為什麽世界五百強的公司中沒有房地產公司？

——從房地產行業的三大矛盾看房地產行業的規模瓶頸北京禹哲企業管理顧問有限公司趙興峰房地產行業的三大固有矛盾就註定了這個結果。房地產行業的三個固有矛盾：第壹、土地資源的稀缺性限制了房地產企業的規模化擴張；第二、房地產客戶需求的個性化限制了房地產企業的市場化運作；第三、房地產的不動產性限制了房地產企業的工業化生產。房地產行業的三大固有矛盾是房地產企業實現規模擴張必須要突破的瓶頸。第壹、土地資源的稀缺性。首先，土地資源具有專有性。中國的土地資源是國有的，即使在土地私有制的國家，土地買賣都存在巨大的政策性限制。其次，土地資源具有異質性，每壹塊土地都是不壹樣的。再有，土地價值受到各種環境的影響，比如供電、供水、供氣、交通以及其他的各種市政建設等等的影響。這些因素強化了土地的異質性。土地資源的異質性，決定了企業開發的每個項目都不同。成功的項目不能做到規模復制，這就造成企業規模擴張的風險。而更為重要的是，每個國家的土地政策不壹樣，國外公司進駐獲取土地資源則是壹個非常敏感的話題，也導致企業全球擴張戰略的失效。美國最大的房地產公司普爾特（PulteHomes）公司在美國做得非常成功，連續50年持續增長，但在進入墨西哥、波多黎各等國家時，沒有成功。土地資源的稀缺性制約了房地產企業規模化的擴張。第二、客戶需求個性化。消費者對住房的需求受到自身文化、生活方式和生命周期非常大的影響。不同的地域，文化不同，進而形成了消費者對住房需求的巨大差異。比如，中國的南北方存在著巨大差異，南方註重小區建設，北方則註重周邊環境。這種差異本身就限制和影響了房地產公司區域擴張，並增加了難度。再加上住房本身的不可移動性，也使房地產公司市場化操作更加困難。房地產不像其它的商品，在壹個地方生產了，可以運輸到另壹個地方銷售。區域品牌的優勢在擴張中不復存在，在壹個地域的優勢品牌，並不代表它必然地會對新區域形成對等的影響力。所以，客戶需求的個性化決定了房地產企業很難像其它商品壹樣，可以進行大規模的市場化運作。第三、房地產的不動產特性。房屋是不可移動的商品。這就決定了房屋的生產和消費都必須在建設地點進行。商品的本質是交換，房地產的不動產特性造成了工業化生產上的困難。然而規模化的基礎就是生產的工業化，如果房屋作為產品不能通過工業化來完成，必然限制了房地產規模化擴張。日本和美國等國家已經開始推進房地產生產的工業化。由於日本政府的推動，日本的工業化生產的比例已經超過30%（2/3的生產在工廠完成的住房為工業化住房）。但是，工業化生產還必須面臨壹個消費者個性化需求的問題。工業化的基礎是生產標準化，然而標準化則是以犧牲消費者需求的個性化為代價的。所以，房地產企業在工業化生產之前，必須根據消費者的需求，對消費者進行細分，在細分基礎上進行模塊化設計，在模塊化基礎上進行標準化生產才能實現工業化的目的。房地產行業由於以上的三大主要矛盾，壹直沒有產生出世界五百強的大公司。房地產企業要想突破規模瓶頸，就必須從這三大矛盾出發，解決規模擴張的瓶頸。土地資源：合理的土地儲備量是目前房地產公司關鍵的競爭優勢源之壹。房地產企業需要通過多樣化的土地獲取方式，加強同各級政府和房地產企業之間的合作、組建土地銀行，進行土地期權交易等等，保證合理的土地儲備量。同時要對擴張區域本地的土地政策和市場情況深入調研，通過同本土的房地產公司的合作，獲得土地資源的合理控制權。合理的土地儲備量的標準由兩個，壹方面要滿足公司發展需要，另外壹方面要註意保證公司現金流及資金的利用率。區域擴張：通過研究各區域客戶需求差異性和***性，設計更加符合各地消費者需求的產品。註重研究擴張區域內消費者的文化特征、生活方式、生命周期及其發展趨勢，有利於提高區域擴張的成功率。當然，在進行跨國擴張的時候，還要加強研究各國經濟發展狀況、土地政策、金融政策、匯率變化等等。客戶細分：客戶細分是房地產公司的關鍵競爭優勢來源之壹。能夠開發出滿足消費者需求的住宅，是壹個公司在未來的激烈市場競爭中取得良好業績的基礎。同時，也是企業規模擴張所必須的能力。房地產企業從壹個區域擴展到另外壹個區域，最基本的也要了解擴張區域內居民對住宅的需求，進而生產出迎合消費者需求的產品，以應對當地的市場競爭。並購擴張：房地產公司在進行區域擴張的時候，必須註重同本地的房地產公司合作。房地產企業的區域擴張或者跨國擴張，面對的困難最主要的是土地獲取、客戶需求。然而，本土的房地產公司熟悉當地文化和生活方式，理解消費者的需求，同時也擁有壹定的土地儲備量。所以，並購方式是房地產企業快速獲得在異地生存的基礎，是房地產公司區域擴張和跨國擴張的簡潔手段之壹。工業化生產：工業化生產是房地產行業必然的發展趨勢。通過充分的研究客戶需求，對客戶需求進行更加合理的細分，在客戶細分的基礎上進行模塊化和標準化，以開放的文化，加強同供應鏈前後端的合作，不斷跟進工業化的進程。工業化生產的能力必將是壹個房地產公司未來5到10年的競爭優勢源之壹。