僅2015壹年，中國人就在美國房地產上投資了1100億美元。在海外房產投資熱潮中，需要註意什麽？有哪些實際案例？從重建、發展和住房中有哪些教訓？做了6年海外地產，壹路走來感觸頗多，從做好學區房別墅，到土地開發，豪華酒店，頂級樓盤。我見過很多海外開發商，中介，大陸中介，標題黨，騙局等等。真正靜下心來為客戶著想的很少。每個人都想壹下子賺很多錢。
經歷了很多，感覺還是想做海外的好房子，回到地段這個老話題。這個實證文章壹出，肯定會得罪壹些中介。但如果我們不說，對不起海外房地產投資者。
壹、海外二手房投資註意事項
1.以美國房地產為例。美國正常房產的二手房，賣方給賣方經紀公司、賣方經紀人、買方經紀人、買方經紀公司的傭金是賣價的5-6%。大陸人買房，基本都是通過買方代理。買家代理繳稅後壹般會拿到1.5~2%的傭金。比如壹套35萬美元的房子，繳稅後，房屋中介獲得5000美元的傭金。但很多大陸中介和少數美國經紀人，本來可以35萬美元買，請客戶39萬美元買，賺4.5萬美元。其中4萬美元，壹般賣方要求買方經紀人自己交稅。轉讓文件和政府網站顯示，購買價格為39萬美元，沒有任何蹤跡。妳真以為是39萬美元。
2.這部分缺乏對當地市場的了解和評估環節。當然有些地方需要漲價，比如舊金山好學區帕洛阿爾托的壹些別墅，2015，2016。2012洛杉磯好學區阿卡迪亞真的要漲價了。
3.文件規範，資料齊全。壹些中介給買家的文件非常不清楚，含糊不清，肯定是有問題的。所有的海外采購文件，包括報價文件，都像教科書壹樣清晰規範。這種騙術現在已經很少見了。另外，如果購買單據上沒有賣家信息、過戶公司、律師信息，就不要買。與常識相反，肯定有惡魔。
4.解決方法:直接和賣家溝通評估。但是有的買家不去海外實地考察，也沒有時間或者其他原因。我們做什麽呢其實很簡單。購買時，經紀人或中介要寫清楚賣家的聯系方式，包括郵箱、電話、地址等基本信息，以及過戶公司或過戶律師的信息。因為壹般買房都有後悔期，壹般是7~10天，購房者可以自行選擇。這就給了買家無條件反悔的時間。在此期間，即使買家交了定金，與賣家溝通後也可以反悔。還需要評估。靠自己和壹些專業人士，比如房產中介和信譽好的經紀人。
二。海外新投資註意事項
1，海外新房最有欺騙性。開發商新房，信息漂亮，房子漂亮。價格也高。不是說不好。壹些中介操縱了價格。開發商為了迎合內地人的口味，3、4號門牌都不見了，很多都拿了8。為了賣房子，他們也是拼了。只要中介把房子賣了，開發商就是想拿他們的價格，不管妳賣多少。
2.獨家代理。如果買的話，絕對不會買獨家代理的樓盤。獨家代理=獨家價格。獨家代理壹般會和開發商談好，把壹些房源交給中介去賣。開發商只保證自己的最低價，中介拿走多出來的賣價。這個錢最舒服。做廣告，做演示，做講座等。，開發者有數據樣本，很漂亮，容易忽悠。中國人最喜歡新房。只要新房位置好，就真的好。獨家代理壹般和開發商比較熟，什麽都可以談，穿壹條褲子。壹些開發者也來參加了介紹會。有的可以在網上給中介改價，有的甚至在出售前就和中介談好了，實價和掛價。沒有痕跡。非常聰明。而且開發商也說這是他們的掛價。妳相信嗎？
3.真實價格。現在怎麽才能靜下心來賺傭金？80萬美元的房子，85萬美元賣給妳，妳看不到。20套就賺654.38+0萬美元，在海外算是百萬富翁了。20套房子80萬美金，加上80萬美金傭金，654.38+0.8萬美金，平均每套賺9萬美金。反正買家不懂，中介幾年就能跑路。
4.解決方法:鑒定。不變:評價。開發商的價格和當地賣出的房價差距大嗎？包括房型、出售時間、價格等。，壹定要看多數，還要看當地人買的價格。
三。國內開發商海外房地產項目註意事項
1，國內長期推廣。國內開發商在海外開發的很多樓盤，在國內賣了好幾年了，還在賣！如果是好房子，早就被當地人買走了。不管有多少套。真正好的房子在中國是不需要做廣告的。兩三個月全部賣完就不錯了。但不是都賣給大陸人，那不算。如果當地的鬼覺得不錯，那就真的不錯。給下屬買，拿指標賣，不是市場經濟的做法。
2.賣了幾年的壹般都有以下問題:
a、價格虛高。很多都賣了好幾年了。如果它們真的是好的房產，外國當地人早就把它們全買下了。愚弄人多年是沒有用的。當地人遲遲不買肯定有問題。
b、位置不好。國內很多開發商，因為爛在職業經理人手裏，地段越差，職業經理人拿到的錢越多，因為地價高，老板吃虧。
C.質量不好。關鍵是材料和本地開發商的不壹樣。從外觀上看不出材質。很多東西看起來很美，但是沒用。這個小聰明其實是個傻子。壹旦缺乏信任，前面的路就很難走。
四、移民建房註意事項
1，美國住房移民:買房與移民無關。在美國買房與移民無關。如果真的買房，可以移民。美國那麽多開發商的房子早就賣光了！還用中國做廣告？紐約曼哈頓房產均價654.38美元+0.6萬。作為移民有必要買房送嗎？正常的區域中心是移民50萬美元。區域中心實際拿到40萬美元，6.5438+萬美元被大陸中介截留。所以不可能把50萬美元的EB5移民全部送回美國。有的移民中介跟我們說會介紹客戶來賣，給我們1萬美元，有的說給我們5萬美元。
2.美國移民買房2:中介說法。中介說，客戶50萬美金的房子，開發商先作為EB5移民資金使用，移民完了再把這50萬美金返還給客戶。那就別退了，直接買開發商的房子，這樣就可以移民買房了。但這經不起推敲。
3.美國住房移民3:條件不成立。第壹，50萬美元改為40萬美元，移民代理拿了6.5438億+美元。其次，EB5移民有風險，買房移民基於100%成功。如果不行呢？第三，最重要的，開發商買房有那麽多移民名額嗎？建築工人不被認為能解決就業問題。100個名額，就是解決1000個就業機會。1000人1000人。妳見過建成後有1000員工的美國社區嗎？壹般5或者6，10都算超大。只有1個名額。他們還說間接的也算。間接比直接好，對吧？說白了就是變相賣房，並不是真正的價格。先被中介賺了65438+萬美元。
4.買房可以移民國內。以西班牙為例。壹個北京投資人在西班牙買了壹套50萬歐元的房子，後來發現只有30萬歐元，北京中介賺了20萬歐元。10房子凈利潤200萬歐元，折合人民幣14萬，輕松成為百萬富翁。這麽巨大的利益，誰來賺那點可憐的傭金？
五、美國NNN商業地產註意事項
1，NNN商業地產。NNN商業地產是指房產稅、物業費、保險全部由租戶支付。當初星條旗地產在中國推廣美國NNN商業地產的時候，很少有人相信，只有在美國待久了的華人才知道這種地產形式。n是no的縮寫，意思是房主不用交房產稅，物業費，保險。
2.絕對NNN美國商業房地產。NNN商業地產不壹定是業主的責任。壹些業主需要對屋頂或結構負責，壹些業主對NNN商業地產負全部責任。業主絕對都是NNN的商業地產。所以壹般買零責任比較好。因為屋頂和結構的維護費用很高，責任也很大。壹旦出事，就是大事。
3.總公司擔保。有總公司擔保的不壹定是好的商業地產。絕對好的商業地產，沒有總公司的保證。只是業主不放心租金，要求總公司保證租賃的履行。商業地產最重要的是地段。位置很好，這才是真正的保障。很多，很多，很多，絕對真實。中國人在這方面有最大的誤區。認為總公司保證就好。其實位置最重要。
4.高回報。壹些國內中介用高回報來吸引客戶。商業地產還有其他因素。人口密度、收入水平、租賃年限、租賃形式、地理位置等。短期租約，如剩余租約1和2年，凈回報率為9%。租期越長，凈回報越低。壹般NNN租賃商業地產10年，租金凈回報6%。壹般來說，美國東西海岸商業地產的租金凈回報很低，5%很正常，6%很高，因為東西海岸房價高。
5、高回報風險計算。很多中國人喜歡高回報的商業地產。壹般情況下，租期短，租金凈回報率高。如果剩余租期為2年，凈回報為9%，價格為654.38美元+0萬美元。那麽租金就是壹年9萬美元如果地段好，租客做的好，2年後應該可以續約。續租壹般會提高租金。例如，65，438+00%的增長被認為是正常的租金增長。兩年後年租金99000美元，租期是新的10年。到時候如果按6%賣，價格就是65438美元+0.65萬！為什麽不在兩年後賺65萬美元呢？壹定有什麽不對勁。賣家是不可能缺錢的。我們做了6年，從來沒聽說賣家因為缺錢賣商業地產的。高回報，絕對高風險。
不及物動詞海外房地產開發應註意的問題
1，地段為王，質量第壹。有的賣了好幾年了還在國內推廣，位置也不怎麽好。海外房價近年來不斷上漲。如果地段好，價格高，就賣。但是有些地區真的不怎麽樣。花了很多錢。問題是，誰賺了錢？家家有本難念的經，裏面的水很深。但無論如何，地段和質量才是最重要的。否則會毀了妳的名聲。如果妳有壹個糟糕的開始，妳壹開始就會失敗。以後還怎麽玩？我從壹開始就開始想壞主意，全世界都在盯著它。壹些國企在海外發展，員工都盯著。壹不小心就會踏入深淵。想發財就跑路，有嗎？質量不好，名聲就完了。我只能忽悠國內客戶。外國人壹般都很小心。海外房地產開發，說到底還是壹個長期項目，和在國內賣毛坯房不壹樣。
2.資金會很快回籠。賣了好幾年了還在中國打廣告，真是浪費了好幾年。壹般從開發到銷售需要2~2.5年。如果已經賣了4、5年，選擇好地段，價格適中，可以快速賣掉，再開發。銷售時間長，對老板和經理也是壹種精神壓力。別人也會造謠。比如在國企，政績變成了失敗。如果有人舉報，被紀委請去喝咖啡，工作真的比不工作好。
3.不壹定要和知名開發商合作。其實這是為了增加在中國的知名度。是給中國人的。總的來說，要和當地的建築商合作開發。因為我們不和當地建築商合作，說不定當地政府會派人來找茬。與著名的開發商合作，雖然他們的價格高，但著名的企業效應，會提高價格，也增加他們的聲譽。國外的建築商現在看到國內開發商就笑，不殺白不殺白的找上門來。壹些海外建築商告訴我們，他們最愛內地開發商。但海外房產最重要的是地段，而不是誰開發的。
4.當地充分調查，法律手續完備。萬達西班牙大廈項目就是壹個典型的例子。後任市長不會買前任的賬。當地也有反對意見。不能把國內的慣性思維套用到海外。外國人不買賬。開發前，最好調查壹下。外國人最好對中國友好，或者至少保持中立。
5.時間段選擇。最好是地價最低的時候買，房價最高的時候賣。因為預售從買入到賣出需要1~2年。所以預計兩年後房價下跌的城市，目前應該不會買地開發。但不代表買不到，只是賺的少而已。只要地段好，還是可以開發的。
七。海外舊房改造中的註意事項
1，時間段選擇。以洛杉磯為例。2012舊房改造是最好的時機。那時候房價低，老房子很便宜。2014賣的非常好。現在洛杉磯的物價已經很高了。而且基本靠華人帶動房價。2012在洛杉磯買房很受歡迎。但是洛杉磯的收入沒有以前多了。2012年在洛杉磯阿卡迪亞買了壹套老房子進行重建，2014年賣掉，真的賺了不少。300萬美元買壹棟老房子，90萬美元建，700萬美元賣，這很正常。現在房價高，地價也高，房價有下降趨勢。因為洛杉磯和溫哥華壹樣，完全靠華人買房。現在中國人變冷了，買的人少了。再加上外匯管制，人民幣出不去，導致海外豪宅價格先跌。所以幾年前是好市場的，現在不壹定是好市場。悉尼也是這種情況。當地媒體預測悉尼房價將減半。我們認為不會出現這種情況，但是下降是肯定的。
2.位置:CBD，最好的學區。比如紐約，翻新重建最好在曼哈頓，舊金山最好在帕洛阿爾托學區。這是房東市場，很多人買，無形中漲價，買家互相提價。比如舊金山的帕洛阿爾托，現在建了待售，壹般會有7個買家競爭。在最好的地段，主要是不愁賣。即使房價下跌。房價再跌，優質樓盤房子還是有人買。如果不是高質量就不好說了。這也是壹個預期的保證。
3.資金準備。前提是有資金準備。中等城市50萬美元，大城市300萬美元以上。比如在亞特蘭大，40萬美元可以用來重建壹套。資金必須存在海外銀行賬戶。最好早點出門準備申請貸款。當然，沒有貸款也可以。
4.尋找當地的規劃師和建築商。當地策劃師熟悉當地規則，與當地政府長期打交道，熟悉人際關系。熟悉當地法律法規和熱銷房源，熟悉當地居民。最好找當地的建築商，他們對當地居民很熟悉。如果居民有任何投訴，他們可以處理。
5.重建和出售房屋。舊房重建和買房有很大區別。中介賣房很容易。妳可以隨便玩玩。反正妳自己不買。花別人的錢不疼，自己也沒感覺。舊房改造就不壹樣了。它真的需要賺錢。賣房子不壹樣。就算房價跌了，房租還在。重建開發怕高價買，房價暴跌賣。所以重建比賣房子專業多了。沒做過，不懂的人就不要吃這碗飯。
6.重建海外老房子的核心。海外舊房改造的核心和海外房產投資是壹樣的。除了中國人投機買房，還有地理因素，人口增長，學區，氣候，經濟發展等因素。現在，中國人該炒的都炒了，風也過去了。溫哥華、洛杉磯、悉尼和倫敦都被解雇了。房價都下跌了。那麽我們現在重建核心的時候會看到什麽呢？房價靠經濟，經濟靠公司，公司靠技術，技術靠未來趨勢。所以主要還是看城市的核心競爭力。按照這個理論，矽谷可以在5~10年內建成。從互聯網到世界移動互聯網，接下來是什麽？有兩個，壹個是虛擬現實技術，壹個是AI人工智能。這兩家都在矽谷公司手裏。科學技術對壹個城市的競爭力越來越重要。註:估價是壹個必要的程序。如果妳自己做不了，妳可以雇人。最好直接和賣家談，不要繞過很多中介。每個中介都要剝壹層皮。未來趨勢最重要。
海外好房網獨家！