段；金融發展階段從65438到0998。經過30多年的房地產市場化，中國房地產業極大地改善了中國龐大人口的住房問題、消費問題和城市面貌，促進了
近60個行業的發展對中國經濟影響巨大。未來，中國房地產業將朝著城市化、國際化、智能化、產業化和金融化的方向發展。
在形勢的影響下，它將繼續對中國的發展起決定性的作用。？
1949-1978，房地產還沒有成為壹個行業。
1978之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國並沒有成為壹個產業。“房地產”的發展規劃和計劃，在國民經濟發展的幾個“五年”計劃中從未出現過。
當時城市住房由國家統壹建設。建成後，城市居民按不同標準進行實物分配。住房是工作單位的職工福利之壹，沒有形成房地產市場。在農村，由於我國包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內的城鄉二元管理結構，農村農民的房子主要是在集體土地上擁有的宅基地上自己建造的。
1978之前，中國的城市數量是50個，城市面貌和城市環境(商業)的改善都是依靠國家主導的城市建設規劃、建設和運營，幾乎沒有大師。
房地產或者。由於缺乏市場因素，城市缺乏足夠的發展動力和活力。城市居民居住環境的改善主要依靠家族傳承和住房分配，居住環境差且擁擠。
無法忍受。
1978人均居住面積12平米。
1978-1998在“市場”的催化下，中國的房地產業形成並迅速發展。
從65438年到0978年，中國實施了“改革開放”的國家發展戰略。房地產作為重要的壹環，最早進入決策層，1981年，作為重要的“改革開放特區”城市，深圳和廣州。
啟動商品房開發試點。從1982開始，中央政府開始推動實施實質性的房改。截至1991年底，中央政府通過了24個省區市的房改方案。
凱斯。房地產市場化開始起步。
從65438年到0993年，中央相繼頒布實施住房公積金制度，發行住房債券，在宏觀經濟環境過熱的背景下，直接催生了連續兩年的第壹輪房地產泡沫。這壹輪
泡沫的特征是供給過剩、消費需求不足、土地投機和具有鮮明時代特征的局部市場(海南、北海、廣州、深圳)金融體系不完善導致的催化泡沫。存在
在中央政府停止銀行貸款、清理土地等行政幹預下，海南、北海、廣州、深圳等部分市場的泡沫被戳破。
1993-1998，中國GDP總量在20萬億的基礎上每年增長8%。中國人均GDP在1000美元左右，世界排名200位。因此，在
我國城鎮居民消費仍停留在溫飽等日常生活層面，房地產市場因消費力不足而受限。全國每年竣工面積只有500萬平方米，針對8億城市人口，
住房面積12平米，住房環境差，潛在缺口巨大。
在此期間，以萬科為代表的第壹批房地產開發在中國誕生，數量約為2萬個。但由於自有資金的短缺和金融政策對民間資本的限制，這壹時期的房地產市場主要以國有資產為主。比如北京華遠和上海程凱。
1998-2003，房地產發展的積累期:取消福利分房，房貸消費，土地收儲，寬松的貨幣政策。
1998對中國房地產行業來說是關鍵的壹年。很多開發商在1998上半年撐不下去了，紛紛賣地退出市場。但是6月左右1998，在東南亞。
在金融危機的影響下，中國經濟硬著陸，經濟增速連續八個季度下滑。為了遏制進壹步下滑的危險，中央政府決心培育新的經濟增長點。房地產市場已經進入決策層。
野，政策開始變了。當年中央出臺了壹系列刺激房地產發展的政策，最具代表性的就是取消福利分房和按揭貸款買房，通過市場和個人信用來解決。
住房和住房消費能力不足，壹系列政策使得有效需求在短時間內爆發，大幅快速上升。
2003年，我國實行統購統儲統轉的土地管理政策，加上1993形成了地方財權與事權相分離的財稅管理體制。地方政府財權有限，但必須承擔更多。
更多的地方權力。在這種體制下，地方政府追求以土地出讓為主的預算外財政收入，以彌補地方事務財政支出的不足。此外，以房地產開發為基礎的城市建設、
招商引資、稅收、GDP只是我國行政體制下官員考核的主要指標。這樣，房地產就成了當地發展的主要或唯壹引擎。此後十年，“土地財政”愈演愈烈，地方色彩濃厚。
工業在萎縮，房地產在地方政府的支持下獲得了前所未有的發展。
1998東南亞金融危機後，為了提振低迷的經濟，中國結束了穩健偏緊的貨幣政策，進入寬松軌道。入世後，為了刺激出口，延長了貨幣寬松政策。
繼續。貨幣超發也成為推動房地產的重要力量。在寬松的貨幣政策環境下，大量的民間房地產開始發光發熱，房地產市場由國資主導的局面被扭轉。壹萬
唐珂、和盛創展、順馳等壹大批民營企業實現了第壹輪快速發展，房地產數量飆升至8萬家左右。
當然，這壹時期房地產的發展離不開中國整體經濟環境和消費能力的變化。2002年，中國加入世貿組織，中國參與世界經濟分工，大量農業人口進入城鎮。
隨著產業工人、大量大學畢業生和留學生在城市就業，中國經濟發展速度加快，GDP增速進入兩位數時代。在經濟快速發展的前提下，城市居民的消費結構發生了變化。
為了改變，從日常的衣食住行消費轉向旅遊的商品消費和情感需求，汽車開始進入普通市民家庭，住房改善普遍提上家庭消費日程。
在房地產市場的這壹初始階段，市場的典型特征是由計劃經濟向市場經濟的過渡，市場發展的根本驅動力的確立，以及以自主需求為主導的市場交易結構。其中，輿論導向的著名段落是中美老太太住房消費觀念的故事，深入人心，對刺激城市居民的消費欲望起到了間接的作用。
2004-2013，宏觀調控中，房地產市場爆發，衍生結構差。
自1998年至2003年期間，中國房地產市場發展的各種驅動力牢固確立，中國房地產在隨後的10年中實現了前所未有的發展。巨大的需求，消費需求，政治
政府推動、取消價格管制等等使得房地產業像脫韁的野馬壹樣瘋狂發展。中國各大城市都成了“巨大的工地”。從2004年開始。中國房地產已經連續保持了20%。
同比增速，價格漲幅200%，年竣工面積500萬平方米，是1998之前總量的1.5倍，是美國房地產年竣工面積的1.2倍。與此同時，前提是
解決了中國絕大多數城市居民的住房問題，城市人均居住面積從12平方米增加到32平方米。房地產為中國城市的升級提供了機會和模式。城市的數量從
從1949年的50到150年，壹大批城市得到顯著改善，市場主導的商業地產蓬勃發展，2012年人均商業面積達到20平米。
在10年的發展周期中，中國逐漸形成了消費和出口貿易三駕經濟“馬車”。其中，出口和出口構成了中國增長的核心，房地產是其中的重要力量。地方
“中國模式”是指出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，給國家帶來了巨大的外匯儲備和稅收，進而轉化為
用於基礎設施和民生建設；實體經濟的發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城鎮化的需求，推動了房地產的快速發展，進壹步促進了經濟的增長。
很長。因此，可以說出口和房地產是“中國增長”動力中的三大重要力量。2010以來房地產行業經濟占GDP比重超過25%。房地產帶來了
各類收入壹般占地方財政的70%以上，被視為支柱產業。這壹系列就是所謂的房地產“綁架中國經濟”論。
雖然中國房地產隨著中國整體經濟取得了前所未有的發展，但也解決了積累的住房問題。然而，在行業發展過程中暴露出了更多的問題。比如消費主導的市場變成了消費和兼並。
沈重；城市化率從1978年的22%提高到2012年的51%，但貢獻了絕大多數統計口徑的農民沒有獲得產權住房；城市家庭因為買房而負債。
高，壹套房消耗三代人的積蓄，背負沈重債務；以房地產為代表的社會財富再分配導致階級分化和社會不公；與房地產相關的社會問題，如拆遷、糾紛、群體
身體事件越來越糟。社會上逐漸有質疑中國房地產發展模式的聲音，抱怨房價過高，上漲過快，各種社會矛盾出現，房地產行業成為社會關註的焦點。
2004年至2013年，在壹系列社會壓力下，中央政府開始實施調控，主要通過供給側土地供應、需求側住房供應、行政市場管理等手段。
系統。但由於沒有觸及房地產發展的根本動力(如上所述)，之前的調控都以失敗告終。2008年美國爆發金融危機，全球經濟下滑。為了刺激經濟發展，中國推出了更寬。
寬松的貨幣政策直接推動了房地產價格的上漲。相反，房地產市場卻因行政幹預市場而壹次次爆發，價格快速上漲。截止2012，國際通用。
作為衡量房價水平的指標，中國壹線城市的房價收入比是25倍，高於紐約、東京等國際城市，而在二三線城市，大量房屋空置。所以之前所有的房地產調控都是由中央政府推動，形成畸形的房地產市場，給公眾留下了負面印象。
現階段，中國房地產市場的特點是發展不平衡。表現在沿海和內地市場的不平衡，市場主要集中在長江三角洲(上海、浙江、江蘇)和珠江三角洲(廣州、深圳、周)
邊境城市群)、環渤海地區(京津冀遼魯等。)，大陸和中西部地區市場份額較小；城鄉不平衡，房地產主要在城市發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富起來的。
占城市中低收入者絕大多數的城市富裕階層沒有獲得住房；房地產產品質量不平衡，普通住宅質量低，高檔住宅豪華。
在這壹輪發展周期中，中國房地產的數量隨著市場規模的增加而急劇增加，但隨著監管的進壹步兼並整合，行業集中度迅速提高。2005年，房產100之前。
強只占11%的市場份額，而到2012年底，前50強的房地產公司占21%的市場份額，競爭導致的優勝劣汰現象明顯。
2013以來的走勢？
定方向，調結構，改。
2012年底，中國新壹屆確立了“城鎮化”的發展思路。中國正在試圖改變以往以“土地”為核心的房地產開發模式，向以“人”為核心的開發模式轉變。在九
新模式下，依附於土地的城市居民沒有分享到經濟發展的真實成果，城市棚戶區泛濫；農村居民的土地和住房資源沒有得到整體開發的機會；戶籍制度阻礙城市。
勞動力的自由流動；局部定位偏差等。在新的發展模式的指導下，中央政府將進行壹系列旨在促進房地產市場健康發展的變革，而不是被動的“調控”。在偉
過去幾年，改革釋放的房地產發展紅利可能有以下幾個方面:
從世界級中心城市的培育，到城市群發展帶來的二三線城市和小城鎮的房地產開發需求。
2.
城市品質升級將帶來近100個城市的棚戶區和舊城改造，帶來萬億房地產發展機遇；
3.
新壹輪土地改革、城市用地模式、農村建設用地\宅基地產權確權等城郊區協同發展的機遇；
4.
住宅地產的產品升級，經濟發展帶來的商業地產、旅遊地產、養老地產的發展潛力；
5.
目的是調整以房地產為主的房產稅——房產稅即將出臺，調節房地產存量，擠壓泡沫，促進社會公平；
6.
由於沿海產業的內遷和城市獨立產業的發展，房地產市場發展的重心由沿海地區向中西部城市轉移；
7.
戶籍制度和城鄉二元管理體制的終結，帶來了農民工進城買房的大量需求，城市化起到了實實在在的推動作用；
壹系列房地產發展趨勢將引導房地產向更健康的方向發展，使房地產從主導向消費主導轉變，從短期向中長期轉變，從以土地為中心向以產品為導向轉變。
中心化轉型，從增量市場化到增量和存量化發展，從普漲普跌到大起大落，從普漲市場到細分市場。簡而言之，房地產將成為中國的壹個“城鎮”。
發展戰略的引擎是基於民生的產業模式，而不是家園的天堂。
中國房地產市場發展的直接原因是:人口因素(和家庭裂變)、交通因素和技術升級。由於60年代和80年代的兩輪嬰兒潮，人口紅利將被大力推動。
中國經濟發展與房地產消費。可以預計，中國即將改革實施了30年的計劃生育政策，面臨新壹輪的人口出生高峰，這將直接推動未來中國的經濟和房地產。
30年的發展。此外，由於目前人口結構的變化，老齡化速度正在加快。到2020年底，老年人口將占總人口的43%，人均GDP的增加和大規模老年人口的誕生。
旅遊地產、養老地產快速發展。中國高鐵技術在2001取得重大突破，迅速啟動全國高鐵網建設。預計到2020年底，中國高鐵將建成2000公裏。
，連接100大中城鎮。中國的高速公路網也基本建成，裏程達到5000公裏。高鐵和高速公路將大大縮短城市之間的距離，升級房地產的空間和消費。
提供可能性。未來，互聯網技術和陸地碳生態建築技術在房地產和物業管理中的大量應用，也將使房地產產品和服務的升級以及居住環境的改善成為可能。這些都是瓷器房。
未來房地產發展的巨大引擎。
因此，無論中央政府將如何推動改革措施和實施方案，中國的房地產業必將進壹步發展，但發展的結果是更良性或不正常的選擇。房地產開發的質量將主要取決於中國是否有減輕重量和審時度勢的遠見和智慧，以及改革的勇氣和執行力。