核爆前的東京
曾經保持兩位數GDP增長的日本經濟，在經歷了“土地神話”破滅、中小銀行破產、證券醜聞曝光之後，是如何陷入衰退的？而曾經被視為「東京房價永不跌」的東京房價是如何崩盤的？
自上世紀60年代以來，日本每年保持10%的高速經濟增長，短短20年間從壹個農業小國轉變為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
在1964年東京奧運會和1966年大阪世博會上，日本向世界展示了從戰敗陰影中恢復過來的國家形象。
為了迎接東京奧運會，日本建設了壹系列交通基礎設施和城市。這些大規模建設促進了日本房地產業的強勁發展。當時，東京被認為是世界上最具活力的國際大都市。從65438年到0969年，未來學家赫爾曼·卡恩在他的《即將到來的超級大國》壹書中預言，日本將在2000年成為世界上最大的經濟強國。
然而，在預言得到驗證之前，日本從繁榮的天堂跌入了危機的深淵。從65438年到0990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此壹蹶不振，進入“失去的二十年”。
如今，無論是普通日本民眾還是寺廟高官，都希望借再次舉辦2020年奧運會的機會提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為大規模再開發的經濟增長特區。公共設施投資、政策放松、稅制改革等等都已經落實。
外資也蠢蠢欲動。許多主權財富基金正湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛購買了壹系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂芙尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部的婚禮場地Megurogajoen...
經過20年的低迷，日本的房地產市場似乎又迎來了曙光。這個時候回顧壹下20世紀末發生的房地產泡沫危機，或許有助於日本不要重蹈覆轍。
奧運熱潮
1964東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之壹。日本成為世界上第壹個借助奧運會推動國民經濟快速發展的國家。
在籌備東京奧運會期間，日本政府正在實施收入倍增和國民經濟快速增長的計劃。以此為契機，東京和日本各地建設了大量的交通基礎設施。
其中，日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是在這個時候建成的。1964 65438+10月1東京奧運會前夕，連接東京和新大阪的東海道新幹線通車。這是世界上第壹個投入商業運營的高速鐵路系統。
統計顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1萬億日元。按照當時的匯率，大概是30億美元。這創造了當時奧運會歷史上的最高投資紀錄。
其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資6543.8+06億日元，道路交通設施投資825億日元，運營費用60億日元。其他投資全部用於完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。
這壹投資比例表明，日本不僅僅是為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建設、服務業、交通運輸業和通信業的強勁發展，從而帶動了日本經濟的整體騰飛。從1962到1964，日本經歷了壹場“奧運熱潮”。
房地產行業受奧運會影響最大。除了場館建設，東京周邊的住宅建設也飛速發展。1964年日本私人住宅建設總數較1951年增長71%，而1963年的建設合同額較上年分別增長32.9%和27.8%。
從1961到1963，日本房地產行業迎來了量價齊升的鼎盛時期。當時日本在短短兩年內建了62套公寓，21，91戶，價格翻了近壹倍。1964年日本公寓平均售價950萬日元，最高1880萬日元。
20世紀80年代，日本經濟進入了壹個耀眼的鼎盛時期。日本制造的產品遍布全球，日本企業在全球的投資和購買也很多。1985年，日本取代美國成為世界第壹大債權國。美國的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的地標建築洛克菲勒大廈都成了日本人的。
然而，就在我狂妄自大，自以為是“世界之王”的時候，壹場危機正在醞釀。
簽署“廣場協議”
1978，第二次石油危機爆發。由於能源價格的急劇上漲，美國出現了嚴重的通貨膨脹。1979年夏天，保羅·沃克爾成為美聯儲的主席。為了控制通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實行緊縮的貨幣政策。
這壹政策使美國市場的名義利率提高到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國，並導致美元大幅升值。從1979年末到1984年末，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元的高匯率導致美國外貿逆差大幅增加。為了改善美國的國際收支不平衡，美國希望通過美元貶值來增加其產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等五個發達國家的財政部長和央行行長在紐約廣場酒店召開會議，決定五國政府聯合幹預外匯市場，使美元對主要貨幣有序下跌，以解決美國的巨額貿易逆差，史稱“廣場協議”。
廣場協議簽署後，五國開始在外匯市場拋售美元，引發市場投資者拋售狂潮。於是，美元持續大幅貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上漲。其中日元升值幅度最大，三年達到86.1%。
這不是美國第壹次幹預外匯市場。19711 2月，日本與美國簽署了《史密森尼協定》。根據協議，日元對美元匯率由1對360日元上漲至1對308日元，漲幅為18%。這壹輪匯改導致1973年日本地價上漲，但由於石油危機的影響，只持續了1年。
日元大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資的大幅增加，也為日本企業海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也埋下了泡沫炸彈。
由於擔心日元升值會增加日本產品的成本和價格，日本政府制定了提振內需的經濟增長政策，並放松了國內金融管制。從1985開始，日本央行已經連續5次降息，從1987之後的5%降至2.5%。
當時日本已經完成城市化，國內城市化率超過90%。這意味著在原有的產業結構下，日本的經濟增長已經趨於飽和。在此背景下，大量資金流向股市和房地產市場。人們從銀行借錢投資股票和房地產，並獲得可觀的回報。結果股價暴漲，地價暴漲，壹個巨大的泡沫誕生了。
瘋狂的泡沫
20世紀80年代，日本銀行開始進行銀行資本管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準:國內業務可以遵循4%的國家標準，而擁有海外分支機構的銀行必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行不僅要補充資本金，還要調整資產結構。
當時日本銀行最苦惱的就是貸不到款。日本銀行為了擴大業務份額，千方百計利用超低利率拼命發放貸款。
與普通企業貸款相比，房地產抵押貸款的風險權重更低。這意味著銀行發放同等額度的貸款，房產抵押貸款只需要壹半的資本金。因此，日本商業銀行紛紛將資金投入這壹領域。
為了發放貸款，日本銀行想盡了辦法。即使是對儲蓄感興趣的人，銀行也會建議他們投資土地:“土地價格在上漲，利息接近於零。如果妳從銀行貸款買地，肯定會因為土地升值而發財。”
這個人壹旦買了地，銀行就會用這塊地做擔保，然後借給他相當於地價70%的錢，說服他去別處買地，然後用新的土地做擔保...諸如此類。
同壹時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。《廣場協議》簽署後，日元壹直保持每年5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格不升值，也能通過匯率變動獲得5%以上的收益。
夏普國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產市場引起轟動。廉價國際資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多國際資本到日本投機，泡沫越來越大。
隨著資金湧入房地產行業，日本的土地價格開始瘋狂飆升。日本國土廳公布的調查統計數據顯示，東京商業用地價格指數在1985年為120.1，在1988年飆升至334.2，短短三年翻了近壹倍。
1990，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱、神戶六大城市中心的地價指數比1985上漲了90%左右。當時光是東京的地價就相當於美國全國的地價，制造了全球前所未有的房地產泡沫。
壹個廣為人知的故事是，在東京，有壹個學校看門人，在接待室工作了40多年，收入微薄。退休後，他打算回到農村安度晚年。於是受托人賣掉了他在東京的小房子，沒想到房子賣到了800萬美元。看門人瞬間變成了百萬富翁，穿著衣服回到了家。
然而，在同壹時期，日本名義GDP的年增長率僅為5%左右。由於地價上漲過快，嚴重影響了實體產業的發展。建設用地價格高，很多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高房價讓普通日本人買不起自己的房子...日本的泡沫經濟離實體經濟越來越遠。
失去的二十年
從65438到0990，日本生產性行業貸款占比下降到25%，非生產性行業貸款占比上升到37%。日本看似繁榮的經濟已經成為名副其實的空中樓閣，危機迫在眉睫。
泡沫的破裂來得很快，沒有任何征兆。1989年，日本政府意識到了經濟泡沫，但收緊貨幣政策為時已晚。
自5月1989以來，日本央行已連續三次上調貼現率。在短短壹年多的時間裏，日本央行在海灣戰爭前夕將利率從2.5%上調至6%。
日本貨幣政策的突然轉向首先刺破了股票市場的泡沫。1990 65438+10月12是日本股市歷史上最黑暗的壹天。
同壹天，日經指數暴跌，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前，1989 65438+2月31日經指數達到了38915的輝煌高點，市場普遍認為“明年股價可以達到5萬日元”。
萬般無奈，以1990新年為轉折點，日本股市陷入長達20年的熊市。
9月1990，日經股市平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股價的大幅下跌給幾乎所有的銀行、企業和證券公司造成了巨大的損失。公司破產導致其擁有的大量房產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價呈下降趨勢。
同時，隨著日元套利空間縮小，國際資本開始出逃。1991年，日本房地產市場開始崩盤，巨大的房地產泡沫從東京破裂，迅速蔓延到日本全國。土地和房子根本賣不出去。陸續竣工的樓裏沒有租客。到處都是空置房，房地產價格暴跌。
1992年，日本政府出臺了“地價稅”政策，規定所有土地持有者每年必須繳納壹定比例的稅。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的業主紛紛出售土地，日本房地產市場隨即進入“供過於求”的時代。
幾個因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格暴跌導致大量房地產企業及相關企業破產。1993年，日本房地產破產企業負債總額達到3萬億日元。
然後，作為炒地主角的非銀金融機構，因為有大量壞賬，紛紛破產。因此，向這些機構提供資金的銀行也有巨額壞賬。當年日本21大銀行宣布產生了11000億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。
1991 7月，富士銀行偽造存款證明被曝光。接著，東海銀行和協和埼玉銀行被曝出同樣的問題。大量銀行醜聞不斷曝光，造成了日本銀行業嚴重的信用危機。幾年後，幾家大銀行相繼倒閉。
“土地神話”的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的曝光...接連的打擊讓日本民眾對資本市場失去了信心。此後，受亞洲金融危機、次貸危機等國際趨勢影響，日本房地產市場再也沒有重現輝煌。
根據日本國土交通省2005年公布的地價統計數據，日本平均地價14年呈下降趨勢。與1991年相比，住宅地價下降了46%，基本回到房地產泡沫前1985的水平；商業用地下跌70%左右，為1974以來的最低點。13.1%，高於1988的9.4%，為目前最高水平。
盡管經歷了20年的艱難調整，日本的房地產市場仍然疲軟。