1.旅遊房地產的定義旅遊壹直是房地產投資和開發的重要領域。除了以傳統方式開發經營的酒店和度假村，隨著度假旅遊的興起，旅遊地產應運而生。所謂旅遊地產，是指以旅遊度假為目的的房地產開發和營銷模式。開發項目已全部或部分實現旅遊功能，滿足人們休閑度假旅遊的需求。從旅遊地產的開發模式來看，主要包括以下幾類:壹是開發商利用旅遊開發區、景區、休閑度假區優越的自然條件和地理位置開發的具有投資回報和多重功能的住宅項目，如景點、海景房、風景名勝區(風情別墅)、民俗度假村等。二、時間權酒店是指將酒店的各個單元劃分成壹定的時間段(比如壹年51周)，出售每個時間段壹定年限的使用權。三、產權酒店是指將酒店的各個單元分別出售給投資人，投資人再委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取壹定的投資回報。第四，老年旅館是指投資者(往往是最終消費者)在退休前購買，委托管理公司經營管理，直至退休自用的單位。第五，高爾夫、登山、滑雪度假村是指在高爾夫球場、登山、滑雪附近開發的度假別墅項目。六、旅遊(休閑)培訓基地、國際休閑度假中心是指集旅遊、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能於壹體的房地產開發項目。第七，老字號度假酒店是指消費者購買壹定數量的“分數”，可以利用這些“分數”在同壹時間、地點、檔次的度假酒店靈活選擇自己分數所能負擔的住宿設施，消費者擁有使用權或產權。旅遊地產是“旅遊+地產”形成的房地產行業。與傳統的房地產開發相比，旅遊房地產有其自身的特點。壹是投資回收率高。旅遊地產的經營者以其優越的地產資源和規範的服務模式吸引投資者，然後在經營中獲取巨額利潤。這主要是因為同壹個旅遊房可以同時出租給同壹個消費者，從而提高房地產的資金回收效率。二是消費水平高。旅遊地產是貴族化的，屬於中產階級的消費品。其消費群體主要是城市中的高收入階層。他們經濟條件好，消費能力強，消費檔次高，希望有高檔的住宿條件和度假環境。第三，消費和期權消費的可儲存性。旅遊地產的消費時間可以是多個，即壹次性購買多個時間段的消費權或生前永久購買(如養老酒店)；酒店賣的是每個單元在壹定時間內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可以將自己的度假權益兌換到世界各地的度假村。比如密雲金海豚分時度假產權酒店的購買方，只擁有其所有權或使用權，享有東南亞、港澳地區四星級以上500多家酒店及亞洲酒店資源聯盟所管轄的眾多大陸旅遊景點的交換權和使用權。第四，消費的季節性。消費的季節性是幾乎所有旅遊開發項目的共同特征，旅遊地產作為壹種特殊的房地產項目和旅遊項目也不例外。旅遊地產項目常年居住在很多地方，因為其產業依賴旅遊業發展，所以節假日和旅遊旺季火爆，平時相對平淡，後期物業管理成為難點。2.上海旅遊地產發展的特點2.1城市旅遊和房地產業的快速發展催生了旅遊地產行業。上世紀90年代中期，上海房地產市場出現歷史性低迷，迫使壹些房地產開發商將壹些房地產項目用於旅遊開發，比如改造成旅遊酒店，甚至獲得了意外的收益。此後，越來越多的房地產開發商開始涉足旅遊開發，城市的旅遊地產開始蓬勃發展。據有關專家估算，2003年該市旅遊地產收入達50億元，2004年飆升至90億元，增速超過其他所有工業部門。2.2從項目類型來看，上海的旅遊地產主要包括酒店、會展、景觀和住宅等。有很多項目已經開發或正在開發，這是其他城市無法比擬的。以酒店項目為例。2000年，全市共有星級酒店240家，到2005年初，已超過400家，其中五星級酒店24家，四星級酒店37家，三星級酒店132家。出現了壹些超大型酒店管理集團，如錦江國際酒店管理公司，目前擁有3萬多間客房，亞洲第壹，世界第35。2.3模式細化經過多年的發展，目前上海旅遊地產的發展已經形成了多種模式並存的格局。總的來說，比較成熟且發展效益較好的模式主要有:(1)中央商務區疊加，以陸家嘴、南京西路步行街為典型代表。特別是陸家嘴地區，幾乎聚集了上海所有的標誌性建築，吸引了世界各地的遊客，東方明珠電視塔和金茂大廈成為遊客來上海的必遊景點。(2)商務會展方面，上海會展業規模全國第壹。加上世博2010的拉動作用，會展旅遊地產近年來發展迅速。目前，全市共有大型展覽場館8個，室內展覽面積153800平方米，室外展覽面積18800平方米。(3)主題景區類型，以新天地為典型代表。作為上海新地標，新天地占地3萬平方米，建築面積6萬平方米。除了這三種主要模式，還有景觀建築疊加、古鎮再開發等類型。2.4前景廣闊目前，隨著人民生活水平的提高和消費能力的增強，追求時尚消費和度假旅遊成為大多數城市居民的共同目標，旅遊地產作為中產階級的消費產品，必將迎來良好的發展期。據有關方面預測，到2010年，全市旅遊消費和房地產消費將占居民消費總額的70%以上，旅遊房地產增加值將超過12億元。3.上海旅遊地產開發的優勢3.1豐富的旅遊資源是開發旅遊地產的基礎。上海豐富的旅遊資源和較高的旅遊知名度無疑為其旅遊房地產業的發展提供了先天優勢。上海雖然沒有雄偉的名山大川，奇峰怪谷，但卻是中國近代史的壹個縮影。許多重大歷史事件和革命活動在這裏發生並影響全國，文化旅遊資源極其豐富。作為歷史文化名城，上海有70多處國家級和市級重點文物保護單位，包括數十處名人故居、各類紀念館和博物館。3.2良好的發展機遇(1)世博效應。舉辦世博會，建設世博場館，是壹個龐大的旅遊地產開發項目。世博會的品牌效應必將推動上海房地產和旅遊業的大發展，從而為旅遊地產的發展奠定堅實的產業基礎。(2)WTO效應。雖然中國加入世貿組織不可避免地會帶來壹些挑戰，但機遇是主要的，主要表現在越來越多的跨國公司將進入上海，他們的公務員通常比當地居民有更強的消費能力。同時，來上海旅遊的外國遊客數量也將有很大程度的增長，這無疑將大大增加對中高檔旅遊地產的需求。3.3宏觀經濟優勢改革開放以來，特別是20世紀90年代以來，上海宏觀經濟發展壹直處於穩步上升階段。全市生產總值(GDP)自1992以來連續十多年保持兩位數增長，最高年份達到14.5%。2005年國內生產總值達到914395億元，按可比價格計算，比2004年增加11.65438。良好的宏觀經濟形勢為全市旅遊房地產業的發展積蓄了能量，搭建了發展平臺和基礎。3.4對外開放程度高改革開放以來，上海的對外開放程度不斷提高。“十五”期間，APEC會議、全球扶貧大會、世界工程師大會等重大國際會議在上海成功舉辦，上海對外開放領域不斷擴大，國際化水平進壹步提高，在國內處於領先地位。高度的對外開放成為上海旅遊房地產可持續發展的突出優勢。壹方面，日益開放的社會經濟生活會吸引大量外地高收入人群來上海生活，從而增加房地產商品和旅遊產品的潛在消費者。另壹方面，經濟國際化程度的提高有利於提升其房地產業和旅遊業的國際競爭力，最終促進旅遊房地產業的可持續發展。3.5優良的生態環境城市生態環境優勢的整體凸顯也是其發展旅遊地產的優勢條件。2004年，全市空氣質量優良天數為325天，優良率為89%。中心城區可吸入顆粒物、二氧化硫、二氧化氮濃度均達到二級標準年均濃度限值。人均城市綠地面積9.16平方米，綠化覆蓋率35.18%。工業固體廢物綜合利用量為654.38+0643.2萬噸，利用率為97.2%。全年生活垃圾產量585.32萬噸，去除率654.38+000%。優美的生態、生活和工作環境吸引了大量機構和居民入駐，環境優勢保證了市場的強勁。4.上海旅遊房地產開發的問題4.1管理水平高，市場信譽度低。旅遊地產項目開發商管理水平良莠不齊，沒有品牌和規模。設計規劃缺乏經驗和短期行為，有的項目粗制濫造有礙景觀，有的項目汙染環境破壞生態。同時，由於旅遊地產項目物業管理的特殊性，如果由物業管理公司承擔售後包租的責任，其規範化管理仍會有壹個經驗積累的過程。此外，旅遊地產項目往往在銷售中提前使用壹定期限的使用權，投資回報是確定的。對於消費者來說，由於相關知識的原因，容易對非法集資和個別開發商套利產生誤解，導致這種新的消費形式缺乏社會認同，市場公信力難以提高。4.2健全的法律和政策，理想的發展環境任何壹個行業想要獲得長遠的發展，都必須建立在法律和政策的指導下。目前，中國在這方面既沒有法律體系，也沒有明確的產業政策。就連與旅遊地產密切相關的旅遊業和房地產業也存在諸多法律缺陷。所以這個行業會長期處於自發甚至無序競爭的狀態。同時，與整體社會經濟環境相關，旅遊地產行業目前缺乏可靠的信用擔保機制，導致從國外引進的壹些好的商業模式無法推廣，旅遊地產發展環境亟待優化。4.3消費環境成熟，市場風險較大。和其他旅遊項目壹樣，旅遊地產的發展很大程度上依賴於國內市場的支持，這需要穩定的消費群體和成熟的消費環境。目前雖然部分中國人有這種消費能力和意識，但受到相關因素(如金融服務)的制約，整體消費環境還是非常完善和成熟的。這種新商業模式的優勢無法有效發揮，房地產項目的開發投資壹般需要大量投資。如果市場成熟，這些投資將很難盈利甚至收回成本，因此往往面臨更大的市場風險。4.4產業素質低，盲目發展多元旅遊地產遠沒有“旅遊+地產”那麽簡單，對相關產業鏈要求高；同時，由於涉及復雜的利益相關者結構，對企業的管理能力和運營水平也有很高的要求。目前，旅遊地產在國內處於起步階段，只是缺乏完善的產業鏈，具體的商業模式比較清晰。而且項目盲目開發的現象層出不窮，比如很多項目粗制濫造，缺乏文化品位，貪大求全，求洋求全，缺乏個性，趨同等等。5.對上海旅遊地產發展的建議5.1加強規劃，引導旅遊地產發展走規劃發展道路。規劃就是未來。因此，必須嚴格執行規劃，將旅遊房地產開發的經濟效益與生態環境保護、文化生態優化相結合，挖掘旅遊資源，打造拳頭品牌，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統壹。5.2規範市場體系首先，建立科學嚴謹的旅遊地產評估體系，這是建立旅遊地產市場的關鍵和前提。第二，完善法律規範，為旅遊房地產市場的完善和規範提供法律依據，從法律角度確定哪些類型的旅遊飯店、酒店、度假村可以納入旅遊房地產市場。旅遊房地產市場評估體系包括評估資格認證、評估方法和手段、基準地價的確定。第三，建立和完善旅遊房地產市場的宏觀有效監管體系，明確政府和旅遊主管部門的職責。同時用於充分發揮旅遊證券金融系統和遊客的反饋和作用，加強對旅遊房地產市場的監管。5.3建立管理組織，包括旅遊房地產的行政管理部門和行業協會，是旅遊房地產健康有序發展的必要條件。旅遊房地產項目不僅涉及旅遊資源的開發，還涉及房地產的開發。為了避免出現“搶”和“推”的現象，旅遊管理部門和房地產管理部門應該通力合作，協調管理職能。行業協會應當提供業務指導，協調會員利益，制定行業規範，並監督實施。比如，為了增強消費者對具有“期貨”性質的旅遊地產的信任，可以實行客觀公開的信息披露制度、風險基金制度和“冷靜期”制度，規定消費者在“冷靜期”內有權無條件退貨，避免強迫性、欺騙性銷售。5.4培育優勢項目，旅遊地產可以套用居住地產和商業地產的模式，但要進行可行性分析、市場調研、市場分析，確定商業模式。旅遊房地產項目應結合旅遊消費者的需求、當地的文化歷史環境和旅遊業的可持續發展。第壹，旅遊地產的開發建設要突出文化品位，倡導精致文化和特色文化。第二，要有突出的主題形象，通過挖掘地方文脈和地域文脈，使兩者達到最佳融合，形成良好的主題形象。同時要註意保護和創造周邊環境，為消費者提供優美的綠化、凈化環境和視覺景觀。第三，盡可能設計多樣化的產品，通過多樣化的產品滿足多樣化的需求。第四，以人為本，註重細節訓練。5.5完善體制機制，建立健全符合市場經濟要求的管理體制，堅持市場化運作，嚴格執法，堅決杜絕違法建築的出現。應加強對房地產中介機構的管理，提高準入門檻，規範中介市場秩序；同時建立由保險、信托、咨詢等機構組成的度假地產產權監管和擔保體系，降低信用風險，保護消費者權益。建立行業組織或行業協會，代表行業利益，反映行業聲音，同時培養自己(自我教育)，再自律(自律)。鼓勵和引導學術界加強理論研究，以理論指導實踐，建立旅遊房地產理論體系，研究旅遊與房地產的結合規律。