為了給房企紓困，監管層近期頻頻出手。4月18日，央行、外匯局發布23條支持經濟金融措施，提到“商業銀行、金融資產管理公司要為重點房地產企業風險處置項目的並購重組提供金融服務”；4月25日，央行召集國有銀行、股份制銀行、資產管理公司召開專題會議，對已紓困房企進行討論，確定了首批12家已紓困房企名單。
值得註意的是，近日，針對房地產復產，各地紛紛出臺相關扶持政策。比如，徐州近日召開房地產行業復工疏解工作會議，提出降低土地拍賣保證金等18具體措施；此外，目前已有超過10個城市陸續調整商品房預售資金監管措施，幫助困難房企復工復產。
與此同時，部分房企也通過轉讓項目或股權、與第三方合作等方式，努力復工復產，確保樓房交付。例如，目前恒大集團已實現562個保教樓項目正常開工，179個保教樓項目正在復工復產過程中；花樣年應復工的49個項目招標中，已復工39個，總體復工率80%；截至3月24日，世茂已全面復工全國120多個項目。截至3月底，奧園地產在全國130多個項目正式復產。
來源:恒大集團關偉
房地產積極復工“保送樓”
在業內看來，去年以來多地多樓盤的停工現象，根本上是房企長期以來形成的高周轉、高杠桿開發模式等因素造成的，在新形勢下，疊加疫情，難以為繼。
當然，各地房地產停工大致可以分為兩種情況。壹類是受疫情防控影響，如吉林、上海；另壹個是行業低迷期下部的分房企業資金鏈出現問題導致的。
去年以來，恒大、凱撒、花樣年、藍光發展等多家房企出現債務危機甚至是雷聲大雨點小。這些房地產企業開發的房地產項目遍布全國重點城市，因此停工現象也涉及多個城市。
事實上，今年以來房地產行業持續下滑。國家統計局數據顯示，今年6-3月住宅新開工面積和住宅銷售額同比下降20.3%和25.6%。
與此同時，今年房企推盤意願明顯下降。中指院統計數據顯示，今年6月5438-4月，全國50個重點城市商品住宅月均供應規模為1461萬平方米，同比下降超四成，與2019-2021同期均值相比下降37.3%。尤其是4月份新批上市面積為654.38+0688萬平方米，在去年同期基數較高的情況下，同比下滑超50%。
今年以來，中央政府和各部委頻繁表態維護房地產市場穩定，而地方政府也在積極落實因城施策。據中指院不完全統計，今年以來，全國已有超過100個城市優化調整房地產政策超過200次，尤其是4月份以來，各地出臺政策的步伐明顯加快，政策進壹步向優化限購、限貸、限售延伸，部分壹二線城市也加入了政策優化調整的行列。
“面對當前疫情多點擴散帶來的不確定性，以及購房者對置業信心不足，過去市場火爆時出臺的調控政策已經不適合當前的市場環境。這種不合理的房地產政策應該及時退出，對需求端限購、限貸、限售等政策進行優化調整，穩定市場情緒。”
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜5月10下午通過微信向《國家商報》記者表示，各企業應加大房企解困力度，改善融資環境，繼續優化預售資金監管，為企業釋放更多流動性，緩解企業資金壓力，從而穩定市場預期。
自今年春節以來，壹些處於危險中的房地產企業已經開始積極復工和生產，並取得了良好的效果。
5月5日，恒大召開集團月度工作會議。許家印表示，恒大從大年初六就開始了復產工作，集團與齊新齊心協力。目前，562個保送樓項目已正常開工，179個保送樓項目正在復產中。4月份實現銷售額30.9億元，堅決完成5月份65438+萬套的交付目標。
“花樣年投資者關系”微信賬號5月5日也顯示，4月份，潛在投資者投廣東人以另壹種方式入市，協助花樣年實施債務重組計劃，並確保了多個困難項目的復工和交付。目前，花樣年應復工的49個項目區塊已有39個復工，整體復工率達80%。其余區塊均有明確的復工計劃和相應的復工措施，預計6月30日前全部復工。
此外，截至3月24日，世茂全國超120項目全面復工；截至3月底，奧園地產在全國130多個項目正式復產。
但在陳文靜看來，“今年以來，房地產市場整體低溫運行，大部分城市市場持續調整，企業開工動力明顯不足，房地產開發投資累計同比增速持續放緩。4月底，中共中央政治局會議決定對樓市進行調整，以'支持地方政府因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展'，但市場復蘇的步伐仍取決於疫情的有效防控和地方政策的落實。”
十余城市調整預售資金監管措施
5月10日，山西省住房和城鄉建設廳發布《山西省商品房預售資金監管辦法》，明確施工進度達到地上主體工程封頂的，監管賬戶內剩余余額不得低於重點監管資金總額的40%。
來源:山西省住房和城鄉建設廳官網。
據中指院統計，今年以來，南京、煙臺、南平、佛山、常德等十余個城市相繼調整了預售資金監管措施。
從調整細節來看，各城市可以通過加快審批效率、放松資金監管比例、銀行擔保替代等方式提高預售資金使用效率，同時減輕房企重點監管資金沈澱壓力。
其中，南京、徐州等城市采用銀行保函監管商品房預售，南京企業可以用銀行保函置換監管賬戶中的監管資金。但要求房地產企業申請前兩年內沒有因違規使用商品房預售監管資金受到行政處罰，沒有被司法凍結、扣劃違規資金、拖欠工程款、拖欠農民工工資等情況。
而常德則適當放寬了預售資金比例。在開發企業信用等級良好、開發項目銷售資金足額歸集、申請資金保證用於項目建設的前提下，開發企業預售資金額度可在原規定基礎上提高5個百分點。嶽陽規定，房企可以臨時存儲房地產開發項目資本金，實現銷售收入後，可以在資金監管賬戶中留足項目資本金，現有項目資本金可以提前壹個節點申請解除監管。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進5月11日對《全國商報》記者表示，“商品房預售監管資金政策整體仍在收緊，但也有彈性和變通，即上下浮動5%的規定，部分優質房企在政策下可以較好地實現資金回籠。以山西為例，基於房地產市場現狀，實際下調5%的概率會更大，可以起到保護和鼓勵房企的作用。”
雖然很多地方對商品房預售的監管資金都有不同程度的放松，但是這些放松是否能實質性的促進房企的“保底交房”？
“據測算，項目的預售資金監管壹般占總預售資金的30%-40%。如果放松預售資金監管，預售資金監管比例將下降約10%，有助於緩解房企資金緊張，但緩解程度有限。”
中指院企業事業部研究總監劉水通告訴微信記者，真正幫助房企走出困境的重點在於:壹是區分項目風險和企業群體風險，金融機構不能放貸、斷貸；第二，紓困重點是處於險境的房企項目。央行和銀監會鼓勵優質房企發行M&A債券，籌集M&A貸款，並收集處於危險中的房企的優質項目。
對於本輪紓困的有利窗口期，劉水認為:“本輪紓困的第壹重點是銷售。目前中央支持剛性和改善型需求，鼓勵因城施策調整房地產政策，企業要抓住這個政策放松的窗口期，加大銷售返點；二是借助當前政府鼓勵並購融資的東風，積極發債；第三是合理拿地，優質地塊可以拿，但要控制拿地節奏，科學測算，保證合理的利潤空間。”