房地產市場的宏觀發展
在2023年之前，俄羅斯的房地產市場壹直處於穩定狀態，房價沒有大幅上漲。但從2023年開始，俄羅斯不同城市的房價走勢出現分化。大城市房價開始上漲。
以俄羅斯兩個城市為例，莫斯科的房價漲到了每平方米22.7萬盧布，聖彼得堡也漲到了654.38+003萬盧布。2023年兩市房價分別上漲6.5%和6.1%。然而，在其他城市，房價顯示出輕微的上升或下降趨勢。
住房抵押貸款增長緩慢
2023年，俄羅斯住房抵押貸款規模再次擴大，整體規模攀升至502.7億盧布，同比增長4.73%。去年，俄羅斯政府出臺了房地產市場激勵計劃，抵押貸款規模略有上升，貸款總額攀升至515億盧布。在宏觀經濟表現不佳的情況下，按揭貸款保持增長，壹方面與政府政策支持有關，另壹方面與住房投資用途有關。許多俄羅斯家庭擔心盧布貶值，因此積極投資房地產，通過住房抵押貸款理財，從而保持了住房貸款的穩定增長。
據統計，俄羅斯民眾接受的房貸利率在15%左右，目前的房貸利率略高於公眾的心理目標，但仍有不少購房者申請房貸。
2023年俄羅斯房價走勢
隨著全球經濟的蕭條，俄羅斯的經濟和房地產市場也像中國和其他國家壹樣，進入了停滯和衰退的狀態。2023年，俄羅斯新建住房需求將減少，新建住房的開發量和市場供應量也將減少，因為房價也將保持緩慢下降趨勢和總體穩定。
在商業地產方面，俄羅斯對商業用房的需求也有所下降，大部分公司都收縮或調整了業務內容，降低了對商場和寫字樓的需求。
為什麽中國的房價比不上俄羅斯？
首先，俄羅斯房價上漲了654.38+0.5萬倍，因為過去20年俄羅斯頻繁爆發嚴重的經濟危機甚至衰退，盧布也有新舊盧布的更替。上壹次是現在，2023年，貶值了壹大半。2023年初繼續貶值30%，換句話說，70%的錢就這麽貶值了。當然有很多原因。普京說中國需求放緩，中國說美國增加石油供應。反正石油賣不出去，俄羅斯沒有收入來源，經濟陷入嚴重衰退。所以應該說是盧布貶值太多，而不是房子漲太多。中國呢？有這樣的依據嗎？完全不是，因為我們特殊的結匯制度，人民幣在國內外的表現完全不壹樣。前十年國外升值國內貶值，後十年國外貶值很可能國內購買力更強。其次，俄羅斯的經濟模式是賣石油天然氣，這是完全的害群之馬式的國家發展模式，賣的是老祖宗留下的東西。俄羅斯的輕工業和重工業幾乎都完了，只有軍工可以湊合，但他不在別人的政治陣營裏，很難賣錢。因此，壹旦沒有人想要能源，俄羅斯就會立即出現嚴重赤字，並陷入崩潰。壹旦能源價格上漲，俄羅斯將再次耀武揚威。所以，盧布的波動就是能源市場的波動。漲了就是泡沫，跌了就全引爆了。比如從2023年開始，俄羅斯莫斯科的房價就壹直在下跌。那麽莫斯科的房子保值嗎？只是他自己的壹些政客和富豪在那裏買房，其他國家的富豪很少買，也沒聽說過中國富豪搶俄羅斯的房子。所以我只是騙了我自己的遊戲。沒有人認為他會欣賞。我們回中國吧。我們的經濟模式是比較健康的，出口之前壹直是強勁的引擎。但是我們的出口情況是來料加工，就是先進口鐵礦石，然後做成鋼筋，再擰成組件，然後賣給外國人。所以壹定是過剩。而且壹直都是順差，不會有逆差。壹旦出現逆差，就意味著所有進出口企業都虧了。如果人民幣像盧布壹樣波動的話，估計哪裏的錢都壹樣。因為必然是國家經濟先崩潰，然後貨幣大幅貶值。所以那時候就不是投資和住房的問題了，最嚴重的問題應該是吃飯。第三，俄羅斯不是投資國，沒有人會去壹個能源出口國搞經濟。西方資本投資的對象主要是中國這樣的制造業國家，他們會在那裏設廠，把中國變成亞太中心的總部。所以不存在熱錢進出俄羅斯的問題。他們的高房價根本就是貧富分化造成的。最富有的俄羅斯人在莫斯科買房，當然莫斯科的房價最高。排名第二的聖彼得堡，連莫斯科都比不上壹個臺階，甚至比莫斯科的均價低壹半。聖彼得堡之後，其他城市房價正常，5000-6000人民幣。所以這種泡沫看起來很穩定，相當於壹個國家在壹個城市之上。只要它想在俄羅斯做生意，只要它還在俄羅斯從事政治，它就必須住在莫斯科。他們不會因為經濟不景氣而逃離。莫斯科的這些富豪大多也是政客和商人，他們通過倒賣國家資源發了財。他們真的離不開國家。中國又不壹樣了。我們是被投資國，資本流動是正常現象。壹旦中國的投資機會減少，國際資本必然會撤出。由於特殊的結匯制度，必然導致市場資金的減少。因此，如果未來人民幣不重新走上升值之路，通貨緊縮的危險將長期存在。
所以，無論從哪個方面來說，中國的房價都和俄羅斯沒法比。反而和當年的日本如出壹轍。同樣的制造業國家，同樣的加工原料進出口方式，同樣的順差國家，同樣的本幣先升後降，同樣的人口紅利，同樣的欲望膨脹，都想買美國，甚至世界經濟的位置都是壹樣的。
當然，比較也給了我們壹些啟示。雖然走俄羅斯那條路的幾率很小，不可能，但其實我們是想和美國壹樣發達，和歐洲壹樣幸福的生活。沒有人願意去俄羅斯莫斯科當房東。這需要我們從俄羅斯的故事中吸取幾個教訓。
第壹，賣能源的模式會消亡，包括中東，因為能源總有壹天會升級。美國頁巖油技術的突破，對石油出口國是壹個沈重的打擊。如果將來電動車滿大街跑，石油輸出國將成為世界上最窮的地方。因此，科技進步應該是發展經濟的第壹要務。就像工作壹樣，當老板最有前途(美國人)給別人打工也不差(德國人，日本人，中國人)，被埋沒最多的屬於害群之馬，何必分二代！比如中東、委內瑞拉、俄羅斯、巴西，根本沒有能力抵禦經濟風險，尤其是技術突破風險。
二是城市功能分散，產業分散。如果中國所有的產業都集中在北京，其他地方都是農村，那麽北京的房價將是世界第壹。因為做生意的人都要往這裏跑。不過還好我們還有上海深圳浙江廣東天津。這些地方分擔了北京的壓力，但這還不夠。需要更多的城市成為壹個產業的中心，當然政治也要去中心化。部委都在北京，交易所都在上海。這就是問題所在。分散交易所、醫療資源、部委、教育資源。只有這樣，產業才能回歸，勞動人口才能回歸，這才是去庫存、降杠桿最根本的辦法。現在我們也在朝這個方向努力，但是阻力真的不小。
第三，保持金融穩定和貨幣穩定。這是壹個市場經濟國家最重要的壹點。從這個角度來看，央行的表現其實可以給高分。大家總以為央行在放水，其實他心裏只有利率和匯率。如果利率上行，央行不放水，那麽金融風險壹旦爆發，就壹發不可收拾了。用更安全的個人貸款替代高風險的開發貸款，也是維護金融安全的重要手段。如果我是央行行長，我肯定也會這麽做。因為沒有出路，泡沫不會自行消亡，風險也不會自動消散，只能轉移。把全民的金融風險轉移給壹些投機者。盡量不讓匯率貶值，也盡可能用行政管制限制外匯流出，為改革、債務轉移、風險置換爭取時間。
總的來說，俄羅斯房地產市場處於供過於求的狀態。2023年年中，大城市房價可能會略有下降。根據標準普爾的預測，俄羅斯房價的跌幅在5%左右。央行上調關鍵利率，提高了貸款成本，抑制了房地產市場的投資熱情。