今年以來，隨著國內流動性的大幅改善，國內融資成本壹路走低，而以美元為代表的境外融資成本整體上升明顯，境內外利差空間逐漸開始顯現，這使得境外擔保境內融資的外保內貸業務需求開始進入銀行和企業的視野，跨境擔保業務類型開始方向逆轉。
壹、債權模式（包括信托貸款、資產收益權投資、應收賬款買入返售等）是境內信托公司開展房地產業務的傳統模式，尤以信托貸款最為典型。在房地產信托貸款中，那些有在境外上市的房地產企業集團的境內項目公司在向境內信托公司舉借信托貸款時，除提供抵押擔保外，通常還會安排境外上市公司向境內信托公司提供保證擔保，即所謂外保內貸。
二、按照我國擔保法和物權法，壹般來說，主合同無效，擔保合同也無效。就合規性而言，擔保合同的合規性也很大程度上會受到主合同的影響。外保內貸是我國外匯資本項目項下所監管的“跨境擔保”的壹種形式，跨境擔保是否合規，也與被擔保的跨境或涉外投融資交易的合規性有關。同時，作為跨境資本流動的監管者，外匯管理部門在我國跨境投融資活動的行政監管體系中通常處於所謂“下遊”環節，外匯監管經常要遵循發改委、商務部、人民銀行、銀保監會、證監會等其他“上遊”部門的監管規定，並與之相呼應、協調。因此，討論房地產信托貸款項下“外保內貸”融資模式是否合規，首先要滿足房地產信托貸款本身要合法合規這個前提。