REITs是壹種信托基金，全稱是房地產投資信托基金，是將房地產證券化的壹種重要手段，是由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的壹種信托基金。
簡單來說，相當於有基金經理找了壹群投資者，用募集來的錢投資房地產或者基建項目，這些項目會產生壹定的回報，比如租金，在扣除了基金經理管理費等等後，將賺到的錢分給大家。這個基金經理則是REITs管理公司，其工作是管理該房地產信托基金，並向其股東征收管理費，扣除相關費用後，向股東定期發放分紅。如果管理得當，這些房地產投資項目可以得到可觀的固定收益。
REITs的目的是將流動性較弱的商業地產轉變為流動性較強的證券資產，而REITs的主要收益來源是不動產產生的現金流：租金以及未來資產增值的部分。不過REITs並不局限於投資房地產，這次我國首批公募REITs專註於基礎設施，涵蓋收費公路、產業園區、垃圾汙水處理和倉儲物流四大領域。
REITs有哪些特點？
1、流動性較強：REITs將完整物業資產分成相對較小的投資單位，降低投資者門檻，並拓寬了地產投資退出機制。
2、資產組合：REITs大部分資金用於管理能產生穩定現金流的物業資產投資組合，如寫字樓、商業零售、酒店、公寓、工業地產等。
3、稅收中性：不因REITs本身的結構帶來新的稅收負擔，某些地區給予REITs產品壹定的稅收優惠。
4、積極的管理、完善的公司治理結構：公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程;同時，和上市公司壹樣擁有完整的公司治理結構。
5、收益分配：REITs壹般將絕大部分收益(通常為90%以上)分配給投資者，長期回報率高，與股市、債市的相關性較低。
6、低杠桿：同房地產上市公司壹樣，REITs同樣是杠桿經營，但杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低於55%。