5月20日，最新LPR報價出爐:1年期LPR為3.7%，5年期及以上為4.45%。壹如市場預期，LPR利率下調，但出乎市場意料的是，這壹次單獨下調了五年多的LPR利率，下調幅度為15個基點(BP)。
此舉被市場視為央行單獨為房地產市場“開小竈”。對此，有市場觀點認為，LPR下調5年以上，現有按揭貸款成本也隨之下調，有利於減輕現有購房者的按揭還款負擔，提振消費需求；此外，房主可能因此降低提前還貸的動力，增加持股意願，尤其是股息率超過5%的股票。
LPR 5年來的大幅下調，刺激了a股、港股和匯率等中國資產的飆升。在a股市場的表現上，截至5月20日收盤，上證綜指上漲1.6%，收復3100點；深證成指上漲1.82%；創業板指數上漲1.69%；香港股市也明顯反彈，恒生指數上漲約3%，恒生科技指數上漲4.7%。
截至5月20日16:30，在岸人民幣兌美元收於6.6740，較前壹交易日上漲938個基點，壹周上漲1090個基點。更何況截至收盤，離岸人民幣與在岸人民幣的利差也收窄至42個基點。
從更廣泛的角度來看，LPR下調不僅會影響房市，還會影響各行各業，惠及更多主體。作為中長期貸款定價的參考，五年期以上LPR的降低有助於促進中長期貸款企穩回升，提振企業融資需求。
如何影響樓市
作為抵押貸款定價的錨，對於購房者來說，在基數不變的情況下，五年以上的LPR利率下調將減少抵押貸款支出。接受第壹財經采訪的業內人士認為，壹方面，這意味著支持剛需住房需求的金融政策力度加大；另壹方面，隨著LPR五年多的調整，現有按揭貸款的成本也有所降低，這有助於減輕現有買家的按揭還款負擔，提振消費需求。
自2019年8月LPR改革以來，五年期LPR已四次下調，從4.85%降至4.6%，本次調整後進壹步降至4.45%。
業內專家告訴記者，與企業貸款不同，個人住房貸款期限較長。目前，99%以上的個人住房貸款利率與五年期以上的LPR掛鉤。
近日，央行、銀監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將全國範圍內發放的首套商業性個人住房貸款利率下限由LPR調整為LPR-20BP，第二套住房貸款利率下限維持在LPR 60BP。
業內專家表示，此次調整後，按照最新的LPR測算，個人住房貸款利率首套房可達4.25%，二套房可達5.05%。LPR 5年來的下調，有利於落實中共中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩定投資、消費和宏觀經濟基本面，促進房地產市場平穩健康發展。
2019 LPR改革完成後，所有新發放和現有商業性個人住房貸款的利率均以同期LPR為定價基準。房貸轉換為LPR利率模型後，新增房貸全部采用LPR定價模型，存量房貸從2020年下半年開始分批轉換。
業內專家表示，此次LPR調整將對新發放和現有的個人住房貸款產生影響。新增商業性個人住房貸款，利率立即下調15個基點。5月5日，央行、銀監會將全國首套商業性個人住房貸款利率下限由LPR調整為LPR-20BP，這將給新申請家庭帶來雙重利好，同時也惠及購買二套房的家庭。
該專家還表示，購房人與商業銀行合同約定的利率重新定價後，商業性個人住房貸款存量也將減少15個基點。按照貸款金額50萬，期限30年，等額本息還款，平均每月可減少支出約45元，未來30年可減少利息支出約654.38+0.6萬元。
但也需要註意的是，根據國內房貸利率的區域特點，地方銀行機構最終是否執行仍存在不確定性。而且在實際情況中，第壹財經記者了解到，不同的銀行會根據貸款人的資質和當時的外部環境，對plus基數做出不同的調整。
但對於銀行來說，相比資產，住房按揭貸款仍然是優質資產，有增加投資的動力。民生銀行首席研究員文彬分析，4月份居民部門住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，反映居民購房意願下降。本月LPR五年減少15BP，整體上將降低購房成本，有利於滿足居民合理的購房需求，促進消費。
光大銀行宏觀分析師周也對記者表示，持續5年多的牌價下調將直接利好制造業和房地產，市場信心將逐步回升。年內房地產和制造業加速復蘇，將帶動國內消費和投資回升，內需動能有望穩步恢復。
LPR為何不對稱降息？
事實上，市場對LPR 5年來的大幅下調更感意外。LPR由公開市場操作利率和加點兩部分組成，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。壹般來說，如果多邊基金保持不變，LPR很難改變。本月，LPR自2019年新LPR機制以來首次下調。
“以刺激市場主體信貸需求、穩定樓市運行為重點，推動企業和居民貸款利率下降十分迫切。”東方金誠首席宏觀分析師王慶表示，更重要的是，在貨幣政策邊際不斷擴大的推動下，以同業存單收益率為代表的市場利率在此期間大幅下降。此外，監管部門最近正在努力降低銀行存款成本，因此報價銀行下調LPR報價的動力明顯增強，最終導致5月份5年期LPR報價打破常規下調。
之所以5年期LPR報價下調15個基點，而1年期LPR報價不變，在業內人士看來，這可能是由於當前企業貸款利率處於改革開放40多年以來的最低點，而居民房貸利率仍處於高位；而且年初以來，雖然房地產金融環境持續回暖，但由於疫情和行業本身的運行規律，樓市下行趨勢仍在延續，對宏觀經濟的拖累在加大。
其中，6月5438-4月房地產投資增速由正轉負，社會消費品零售總額中的住房相關消費繼續處於負增長狀態。由此，繼5月央行15宣布首套房房貸利率下限下調20個基點後，5月主要針對住宅房貸的5年期LPR報價也下調了15個基點，表明當前樓市定向降息政策加碼，意在抑制房地產下行趨勢。
周也對記者表示，此次單獨下調5年期利率，幅度超預期，主要原因有三:壹是近幾個月實體經濟中長期貸款需求疲軟，引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求；二是近幾個月國內房地產復蘇不理想，五年期報價利率下降有助於降低按揭貸款成本，提振剛需住房需求，促進房地產平穩運行；三是央行穩增長政策出臺前，大力壓縮央行依法上繳的余額利潤，專項再貸款，優化存款利率，為銀行和金融機構提供長期、低成本的資金，降低中長期貸款的利率成本。
未來仍有下調空間
作為中長期貸款定價的參考，五年期LPR的下調也將有助於提振企業的融資需求。4月企業部門票據融資加速，中長期貸款增長乏力，反映融資需求不足。利率降低，中長期融資成本降低，有利於企業盡快扭轉預期，提振信心，加快完成復工復產，從而促進經濟運行在合理區間。
復旦大學金融研究所兼職研究員、招聯金融首席研究員董希渺也對記者表示，目前1年期LPR已經較低(1年期MLF操作利率2.85%，利差85個基點)，下跌空間不大；降低五年以上LPR，可以促進企業中長期貸款利率的降低，提振企業恢復生產、擴大投資的意願和能力。從壹季度和4月份的金融數據來看，企業中長期貸款增速較慢是比較突出的問題；同時，推動減輕居民住房貸款負擔。
匯率方面，“5年期LPR意外下跌15個基點，提振了市場的風險情緒，也提振了人民幣。”某外資銀行外匯交易員告訴記者，“預計將繼續觀察外資流出、出口沖擊對貿易順差的潛在影響，以及美元後續的走強。我們認為美元/人民幣可能走出W型。”
經過此次LPR調整，展望未來，多數市場觀點認為，LPR仍有下調空間。
中信證券首席策略分析師秦培晶分析，5月20日，央行下調五年多LPR 15個基點，標誌著此輪密集穩增長政策進入發力期，貨幣政策重心從寬松貨幣轉向寬信貸。預計在今年剩下的時間裏，RRR和LPR還有降息的空間。
據王慶分析，自2021四季度以來，市場對美聯儲的政策收緊有了充分的預期，美聯儲也開始加息和縮減債券規模，但這並沒有影響到中國銀行去年2月和今年4月的兩次RRR降息以及今年6月的降息。因此，如果RRR在6月份甚至下半年初繼續下調，LPR報價將有壹定的下調空間。這也將推動企業貸款利率和住宅抵押貸款利率下降更多。
文彬還表示，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加速收緊，國際形勢更加復雜多變。下壹階段，預計貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大對困難行業、企業和人民的紓困力度，促進經濟企穩回升運行在合理區間。