房價下降取決於壹個指標:居民負債程度。
因為它的極限就是房價上漲的極限。
房價暴跌的源頭是居民杠桿平衡被打破。
怎麽破？這需要兩頭都做。壹方面，房價持續上漲，居民債務持續增加；另壹端，就業形勢惡化，居民收入下降...
如果壹個經濟學家說房價已經漲到頂了，他大概會從以下幾個方面來分析:
1，城市化結束；
2.房地產稅來了；
3.國內外形勢危急；
4.人口危機已經出現；
5.貨幣政策該轉向了。
當城市化走到盡頭，意味著城市擴張的動力消失，即土地財政走到盡頭，勢必通過房地產稅來補充財政收入。
當國家內部形勢是貧富分化和人口危機，外部形勢是貿易摩擦和新冷戰，意味著經濟結構轉型迫在眉睫，那麽貨幣政策就不能再像以前那樣繼續泛濫。
但我在研究了日本和韓國的經濟史，分析了不同階段對應的房價走勢後，發現城市化率、房地產稅、人口危機甚至外部形勢都不是能影響房價走勢的決定性因素。
以韓國為例:
文在寅在競選期間承諾降低房價。他上任後將房地產稅提高到1.2%-6%，多套房轉讓稅高達65%-75%。
韓國新生兒出生率是世界最低的，韓國甚至可能是世界上第壹個自然死亡的國家。
韓國的城市化水平也到了無法增長的地步，穩定在82%左右:
韓國的外部環境也相當糟糕。除了北方的窮兄弟，他們在很多領域也在和日本直接競爭。2020年韓日貿易戰壹度成為頭條。但是上述情況根本沒有影響到韓國房價的上漲:但是，啊，貨幣政策絕對是影響房價的最關鍵變量，這是放之四海而皆準的真理。
經歷了疫情，我們已經看得很清楚，各國的資產價格反饋的是本國的貨幣現象，與基本面無關——貨幣寬松，房價上漲，而壹旦貨幣收縮，房價肯定會下跌，這是毋庸置疑的。
問題是在泡沫狀態下，貨幣收縮會直接戳破泡沫，導致壹系列經濟問題，會讓決策者處於前緊後松的狀態。
就說韓國吧，銀根緊縮政策實行了壹段時間後，開發商的債務風險暴露出來，最有錢的人難過了壹段時間，於是又開始松綁...因此，指望政策制定者同情年輕人的高生活成本並降低他們的房價是不現實的。房價不會繼續上漲，只是因為有壹個邏輯極限，房價已經逼近這個極限，沒有進壹步上漲的空間。房價會跌，只是因為如果不采取措施，會有更糟糕的事情發生，是兩害相權取其輕的無奈選擇。從房價極限的角度來說吧。什麽情況下房價不會上去，反而會掉頭向下。
在東亞的發展模式中，房地產承擔了壹個非常重要的功能——聚集勞動力剩余。比如建國初期，我們國家雖然幅員遼闊，物產豐富，但是我們只能坐在礦上發愁，因為沒有機器就不能開礦。可以用農產品和其他國家交換外匯，然後用外匯進口機械和生產線。這就是所謂的“農業補貼行業”。農民種10擔糧食，自己留5擔，公家留5擔，稱為勞動力剩余。所以中國工業化的原始積累是廣大農民兄弟辛辛苦苦攢錢攢下來的。房地產的本質是通過銀行將居民的儲蓄和未來收入轉移給政府。壹方面有較大的收集成本，另壹方面會挫傷勞動積極性。