來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記 者丨楊誌錦
部分內容來自 廣州日報
4月20日，全國銀行間同業拆借中心公布了最新貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下調至3.85%，下調幅度達到20BP；5年期以上LPR由4.75%下調至4.65%，下調幅度達到10BP。這是年內LPR第二次下降，降息幅度為去年8月LPR改革以來最大的壹次，符合市場預期。
值得關註的是，此次LPR雙降是非對稱降息。1年期LPR調降20BP，5年期以上LPR調降10BP。
“利率錨”下行在先
2019年8月央行推進貸款利率市場化改革。改革後LPR參考MLF，貸款利率則錨定LPR。LPR下行的主要驅動因素為MLF利率下降、銀行資金成本下降等。
3月30日，央行下調7天期逆回購中標利率20個基點至2.20%；4月15日，MLF下行20BP。MLF利率下調意味著本次LPR報價基礎已經下行，而且央行逆回購利率下調後，銀行在貨幣市場的邊際資金成本也在下降，因此本月LPR報價隨之下行。
本次1年期LPR報價下行幅度達到20個基點，比此前的下調幅度加大5或10個基點，與MLF降息幅度相同。東方金誠首席宏觀分析師王青稱，本次LPR報價下行幅度明顯加大，未來壹段時間企業貸款利率會有更大幅度下行，將激發企業信貸需求。
中國民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會議再次重申堅持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個基點，體現了房地產金融政策的連續性和穩定性，有利於促進房地產市場平穩健康發展。
4月17日召開的政治局會議稱，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這意味著LPR仍將下行。王青認為，未來更大的貨幣寬松力度將對國內消費、投資起到有效刺激作用，對沖海外疫情可能帶來的潛在影響。為此，下壹步包括MLF在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內LPR報價還有下行空間，不排除二季度內再度下行的可能。
國家金融與發展實驗室特聘研究員董希渺認為，5年期以上貸款中個人住房貸款占比較高，非對稱下降並是不向房地產市場放出放松信號。
存量房貸利率下降
按照安排，2020年3月1日起將推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。房貸利率是大多是浮動利率定價，因此符合轉換的標準。轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR，加點數值在合同剩余期限內固定不變。
假設A的貸款利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麽實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裏，A的房貸利率定價公式為：
房貸利率=LPR+0.59%。
此外，需約定重定假日和重定價周期（壹般為壹年）。重新約定的重定價日方式有兩種：第壹種是每年1月1日重定價，就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算；第二種是妳的貸款發放日的對應日期重定價，即按對月對日那壹天的相應期限LPR水平計算。
假如A的重定價周期為1年，重定價日為5月1日（A在今年3月已辦理了轉換），那麽2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率，這壹利率水平在這期間保持不變。即，
房貸利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。
這壹利率水平相比此前下降了15個基點。當然，如果妳的重定價日在5月以後，也不用著急，因為目前LPR呈下行趨勢，存量房貸利率基本都會下降。廣州首套房貸、二套房貸利率降多少
據廣州日報，記者調查統計得出，按照最新的LPR報價，當前，廣州首套房貸主流利率為不低於LPR+54bp，即5.19%；二套主流利率為不低於LPR+79bp，即5.44%。不過，個別小銀行的房貸利率報價較低，如匯豐銀行的首套房貸利率已降至不低於LPR，即4.65%。
廣州多家銀行針對普通客戶首二套房貸利率情況，具體以銀行網點為準
全國範圍看，據融360大數據研究院發布的3月國內房貸利率監測數據顯示，2月20日-3月19日，全國首套房貸款平均利率為5.45%，環比下降5BP，為對應期限5年期LPR加點70BP；二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降4BP，為5年期LPR加點102BP。
資深按揭人士鄭大源指出，當前LPR處於下降通道，當前5年期LPR是4.65%，歷史最低值，估計還有下降空間。
融360大數據研究院分析師李萬賦認為，未來，“房住不炒”依然是主旋律，考慮到部分銀行在調整房貸政策上有壹定的滯後性，因此，預計未來全國房貸利率整體水平仍會呈現下降趨勢。