來源?|?光宇吐樓市（dichanlaopao）
作者?|?劉光宇
最近的房地產風向又變了？壹定有不少人有這樣的感覺。說實話，大的風向壹直就沒有變，房子是用來住的而不是用來炒的這個定位不變風險就不會變。為什麽會有這樣的感覺呢？很大原因在於壹城壹策的靈活性和伸縮性，不少城市以為調控放松了，於是伴隨著樓市回暖大肆炒作，最後又遭遇了調控的升級和加碼，這就讓我們感覺到風向又轉回來了。
的確，本來完全可以盼壹場樓市適度放松的大戲，但是不作不死，都是自找的。
2018年，中國房價收入比創歷史新高至8.3，超過合理區間的上限7.5，中國房價與收入偏離度為22%，存在局部的房價泡沫。上海易居房地產研究院2019年5月21日發布《中國房價收入比分析及國際比較研究報告》提出上述警示。
對於房價泡沫今天先姑且不聊，但是伴隨著房價收入比的預警，5月25日，由清華大學主辦的“2019清華五道口全球金融論壇”上，中國銀保監會表示，金融業開放是大勢所趨，不會停頓，更不會倒退。但是在鼓勵金融對外開放的同時，要特別警惕境外資金大進大出，過度炒作。堅決避免房地產和金融泡沫過度。
重點提到了房地產和金融泡沫過度，這跟上文提到的房價收入比預警實際上也保持了高度壹致性，信貸收緊是大概率事件。
但是反觀前幾個月，據中指研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元。壹手舉債，壹手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8BP，首套平均利率連降5個月，低於去年同期水平，未來整體利率仍可能繼續下行。對房企和購房者都是壹派大好景象。但這壹切在4月19日以後戛然而止。
隨著國家重申房住不炒以及住建部等多部門對房價過熱城市提出預警，壹切都變了。從5月份數據又能可見壹斑。
隨著監管層的警示和調控加碼，房貸平均利率在連續多個月下降之後，5月多地出現上升態勢。北上廣深等壹線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，此輪房貸利率的上升趨勢目前主要出現在二三線城市，而監管部門此輪點名的城市也主要為二三線城市。嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。
作為購房者，房地產大局越穩定，越有利於在良好的環境下買到稱心如意的好房子，因為少了炒房者的幹擾，購房者也變得更加理性。該不該買的問題就不要問了，既然房住不炒，就意味著不會攔著購房者買房，而是對炒房者的打擊。雖然房貸利率提高，但是更多是出於金融風險的考量。購房者要從長遠來看，畢竟偌大的市場不可能完全都照顧到。
而企業的難題才剛剛到來，今年2月底以來，監管部門在公開場合已經4次提及房地產金融風險，到現在來看，房企的壓力也是越來越大，哪怕有業績見好也難掩背後的債務風險。Wind數據統計顯示，2018年房地產企業公司債***發行190只，發行規模合計2435億元，同比增長177%；2018年房地產ABS產品***發行265只，總發行規模2802.0億元，同比增長74.4%。近年來，房地產開發資金逐年增長，防範房地產金融風險被擺在了前所未有的位置。
《中國經濟周刊》引據壹位研究員的話，“現在的風險主要集中在房企方面，房企是去杠桿政策以來從未降過杠桿的行業，他們中的壹部分人還很樂觀，認為會賭贏政策，最後房地產又會被拿來救市。但實際上決定趨勢的不是政策，而是房地產時代已過去了。”房企大佬們也靠著金融杠桿的撬動，實現高速增長。然而，整個地產行業展現的則是另壹番景象，償債高峰期到來，不少房企不堪重負，甚至被高負債直接壓垮。
有哪些企業負債壓頂，甚至走在了資金鏈斷裂風險的邊緣，今後我們還會關註更多的房企，從個案到普遍來分析整個行業所面臨的市場環境變化。
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