今天很高興和大家學習商品房買賣合同糾紛中的壹些法律問題。在商品房銷售過程中，出現了很多糾紛。為此，最高人民法院頒布了《中華人民共和國律師法》。關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋> & gt今天我們就著重從這個解釋入手，嘗試從買方和開發商雙方的角度來詳細解釋，以期避免此類糾紛的發生。
壹、商品房買賣合同。
1.定義:指房地產開發企業將未建成或已竣工的房屋出售給社會，並將房屋所有權轉移給買受人，由買受人支付價款的合同。
2.特點:
(1)出賣人的合法性和特殊性:商品房的出賣人只能是有資質的房地產開發商。單位和村委會出售的房屋不屬於商品房。
(2)住房的商品性質:商品房是在商品流通領域為獲取利潤而開發建設的房屋。雖然經濟適用房、房改房、私房也可以在房地產市場交易，但上市交易要遵守國家相關政策。
(3)出售行為的社會化和公開化:商品房出售給不特定於社會的人，而開發商建設的經濟適用房受政府各方面監管，不面向公眾出售。
3.商品房買賣合同不同於房屋建築合同；商品房預售合同不同於商品房交易的期貨交易合同和預約合同(認購書)。
4.趙律師認為，從買方的角度來看，最好聘請壹名陪護律師。簽約前壹定要查看開發商的相關證件，如營業執照、建設用地規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證等。壹定要認真審核商品房認購書和商品房買賣合同的相關條款，要求開發商增減相關條款，避免可能出現的對買受人不利的法律風險。
5.趙律師認為，從開發商的角度來看，最好采用法律規定的格式合同，如& gt(GF—2000—0171)。
二。商品房認購書。
1.商品房買賣的認購、訂購、預訂協議，是指雙方在簽訂預售或房屋買賣合同前簽訂的文件，是雙方對房屋交易有關事項的初步確認。內容壹般包括:雙方基本信息、房屋基本信息、簽訂正式合同的期限等。是商品房買賣的預約合同，而是非正式的買賣合同。是開發商和購房者在取得預售許可證之前簽訂的預約合同。
2.如果認購書有& gt《商品房買賣合同》第16條規定的主要內容，且發包人已按約定接受了購房款，該約定應認定為正式的商品房買賣合同。
& lt& lt<商品房銷售管理辦法>；第16條規定，商品房買賣合同應當載明下列內容:(1)當事人的名稱和住所，(2)商品房的基本情況，(3)商品房的銷售方式，(4)商品房價款和總價的確定方法、付款方式和付款時間，(5)交付條件和日期，(6)裝飾裝修和設備。綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾及相關權利責任，(8)公共配套建築的權屬，(9)面積差異的處理方式，(10)產權登記相關事項，(11)爭議解決方式，(65438)
開發商收取了部分購房款，但不是全部，可以視為正式的商品房買賣合同。
3.認購書壹般規定定金作為訂立商品房買賣合同的擔保。因壹方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照《擔保法》關於定金的規定處理，即因買受人原因不能訂立買賣合同的，定金無需返還。如因賣方原因導致買賣合同無法達成，賣方應雙倍返還買方已付定金。商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當向買受人返還定金。合同中的定金、訂金不能視為定金，但寫明買受人不返還，出賣人違約返還兩次的，視為定金。
4.趙律師認為，作為購房者和開發商，壹定要註意雙方簽訂的合同是預約合同還是買賣合同，區分兩者的標準是合同條款是否& gt第16條規定的主要條款。雙方還應註意認購書是否約定了定金或訂金，定金、區分標準是文字和是否適用定金罰則。
3.商品房預售合同。
1.商品房預售條件:& gt第四十四條規定了商品房預售必須滿足的四個條件:(1)已繳納全部土地使用權出讓金，(2)已持有建設工程規劃許可證和施工許可證，(3)根據提供的商品房預售情況，投入開發建設的獎金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。(4)已辦理預售登記。取得商品房預售許可證。但需要註意的是，開發商是否具備這四個條件並不是商品房預售合同效力的依據。只是行政部門給開發商發預售許可證的條件。不能因為開發商不具備這四個條件，就認定商品房預售合同無效。只要開發商取得了預售許可證，商品房買賣合同就是有效的。人民法院不應對開發商是否具備四個條件進行實質審查，只查明開發商是否具備預售許可證。
2.開發商未取得商品房預售許可證明的，與買受人簽訂的預售合同應當認定無效。因合同無效給買受人造成的損失由開發商承擔。
3.但如果開發商在起訴前取得商品房預售許可證明，則可以認定商品房預售合同有效。
4.商品房未依照法律、行政法規的規定辦理登記手續的，不能請求確認合同無效。雙方約定登記手續為預售合同生效條件的，從其約定，但壹方已履行主要義務，另壹方接受的除外。比如，買受人已經交付定金，開發商已經接受的，應當認定雙方合同有效。
趙律師認為，作為購房者，在簽訂買賣合同時，應查看開發商是否有預售許可證。如果他沒有，就不能簽合同，否則簽的合同就不受法律保護。買受人必須要求開發商將預售合同備案，按照物權法的規定，這叫預售。
6.趙律師認為，作為開發商，必須要有預售許可證，才能對外銷售房屋，否則就構成對買方的欺詐，要承擔雙倍返還已付房款的責任。
四。銷售廣告的性質。
1.壹般來說，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，不是要約，甚至不是合同條款。
2.但開發商對商品房產業規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使未列入商品房買賣合同，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。商品房及基礎設施包括供暖、供電、供水、小區景觀、小區內道路、停車場等。
趙律師認為，作為買受人，應當保留開發商的銷售廣告和宣傳資料，以便在交付時，如果商品房與其宣傳資料和廣告不符，可以向開發商主張違約責任作為證據。
4.趙律師認為，作為開發商，不能做虛假宣傳，而且必須註意自己廣告中的語言，必須對房屋及配套設施履行確切、明確的說明，否則要承擔相應的違約責任。還需要註意的是，政府批準建設規劃和施工方案後，開發商不能擅自變更規劃設計，即使是行政部門批準的，也構成違約。應承擔違約責任。銷售廣告中的過度商業吹噓和對商品房規劃範圍以外的環境、公共設施的虛假宣傳，如未列入合同，不應視為合同內容。但也應承擔壹定的締約過失責任，如“理想住宅，置業首選，升值潛力無限”。
動詞 （verb的縮寫）合同登記和備案的效力。
1.中國< & lt<城市房地產管理法>；第四十四條第二款規定“商品房預售應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門、土地管理部門登記備案。”這是行政法規，不是合同效力的標準。商品房買賣合同壹方當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認預售合同無效的，不予支持。
2.但當事人在合同中約定商品房預售合同的生效以登記備案手續為依據的，該約定有效，應予遵循。這裏的法律充分尊重當事人的意思自治。但是，如果壹方已經履行了主要義務，但另壹方已經接受的除外。比如，雙方約定合同自登記之日起生效，但買方已將大部分房款支付給開發商。此時，雖然合同登記手續尚未辦理完畢，但預售合同也已生效。這與《合同法》第三十六條是壹致的。
趙律師認為，預售合同的登記對購房者來說非常重要。這在物權法上叫做預告登記。首先，預告登記後，買受人將有物權法上的保護。第三方將不再能夠以善意第三方的名義購買房屋。其次，預告登記後，買受人還可以對抗商品房建設承包人對工程折價或者參考拍賣價格的優先受償權。《合同法》第二百八十六條規定，發包人不支付工程款的，承包人有優先受償的權利。根據最高人民法院相關司法解釋的規定，消費者交付全部或大部分商品房價款後，承包人對買受人不享有商品房工程款的優先受償權。因此，購房者可以委托律師查詢開發商是否辦理了相關預售合同登記備案手續。
趙律師認為，開發商盡快辦理預購登記手續也很重要。預售人為了自己的利益不正當地阻止條件的形成的，視為條件已經成就。比如合同規定，登記備案手續是合同生效的條件。但由於商品房附近新建高速公路導致房價飆升，開發商壹直拖著預售登記備案手續，實際上是為了阻止條件的達成。在這種情況下，應當認為附條件已經實現，開發商將承擔相應的違約責任。
不及物動詞拆遷補償安置協議的優先權。
1.拆遷人與被拆遷人以產權調換形式訂立拆遷補償安置協議後，被拆遷人在房屋交付前將安置房出售給第三人，所有權轉移給被拆遷人。這種情況下，安置房該歸誰所有？根據《合同法》和《物權法》的規定，前後兩份合同有效，補償安置房所有權歸被拆遷人或先辦理房屋所有權登記手續的第三人所有。未取得房屋所有權的壹方可以向拆遷人主張違約責任。
2.如果拆遷補償安置協議中當事人不僅約定了房屋補償方式、被安置房屋面積、過渡期限等壹般內容，，還明確了被安置房屋的位置和用途，在特殊約定下，房屋具有特定性，屬於特殊債權，因而具有特殊債權的優先權，即債權的物權性。即使第三人已經辦理了房屋所有權轉移登記手續，被拆遷人也可以基於特殊債權的物權優先請求撤銷登記，優先取得被拆遷房屋。第三人產權變更登記不得對抗被拆遷人的財產請求權。第三人可以根據與拆遷人的合同向拆遷人主張違約責任。
3.趙律師認為，對於購房者來說，在簽訂拆遷安置補償置換協議時，必須要求拆遷人對安置房的面積、位置、用途等做出明確約定，以確保能夠取得安置房的所有權。
4.趙律師認為，對於拆遷來說，不允許壹房兩廳出售，以免造成違約賠償。
七。違約和欺詐的懲罰性賠償。
1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人將房屋抵押或者出賣給第三人，致使商品房買賣合同的目的不能實現的，不能取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，也可以請求出賣人承擔不超過已付房款兩倍的賠償責任。最高人民法院《關於適用擔保法若幹問題的解釋》第四十七條規定，“以依法尚未建造或者正在建造的房屋和其他建築物抵押，當事人已經辦理抵押物登記的，人民法院可以認定抵押有效。”也就是說，開發商以現房或拍賣房抵押的，只要房屋所有權未轉移給買受人，依法辦理抵押登記手續，抵押合同即可有效成立。抵押權優先於債權，因此，買受人不能對抗抵押權，不能請求免除對房屋設定的抵押負擔，只能請求違約賠償和解除合同。此時，買方可以要求開發商支付兩倍的違約金。在開發商壹房二賣的情況下，房屋的所有權屬於先登記所有權的買受人。未辦理權屬登記的，房屋判給先交付的買受人。未登記或交付的，應判給最先訂立合同的買方。
2.出賣人故意隱瞞未取得預售許可或者提供虛假預售許可證明的事實，或者故意隱瞞其所售房屋已經抵押、出售給第三人或者拆遷安置的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以要求出賣人承擔不超過已付房款兩倍的賠償責任。
趙律師認為，對於購房者來說，壹旦知道開發商在買賣合同訂立前後已經出售或抵押了房屋，或者在未取得預售許可證的情況下出售房屋，可以向開發商主張違約或欺詐的懲罰性賠償。如果能證明開發商與第三人惡意串通，也可以主張另行訂立的買賣合同無效，從而取得房屋所有權。
趙律師認為，對於開發商來說，不應該有這種違約和欺詐行為，否則將面臨懲罰性賠償。
8.房屋所有權轉移和風險轉移。
1.該房屋的轉移和占有應視為該房屋的交付。除非當事人另有約定。
2.房屋毀損、滅失的風險，交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔。買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，自書面交付通知載明的交付日期起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。壹般來說，房地產的風險自所有權變更登記之日起轉移，但本條作了其他規定，風險自房屋交付使用時轉移。比如房屋交付使用後第二天發生火災，造成房屋損失，損失應由買受人承擔。買受人不能因為開發商未辦理所有權轉移登記，就主張房屋損失應由開發商承擔。
趙律師認為，對於購房者來說，房屋過戶後，需要對房屋進行妥善管理，如果出現風險，應該由自己承擔。
4.趙律師認為，對於開發商來說，需要妥善保存房屋的交房通知書，以明確風險發生後的責任。
九。房屋質量糾紛。
1.商品房主體結構質量不合格，不能交付使用，或者交付後確實不合格的，買受人可以要求解除合同並賠償損失。房屋主體結構包括基礎和地上主體結構兩部分。< & lt<建築法>；規定建築物在合理使用年限內，必須保證基礎工程和主體結構的質量。& lt《民用建築設計通則(試行)》> >民用建築主體結構的使用壽命分為四個等級。發生爭議後，可由原設計部門或相關技術部門確定建築物的使用年限。
2.因房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用的，買受人可以要求解除合同並賠償損失。在保修期內，發包人應承擔修復責任。開發商在合理期限內拒絕維修或者拖延維修的，買受人可以自行維修或者委托他人維修。修復費用和修復期間造成的其他損失由開發商承擔。
3.趙律師認為，對於購房者來說，壹定要在收房時查看開發商提交的工程竣工驗收合格證、工程質量保證書、房屋使用說明書，查看交付的房屋。如果發現嚴重的質量問題，他們可以解除合同，並要求賠償損失。如果是壹般質量問題，在保修期內要及時向開發商提出。如果開發商拒絕或拖延維修，他們應該保留相關證據。自行維修或委托他人維修後，可向開發商主張維修費用。
4.趙律師認為，對於開發商而言，在交付房屋時，應向買受人提交工程竣工驗收合格證、工程質量保證書和房屋使用說明書。如果在保修期內發現質量問題，要及時為業主維修，避免給業主造成更大的經濟損失。
X.房屋面積糾紛。
1.交付的建築面積與合同約定面積不符的，按照合同約定處理。
2.合同沒有約定的，面積誤差比絕對值在3%以內的，按照合同約定的價格結算，買受人不能要求解除合同。
3.面積誤差比超過3%，買受人請求解除合同、賠償損失、返還已付房價款及利息的，應予支持。房屋面積大於合同約定面積的，面積誤差比小於3%的部分房價款由買受人按約定價格補足，面積誤差比大於3%的部分由開發商承擔，所有權歸買受人。房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比小於3%部分的房款及利息由開發商返還給買受人，面積誤差比大於3%部分的房款由開發商分兩次返還給買受人。另外，如果公攤面積有誤差，也適用這個規則。
4.趙律師認為，對於購房者來說，交房面積出現錯誤後的解決方式應該在購房合同中明確約定。以及計算面積的依據。壹般做法是，約定以測繪機構出具的測繪成果表作為計算交付商品房面積的依據。房地產行政主管部門應當根據測繪機構確定並經開發商和業主認可的建築面積核發商品房權屬證書。如果測繪機構超出國家規定的允許技術誤差範圍，給發包人或買受人造成損失的，應承擔賠償責任。買受人對測繪單位提供的測繪成果有異議的，可以委托國家認可的房地產測繪成果評估機構進行評估。在訴訟或者仲裁階段，可以向法院或者仲裁機構申請委托。
5.趙律師認為，對於開發商來說，也應該在與施工承包方的施工合同中有面積誤差約定，避免單方面承擔賠償責任。另外，經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房結構、面積發生變化的，開發商應當在變更成立之日起10日內書面通知買受人。買受人有權在15日內就是否退房給予書面答復。如買方未給予回復，則視為接受變更引起的價格變化。開發商未履行通知義務的，應當承擔違約責任。但由此造成的面積差異的處理原則不適用於此條款，雙方應重新簽訂補充合同。
商品房買賣合同解除權的行使及期限。
1.開發商延期交房或買受人延期交房時，違約方經催告後在三個月的合理期限內不履行的，對方享有解除合同的權利。
2.當事人在壹定期限內未行使撤銷權的，即喪失撤銷權。法律或者當事人沒有約定行使撤銷權的期限的，違約方有權催告享有撤銷權的壹方在合理期限內行使撤銷權。享有解除權的壹方在收到催告後，應盡快並在三個月的合理期限內通知違約方是否解除合同。如果三個月後未通知違約方，將失去終止合同的權利。違約方未催告的，守約方應在壹年(約定期限)內行使解除合同的權利，否則將喪失解除合同的權利。雖然今年是預定期間，但只要對方在債權人行使合同解除權的壹年期間內要求催告，合同解除權消滅的期限應延長三個月。
趙律師認為，對於購房者來說，開發商延遲交房時，有必要保留催促開發商的通知程序。如果開發商在三個月內仍未交付房屋，他有權終止合同。他要解除合同，必須在享有解除權後壹年內行使解除權，否則就失去了解除權。
4.趙律師認為，對於開發商而言，當買方延遲付款時，有必要保留催促買方的通知程序。如果買方在三個月內仍未付款，開發商有權終止合同。如果要解除合同，必須在享有解除權後壹年內行使，否則將失去解除權。
十二。違約金的調整和確定。
1.合同約定的違約金過高的，當事人可以請求減少，以違約金超過造成損失的30%為準。合同約定的違約金過低的，當事人可以請求增加，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。合同中同時約定違約金和罰款的，逾期罰款視為逾期違約金。最高人民法院法法發[1996]2號第四十二條規定，“合同約定違約金、罰金，或者只約定罰金的，只要數額不超過未履行部分的總額，罰金可以作為違約金處理。”
2.合同未約定違約金數額或者損失計算方法的，逾期付款的，按照未支付的購房總價款和中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用的，按照有關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋租金標準確定。
3.趙律師認為，對於購房者來說，在訂立購房合同時，壹定要註意違約責任條款，註意違約金是否合法，過高或過低，是否對等。開發商逾期交房，可以依據合同約定或法律標準起訴開發商違約。
4.趙律師認為，對於開發商來說，在擬定合同時，應該約定壹個合理的違約金標準。如果買方未能及時付款，可以按約定或法律標準向買方主張逾期貸款利息，壹般為每日萬分之三的利率。
13.開發商拖延或未辦理房屋所有權證的責任。
1.如因出賣人原因，買受人未能在合同約定的期限內，或自拍賣房屋交付之日起90日內，或自現房買賣合同簽訂之日起90日內取得房屋所有權證的，由開發商承擔違約責任。合同中沒有違約責任的，可以參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準，按照房款總額計算。
2.如因開發商原因，在合同約定或法定期限滿壹年後，業主無法辦理房產證，買受人可起訴解除合同並賠償損失。如因開發商原因無法向主管部門提交完整的證明文件，如國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、綜合驗收證明、房屋建築測繪成果報告、房屋戶型圖等。如果無法辦理不動產登記，買受人可以起訴解除合同。3.趙律師認為，因開發商原因，買受人未能在約定或法定期限內辦理房產證的，可以按每日萬分之三的利率向開發商主張違約金，期間可以從開發商應當辦理房產證之日起計算至起訴之日止。買受人無法在規定時間內取得房產證的原因比較復雜，可能包括以下原因:開發商用地手續不合法、開發商未繳納全部土地使用權出讓金、開發商違法建房、開發商無法向主管部門提供相關資料、抵押權未註銷等。收取的公共物業維修基金未上繳等。現實中此類案件經常發生，筆者曾代理過此類案件，當事人最終達成調解。至於訴訟時效，壹般是在知道或者應當知道自己合法權益受到侵害之日起兩年內行使，但此類案件壹直處於持續違約狀態，開發商壹般不會明確表示不會為業主辦理房產證。所以，只要開發商不明確表示不辦理房產證，訴訟時效是不可能的。所以在實際操作中，五六年後還沒辦理房產證的，依然可以向開發商主張違約賠償。當然，他們也可以選擇壹年後起訴解除合同。
4.趙律師認為，對於開發商來說，在為業主辦理房產證的過程中，必須盡到告知業主的義務。要註意保留證據，證明自己已經通知業主辦理了房產證，避免因個人未通知而無法在約定或法定期限內為業主辦理房產證。
商品房包銷合同糾紛。
1.概念:開發商與包銷商約定，開發商將其開發建設的房屋交由包銷商以開發商的名義銷售，未售出的房屋由包銷商按照合同約定的包銷價格購買，另有約定的除外。如果認定開發商與包銷商之間的包銷合同成立，即使合同中沒有約定如何處理包銷商未售出的房屋，或者約定不明確，所有未售出的房屋仍應由包銷商購買。在我國法律、行政法規對包銷沒有明確規定的情況下，不能以包銷人不具備房地產經營資格為由認定包銷合同無效。
2.開發商出售已約定由包銷商包銷的房屋，包銷商可以起訴開發商要求賠償，但雙方另有約定的除外。
趙律師認為，對於開發商來說，要訂立排他性的買賣合同，並嚴格遵守。
4.趙律師認為，包銷商還應該訂立包銷合同。如果發現開發商違反合同賣房，可以向開發商主張自己的損失。損失可以指承銷商出售的房屋的平均價格與市場上相同房屋的銷售價格之間的差額。
十五。商品房抵押合同糾紛
1.按揭貸款合同是指除了買受人與開發商訂立的商品房買賣合同外，開發商、銀行與買受人訂立商品房按揭貸款合同，由買受人向開發商首付部分房款，銀行將剩余房款壹次性借給買受人，但不直接借給買受人。而是將貸款打入開發商的銀行賬戶，購房者在交房前將商品房買賣合同交給銀行，開發商擔保。開發商將商品房交付給買方後，開發商與買方將商品房抵押給銀行。買方將分期向銀行付款，直至還清銀行本息。如果買受人不能還清到期本息，銀行可以抵押房產獲得優先受償權。
2.商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款，但因壹方原因無法訂立擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，雙方均可請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的原因導致擔保合同無法訂立的，當事人可以請求解除合同，開發商應當將已收取的購房款及利息返還給買受人。
3.如果商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，這將使抵押貸款合同的目的無法實現，當事人可以請求解除抵押貸款合同。抵押貸款合同終止後，銀行在此之前收取的貸款利息部分，在扣除合理的貸款利息後，應返還給買受人。合同終止後，開發商應將收到的購房貸款退還給銀行，並將收到的購房款本息退還給買受人。
趙律師認為，對於購房者來說，在訂立按揭貸款時，要註意還款期限、還款本息、違約責任等，看自己是否能負擔得起月供。壹旦月供不還，就會起訴銀行，銀行有權拍賣抵押房產。這樣，購房者不僅會獲得房屋所有權，還會面臨高額違約金。
趙律師認為，對於開發商而言，商品房交付後，應督促購房者盡快將其擔保轉為抵押，以盡快規避自身的擔保責任。
6.趙律師認為，對於銀行來說，如果發現買方連續幾個月未償還貸款本息，應及時履行告知義務，盡快與買方協商補足欠款。若仍未果，則應盡早起訴行使合同解除權，以免喪失合同解除權。
今天就講到這裏。謝謝妳