《國家新型城鎮化規劃(2014~2020)》明確提出，到2020年，城鎮化水平和質量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。2018年，中國大陸總人口139538萬人，其中城鎮常住人口83137萬人，比2017年末增加179萬人；城鎮人口占總人口的比重(城鎮化率)為59.58%，比2065，438+07年末提高65，438+0.06個百分點。戶籍人口城鎮化率為43.37%，比上年末提高1.02個百分點。這壹趨勢將繼續下去。
然而，無論是政策環境還是發展規律都不支持房地產繁榮。在2019的政府工作報告中，對貨幣政策的主要論述是:穩健的貨幣政策要適度，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與GDP名義增速相匹配，更好地滿足保持經濟運行在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，又要靈活運用各種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難、成本高的問題，防範和化解金融風險。深化利率市場化改革，降低實際利率水平。
房地產藍皮書據此認為，當前穩健的貨幣政策和適度從緊的總基調已經基本確定。未來，在穩健的貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向、久期等多個維度對經濟進行有效“滴灌”，進壹步提升組合政策工具對市場的傳導效率，防止“泛濫”。雖然2019年可能會進壹步下調存款準備金率，但幅度和頻率會小於2018年。壹方面，由於經濟仍有下行壓力，需要加大金融支持力度，特別是在非信貸融資出現瓶頸的情況下，信貸適度提速的可能性較大；另壹方面，經濟需要通過降低存款準備金率來適度增加市場流動性。但為了避免“泛濫”，壹旦市場流動性基本達到合理充裕的狀態，就不可能繼續大幅下調存款準備金率。
隨著信貸逐步向上增長，財政支出回升，外匯占款略有下降，央行定向調控政策將繼續以加強信貸支持實體經濟為重點，貨幣政策將延續當前穩健基調，保持宏觀流動性合理充裕狀態。預計2019年M2的增長率將逐步回升。結構性去杠桿的目標是大幅降低企業杠桿率，穩定家庭杠桿率。目前市場信用水平的表現也與這壹目標大體壹致，居民表現為中長期貸款同比增速總體趨穩。抵押貸款占比從2018年末逐月下降至25.13%，預判後期仍將在低位小幅波動。企業方面，房企融資環境明顯“回暖”，尤其是國內債券發行穩步增長，融資成本也呈現小幅下降趨勢。
房地產藍皮書認為，2019年貨幣政策繼續放松的空間在逐漸收窄，對樓市的刺激作用相對有限。此外，“房住不炒，因城施策”的調控思路沒有改變。預計2019年房地產市場銷售將有所回落，投資增速將有所放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性改變。
過度悲觀也是不必要的，房貸風險並不能危及銀行的根基。《房地產藍皮書》認為，個人住房貸款是調控房地產市場的重要手段，其走勢與房地產市場走勢整體的內在邏輯壹致。從數量上看，個人住房貸款余額增速保持穩定或略有下降。壹方面，這是政策調控延續的結果。另壹方面，現有杠桿水平不支持上漲，預計全年漲幅不會超過20%。
價格方面，二套房貸利率將保持穩定，最多小幅下降，這意味著“不炒房”的定位沒有實質性改變，因此抑制投資投機性需求仍是政策重點；首套房貸利率將大幅降低，這是住房更突出的居住屬性，是對過去調控“誤傷”的糾正；整體來看，在首套房貸利率下降的帶動下，整個房貸市場的利率會略有下降。
風險方面，雖然貸款收入比、償債比、貸款價值比都在上升，但是債務的可持續性沒有問題。壹方面由於過去杠桿率低，另壹方面由於房價漲幅大，下跌空間大。房地產藍皮書預測，只要調控政策保持壹定的連續性，未來債務的增量會小於房價的增量，房貸風險短期內不會對銀行產生明顯影響。
對於房地產調控政策的取向，房地產藍皮書用三個字概括:穩定、分化、分散。2019保持房地產市場健康穩定發展是重中之重。繼續保持調控政策的連續性和穩定性，加強房地產市場供求雙向調解，改善住房供應結構，支持合理自住需求，確保市場穩定。
房地產調控政策會有分化。經過這麽多年的發展，房地產市場在不同城市之間出現了明顯的分化趨勢。其實不同的城市采取不同的政策，就是政策層面的分化也是大勢所趨。對於那些壓力比較大的熱點城市，我們會繼續保持嚴格的調控政策。在防止房地產價格泡沫的同時，重點推進供給側結構性改革。對於三四線城市，主要是維護房地產市場穩定，防止市場價格過快下跌。
2018、12年中央經濟工作會議用66個字定位房地產市場:“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這意味著地方政府調控房地產市場的獨立權力進壹步擴大。如果說“壹城壹策”是中央定調，那麽地方政府在房地產調控過程中提出“壹城壹策”，體現了政策的靈活性。強調“壹城壹策”，更加註重擴大地方政府在房地產調控中的主體責任和自主權。因為不同城市房地產市場的成交走勢、庫存狀況、房價狀況都不壹樣，城市政府根據實際情況制定政策，承擔調控的主體責任。