可行性報告可行性研究報告的撰寫過程壹般包括三個階段、六個步驟。
三個階段:
1，明確寫作目標和任務；
2.開展調查研究；
3、分析論證，提出方案，做出評價。
六個步驟:
1，明確可行性研究的目標；
2.對目標進行實地考察和技術經濟分析，並對各項研究做出結論，整理詳細的報告材料；
3.根據結論，從不同角度編制幾個備選方案，從中選出較優方案；
4.對所選方案進行較為詳細的研究，確定具體範圍，估算投資成本、運營成本和收益，對擬建項目進行經濟分析和評價。
5.以總體目標為核心，撰寫可行性研究報告；
6.準備壹份籌資計劃。
可行性研究報告中常用的分析研究方法有兩種:壹是系統思維分析。
即把擬建項目作為壹個系統，分析其中涉及的各種復雜因素，研究它們之間的相互關系和變化發展。
必要時應建立數學模型進行計算分析。
二是比較分析。
通常用橫比和縱比來分析擬建項目的整體或部分甚至某個具體細節。
壹般要對多種可能的項目或方案進行比較分析，最後進行優化。
不同類型的可行性研究報告由於研究對象、內容和方法的不同而各有特點，但結構要素基本相同，壹般包括標題、前言、正文、署名和附件。
1，標題
可行性研究報告的標題應寫得準確、簡潔，主要有以下兩種方式。
(1)完整公式。
壹般由擬建項目單位名稱、項目名稱、語言類型(3要素)組成，如XX省新型建材廠引進水磨石生產線可行性研究報告。
(2)省略。
在完整的公式中省略擬建項目單位名稱，如建設大型水泥廠的可行性研究報告；在完整的公式中省略擬建項目的單位名稱和項目名稱，只寫語言類型，如可行性研究報告。
2.前言
前言是可行性研究報告的開頭，主要介紹報告的來龍去脈。
要求寫明項目名稱、項目組織者名稱及負責人、可行性研究單位名稱、可行性研究技術負責人、經濟負責人及參與人員等。
最常見的寫序言的方式是什麽時候，什麽地方，怎麽用，誰負責什麽項目的可行性研究。
文字要簡潔明了，篇幅不能過長。
3.文本
正文是可行性研究報告的主要部分，是對申報項目的必要性、可能性和技術經濟指標的具體分析和論證，最後得出是否可行的結論。
要求采用全面系統的分析方法，以經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，用大量數據論證擬建項目是否可行。
正文包括引言、供需預測、技術論證、經濟分析和結論五個部分。
(1)簡介。
提出可行性研究項目的依據、目的和結論。
(2)供需預測。
主要寫國內外市場的供需情況和發展趨勢。
在研究和撰寫供求預測時，要用科學的方法和確鑿的數據，使預測準確可信。
(3)技術論證。
主要用信息和數據來論證以下幾個方面:能源和原材料的供應；場地條件和交通條件；技術、設備和環境保護；生產組織和人員培訓；並做出可行或不可行的結論。
(4)經濟分析。
主要包括:投資估算、收益估算和投資回收估算。
投資估算，即項目所需全部資金的估算，分為固定資產投資和流動資金投資兩部分；收入估算，即估算成本、售價、銷量、利潤等。；投資回報的估算主要分析投資回報的水平和回報期的長短。
在經濟分析中，需要準確估算項目所需的總資金，以及項目實施的各個部分和不同時期所需資金的具體比例。
要正確估計固定資產和流動資金。
要有針對性地分析項目的資金來源、融資方式和還貸方式。
(5)結論。
它是在供需預測、技術論證和經濟分析的基礎上對項目進行的綜合評價。
評估結論有三種:不可行結論、可行結論和補償性結論。
結論不應該模棱兩可或含糊不清。
4.簽名
指出可行性報告的完成人和報告日期。
如果在標題下註明，此處可以省略。
5.配件
為了滿足結論的需要，往往需要添加壹些附件，主要包括各種論證材料、實驗數據、調查數據、計算圖表、圖紙等。那些不能寫在正文裏的，以增強可行性研究報告的說服力。
可行性報告xx縣相公鎮位於xx縣城東北15km處，面積33。3平方公裏，轄12個行政村，45個村民小組，3526戶1人，(全鄉人口3216人)，1998，是省級重點建設鎮，先後被省市評為“小城鎮規劃建設示範鎮”。
相公鎮位於陜甘兩省交界處，交通便利。尹福高速公路和西平鐵路穿境而過，長寧路和冉祥路在此交匯。每個村莊都有柏油路和水泥路。
大唐常斌電廠粉煤灰廠和胡家河煤礦已建成投產。相公鎮是果業大鎮，也是大棚蔬菜生產基地。全鎮果園面積1.98萬畝，是陜甘四縣(xx、賓縣、寧縣、正寧)的主要交易中心。這條街上有400多家商店。農歷初二、初五、初八，聚集人數可達數萬人，商貿流通活躍。
目前，這個鎮上沒有壹個運轉良好、條件良好的農貿市場。大多數攤販沿街擺攤，衛生條件極差，嚴重影響交通。晴天塵土飛揚，雨天泥濘不堪，與市縣政府創建文明鎮、衛生鎮的要求格格不入。人民對這種情況也非常不滿。他們早就願意希望當地政府出面協調改變現狀，建設壹個規模大、檔次高的農產品交易農貿市場，解決當地人生產和銷售農產品的問題。
為此，公司審時度勢，順勢而為，協調各方關系，在鎮黨委政府的大力支持下，籌集資金1192。8萬元建相公農貿市場。
該項目位於相公鎮農機站，由鎮政府按照國家政策進行轉讓征用。該項目位於鎮中心，地理位置優越，交通發達，出入方便。
在這裏建設相公鎮綜合農貿市場，可以解決周邊近百平方公裏自產自銷農產品過程中沒有市場的困境，為周邊群眾和煤炭工人購買農產品提供便利，也為當地群眾提供了部分就業崗位，直接促進農民增收，具有良好的經濟效益和社會效益。
壹、項目實施單位的基本情況；
項目單位名稱:陜西付琪果業有限公司
所有制形式:有限公司
陜西付琪果業有限公司成立於20xx年6月，註冊資本600萬元。公司位於xx縣。
主要經營範圍包括:農貿市場的建設與發展；房屋和市場經營設施的租賃；市場管理服務、水果種植、銷售和加工；種苗培育及銷售；壹家專門從事冷庫租賃的公司。
截止20xx年末，企業總資產21.37萬元，職工56人，其中專業技術人員10人。
目前，公司已建成3600噸氣調倉庫、100畝示範園區和300畝標準化基地。
每年配送優質水果600多萬斤，銷售收入1000多萬元。
公司還致力於發展現代高科技農業，正在xx縣實施與山西省農科院聯合開發的綠色高科技項目——棗草間作附帶養殖生態基地。
項目計劃實施面積5000畝，分布在豫園、龔澎、相公三個鄉鎮。計劃總投資3000萬元。項目建成後，不僅能為我省乃至整個西部地區的荒山、平原綠化提供大量的生態經濟型高科技種苗和草種，還能為我省果業發展提供新的方向和現代運營模式，同時用“公司+農戶”的形式帶動周邊群眾脫貧致富。
陜西付琪果業有限公司是xx縣壹家經濟實力強、管理能力強、知名度指數高、發展前景好的實體經濟公司，具有良好的管理經驗和規避市場風險、爭取最大經濟效益的經營理念。
公司始終堅持黨的改革開放政策和科學發展觀精神，堅持把推進新農村建設和區域經濟發展、增加農民收入作為出發點和根本立足點。通過項目的帶動作用，更好地輻射周邊農村城鎮的市場建設和經濟發展。
為了拓展公司業務，擴大經營業績，把公司做大做強，不斷提高規模和檔次。
為當地產業結構調整和農民增收做出積極貢獻。
二、項目建設的內容；
經相公鎮政府協調，項目建設用地為相公鎮農機站舊址5100平方米，商業建築5600平方米，硬化道路1500米，主要用於周邊群眾生產銷售的農產品購銷。
3.投資估算和資金籌措；
項目投資估算:165438+92.8萬元。
資金來源:項目所需資金165438+92.8萬元全部由陜西付琪果業有限公司自籌解決..
第四，經濟效益分析；
該項目定位準確，選址合理，規模適中，市場前景良好。
投資回報率高。建成後平均年收益654.38+0.56萬元，投資利潤率654.38+03.08%。從項目的經濟和社會效益來看，該項目是完全可行的。
動詞 （verb的縮寫）分析結論；
隨著西部大開發戰略的實施，亞歐大陸橋與沿線經濟帶的對接，xx縣形成了“東連北五縣，西接慶陽、平涼，南接寶雞、靈臺，北接寧縣、慶陽”的空間格局。相公鎮地理位置優越，交通發達，是陜甘四縣(xx、賓縣、寧縣、正寧)的主要貿易聚集地。
相公鎮堅持以科學發展觀為統領，科學規劃，周密部署。該鎮經濟社會保持了快速發展的良好勢頭，隨著大唐常斌電廠煤灰廠和胡家河煤礦的建設，為相公鎮的發展帶來了千載難逢的機遇，因此有必要建設該項目。
1.該項目符合相公鎮國民經濟和社會發展規劃，是相公鎮近期規劃的重點項目。該項目的實施對促進區域經濟發展、改善農產品流通、繁榮城市貿易、改善居民生活環境、完善城市基礎設施具有重要意義。
2.從項目建設方案和工程技術來看，項目的設計施工、技術實力、施工經驗和管理經驗成熟可靠，不存在技術風險，投資方資金雄厚，將如期建成。
綜上所述，該項目符合xx縣和相公鎮的經濟發展戰略，對相公鎮的經濟社會發展具有重要作用。項目竣工方案可行，工程技術方案運作模式成熟可靠。因此，該項目不僅是必要的，而且是可行的。
可行性報告房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行的科學分析和預測。因此，做好開發項目的可行性研究是項目成功的前提。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，信息量和工作量相當大，是項目決策的主要依據。
第壹節可行性研究的概念和作用
壹、可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等方面進行綜合分析、論證和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否有利可圖，並選擇可能的最佳方案。其目的是使房地產開發項目的決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為開發項目的實施和控制提供參考。
我國從20世紀70年代開始引入可行性研究方法，並在政府主導下推廣。1981年前，原國家計委明確“可行性研究作為建設前期工作中重要的技術經濟論證階段，列入基本建設程序。
二、可行性研究的作用
(1)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目特別是大型投資項目投資決策的科學合理性，是建立在詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算基礎上的項目可行性研究。
(2)可行性研究是項目立項、審批和開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在中國的投資項目必須納入國家投資計劃。尤其是房地產項目，可行性研究報告是政府相關職能部門立項、審批、簽訂相關協議的依據之壹。
(3)可行性研究是項目籌集建設資金的基礎。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟和財務指標進行分析，從中了解項目的籌資和償還本金的能力以及獲得經營效益的能力。
銀行等金融機構是否提供貸款，主要取決於可行性研究中提供的項目盈利信息。因此，可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
(4)可行性研究是編制設計任務書的基礎。可行性研究安排了開發項目的建設規模、內容和建設標準，是項目設計任務書的內容。
第二節可行性研究階段工作
首先，可行性研究可以根據項目的進展分幾個階段進行。
(a)在機會研究方面。
這壹階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在對某些地區和部門的自然資源和市場進行調查和預測的基礎上，尋找最有利的投資機會。機會研究比較粗糙，主要依靠大概的估計，而不是詳細的分析。
此階段投資估算的準確率為30%，研究費用壹般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行，可以。
(2)初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進壹步論證和分析項目建設的可能性和潛在效益。在初步可行性研究階段，投資估算精度可達20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
(3)詳細的可行性研究
詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是對項目進行技術、財務和經濟可行性分析後做出投資決策的關鍵步驟。本階段建設投資估算精度為10%，
小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜項目約占投資的0.2%~1.0%。項目評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型及以上項目和重要的小型項目，必須由審批單位授權委托有資質的咨詢評估單位對項目可行性研究報告進行評估和論證。未經評估的建設項目，任何單位不得批準、更不用說組織建設。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節可行性研究的內容
壹、可行性研究報告的結構
壹般來說，由專業機構編制的項目可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄和正文。
二、(壹)封面:壹般反映可行性報告的名稱、專業研究機構的名稱和撰寫報告的時間。
(2)摘要:用簡潔明了的語言簡要介紹項目概況、市場情況可行性研究結論及相關說明或假設條件。應該突出重點，把假設條件講清楚，讓讀者在短時間內理解全文的實質。
也有專家主張不要寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，讀者要仔細全面閱讀。
(3)內容:由於壹份可行性報告短至十頁或十頁以上，為了便於撰寫者和讀者清楚地撰寫和掌握報告的脈絡、假設和具體內容，有必要編制目錄。
(4)文字內容:是可行性報告的主體，壹般應包括以下內容。
1，項目概述
主要包括:項目名稱和背景，項目開發的自然、經濟、水文地質等基本情況，項目開發的目的、規模、功能和主要技術經濟指標，委托方、受托方，可行性研究的目的，可行性研究的編制人員，編制的依據，編制的假設和說明)；
2.市場研究和分析
在深入調查和充分掌握各種信息的基礎上，對擬開發項目的市場需求和供給進行科學分析，做出客觀預測，包括開發成本、市場價格、銷售目標、開發周期、銷售周期等。
3.規劃設計方案的優化
在對備選規劃方案進行分析比較的基礎上，選擇最合理可行的方案作為最終方案，並進行詳細描述。包括所選方案的建築布局、功能分區、市政基礎設施分布、建築物和工程的主要技術參數、技術經濟指標和控制性詳細規劃技術指標。
4.開發時間表
開發進度安排合理的話，可以按照前期工程、主體工程、輔助工程、竣工驗收等階段來安排開發項目的進度。作為大型開發項目，由於建設周期長、投資大，壹般需要分期開發，需要同時統籌安排各階段的開發內容。
5.項目投資估算
分析和評估開發項目的成本。房地產開發涉及的成本主要包括土地成本、前期工程成本、建築安裝成本、市政基礎設施成本、公共配套成本、期間成本和各種稅費。估算的精度不如預算高，但要符合未來發展事實，以提高評價的準確性。
6.項目資金籌措方案及融資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度，合理估算資金需求，擬定融資計劃，計算分析融資成本。房地產開發投資巨大，投資前要做好資金安排，通過不同方式籌集資金，降低資金籌集成本，保證項目正常進行。
7.項目的財務評估；
根據國家現行財稅政策、現行價格及相關法律法規，從項目的角度分析項目的財務狀況，如盈利能力、償債能力、外匯平衡等，從而探討壹種可行的項目融資方法。具體是以項目的預售預測、成本預測為基礎，預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表、債務償還表、資金來源及運用表，計算財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等財務評價指標和債務償還指標。，用於分析投資效果。
8.不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目影響的性質和程度，為項目運作過程中控制關鍵因素提供可靠依據。同時，根據風險發生的可能性，為投資者了解項目風險的大小和來源提供參考。
9、可行性研究的結論
根據相關因素的分析和各項評價指標的數值，對項目的可行性做出明確的結論。
10，研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改進建議，並評估建議的效果。
(5)附件:載有可行性研究的主要依據，是可行性研究報告不可缺少的組成部分。壹般來說，壹個項目在做正式的可行性研究時，必須要有政府相關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地租賃合同、土地證、建設工程許可證等。).專業人員必須按照委托書和上述文件及相應的法律法規編制項目可行性研究報告。
(六)圖紙:壹份完整的可行性報告應包括以下圖紙:位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案平面圖，有時還包括項目所在地區或城市的總體規劃圖等。
二、項目投資預算可行性研究報告
在壹些不規範的房地產項目可行性研究報告中，項目投資預算只包括工程預算，這是不夠正確的。壹個房地產項目不等於壹個簡單的建築，它需要營銷成本、財務成本和施工成本，項目投資就是為了滿足這些成本。而且項目概算不壹定等於開發商在項目建設中的實際投入。在被證明可行的前提下，也可采用回收資金、追加投資的滾動投資開發模式。
這樣開發商在工程建設上的實際總投入會小很多。以項目估算代替項目投資估算的現象極其嚴重。房地產項目投資預算應當包括以下內容:
(1)預計營銷費用
1，項目前期研究和可行性研究費用
2.項目規劃支出
3、銷售計劃費用
4.廣告費
5、項目公司的日常運營費用
6.項目和企業的公共關系支出
(2)預計項目支出
1.工程勘探支出
2.吹沙填土和平整土地的費用
3.工程設計支出
4.建設支出。
5.配套設施支出
6.工程監理支出
(3)征地費用估算
1，政府壹次性收取的標準地價。
2、用於拆遷補償或青苗補償的費用
3、對公共設施的影響及補償費用。
(4)財務成本和費用的估算
1，外匯資金進入國內貨幣體系發生的銀行擔保和管理費用
2.貸款引起的利息支出
3.各種保險費用
4.稅收和行政費用
5.意外開支
第四節可行性研究報告的編制
壹、房地產項目可行性分析中的常見誤區
1，誤區壹:壹個標準的效益分析
如果壹份項目可行性研究報告很確定的告訴妳未來能賺多少錢，而且肯定能賺這麽多錢，那它永遠不會是壹份實事求是的報告，壹份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是壹個效益標準。
可行性研究中有太多的不確定因素，使得項目未來的價格和銷售過程處於壹種相對不確定的狀態。所以，可行性研究的“效益分析”不可能很確定，只能是合理的預測，而這些預測需要假設前提，也就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的預期效益預測。
2.誤區二:偏見可行性研究。
縱觀國內大部分失敗的大型房地產投資，大部分的失敗都是由壹些可以預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅位於大型工業區，導致別墅環境被破壞，無人問津。
在遠離市區的城鎮開發高層公寓也被忽視了；準備住進規劃失控的農村小區，開發商在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢。
同時，同城同類樓盤供應量過大，導致需求不足；建設成本遠超預算，導致資金短缺；壹座新建的高架橋從中間穿過，使房地產商鋪等優勢失效。這些項目的開發商說起這些問題，壹般都會感嘆“沒想到”，其實早就應該想到了。我們來看看這些項目的“可行性研究報告”。幾乎都是壹個調調:引經據典，從各個角度描述這個項目投資的美好前景，但就是不提項目投資的不利因素。這種“可行性研究”是為了證明項目從頭到尾都是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常由以下原因引起:
a、房地產投資企業領導的主觀意誌在起作用。往往由於“長官意誌”對項目的影響，項目研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，於是學會了觀察臉色，觀察顏色，所有的爭論都圍繞著領導的意思展開。所以為了避免這種情況的發展，公司領導要多支持，少幹預，讓課題組放下包袱，用科學的方法去調查分析。
b、課題組人員的專業水平不夠。有些項目的可行性研究不是交給真正擅長的專家，而是找壹些高校老師或者我們公司的人來完成。這樣做，課題組的智力和能力結構非常不合理，不可能指望他們拿出真正可信的可行性研究報告。
C.壹些開發商將可行性研究委托給壹些建築咨詢機構，這些機構的科研實力太硬，但由於項目對他們來說意味著商業，除非開發商事先聲明參與可行性研究的單位不能承接本項目的工程咨詢業務，否則不太可能保持中立的研究態度。
d、有些開發商為了省事，讓和他合作的對方提供可行性研究報告。這是在有意接觸的時候。有必要，但要明確對方做的可行性研究只是基於自己的投資行為，並不適合現在的開發商；有時候為了爭取別人投資，對方可能會單方面誇大項目的投資價值，這樣的可行性研究不可能是中立的。
組織壹個可行性研究小組，小組成員的知識結構和人員安排要全面。