所得稅稅率為25%。
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。
7.財產稅
按照財產殘值計算支付的，稅率為1.2%；如果按照不動產租金收入繳納，稅率為12%。
8.土地使用稅:每平方米土地使用稅的年稅額如下:
(1)大城市1.5元轉30元；
(2)中等城市1.2元至24元；
(3)小城市0.9元至18元；
(4)縣城、集鎮和工礦區0.6元至12元。
9.土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓不動產取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例規定的項目金額後的余額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和與房地產轉讓有關的其他經濟利益，計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權支付的金額；
(二)土地開發的成本和費用；
(三)新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建築物的評估價格；
(四)與房地產轉讓有關的稅收；
(五)財政部規定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的，稅率為50%。增值超過扣除額200%的，稅率為60%。
二、房地產企業的會計處理
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