壹、物權法明確：住宅用地使用權期間屆滿後自動續期
《物權法》第壹百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”
“非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”
二、解讀：住宅用地使用權期間屆滿後自動續期
買商品房的人都要領兩個證：房產證和土地證，土地證有效期是70年。許多人關心，70年後房屋占用的土地還是我的嗎，是否需要重新掏錢買地？《物權法》明文規定國家允許續期，但要交壹筆土地使用權出讓金，至於交多少錢，目前尚無定論。根據《物權法》規定，國家允許房主續期擁有土地使用權。那麽如房主不願續期，國家將收回土地，但上面房屋歸誰所有目前尚有爭議，也很值得我們關註。國外慣例是建築物歸土地所有者。那麽我國呢？
對於土地使用權期限的規定，最早出現在物權法草案二審稿中。二審稿規定：“建設用地使用權期滿，建設用地使用權消滅；登記機構應當回收建設用地使用權證書；建設用地使用權期滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期滿前壹年申請續期；續期應當支付土地出讓金。”
直到四審稿，將建設用地使用權續期問題區分為住宅用地和非住宅用地兩類，提出住宅建設用地使用權期滿自動續期，但仍保留了支付土地使用費的規定。到六審時，草案取消了續期支付費用的規定，直到最後草案審議通過。
在我國，土地的所有權是屬於國家的，其他單位和個人只能獲得土地使用權，區別只是期限長短不壹而已。建設用地的開發商獲得的土地使用權是有期限的，而業主取得的房產所有權則是永久的。我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。事實上，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的壹些土地使用期限較短，壹些只有30年左右，很快就要到期。特別是目前絕大多數城市居民都擁有了自己的住房，使土地使用權期滿的問題更加引人關註。到期後的土地怎麽辦？土地上的建築歸誰所有？按照現行規定，期滿後土地使用權及其地上建築物、其它附屬物的所有權，無償收歸國有。市民可以申請續期，續期須經批準，重簽合同、支付土地使用權出讓金。而壹旦不批準，市民就有可能失去住房。土地大限有如定時炸彈，令房地產投資者憂心忡忡。
因此，《物權法》規定住宅用地使用權期間屆滿後自動續期，無疑給老百姓吃了壹顆定心丸。所謂“自動續期”，即只要房屋所處建築物健康，沒有報廢，那麽土地使用權的續期不會有任何的限制，在任何情況下都可以續，老百姓完全不必擔心房子被破壞掉、老無所居。但是，《物權法》並為就如何續、續期的程序、費用等做出明確的規定，那麽我們中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那壹代，房子的情況還說不清，多讓人不放心！因此，筆者建議，國家有關職能部門在制定相關的規定時，壹定要慎之又慎、反復斟酌，對這壹問題認真推敲，不要留後遺癥。
三、學者點評
《物權法》起草人之壹、全國人大常委會法律工作委員會委員王利明教授在接受媒體采訪時表示：房子存在多久，土地的使用期限就存在多久，關於續期年限、續期費用問題，在物權法中並沒有更為明確的規定，具體操作細節比較復雜，分歧和爭論也比較大，因此在制定物權法時特意略過或者說回避了具體操作辦法，只規定了基本原則。現在土地使用權到期的情況還比較少，估計在十年後將出現房屋土地使用權到期的第壹高峰問題，因此有關部門正在制定物權法的實施細則。根據《物權法》的規定，這壹牽涉千家萬戶利益的立法重任將落在國務院的肩上。
關於續期的費用，目前有三種主流意見。第壹種意見認為，如果沒有約定或者約定不明確，續期時出讓金的數額應當按照市場價格支付；第二種意見認為，應當按照申請續期當年縣級政府確定的土地基準價減去初次獲得土地使用權時繳納的土地出讓金；第三種意見認為，續期應該免交出讓金，或者只支付換證工本費。
從操作層面看，這壹自動續租條款在我國改革開放的前沿陣地深圳很早就實行，深圳目前的做法是：到期的房屋在續證時要比照地皮的市場價，繳納壹筆不菲的土地出讓金，所以操作起來幾乎不可能。蘇州目前的房改房上市，村民宅基地到期都是同樣的狀況。不過所有的限制都在交易環節產生，如果業主產權到期後房屋不上市交易，可以不交納這筆費用。
四、住宅用地使用權期間屆滿後自動續期符合立法本意
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。物權法的上述規定，消除了群眾對住宅建設用地使用權70年期滿後住宅命運的擔憂。
對外經濟貿易大學法學院民商法學系主任蘇號朋教授在接受記者采訪時說，與現行的土地管理法、城市房地產管理法相比，《物權法》在建設用地使用權部分的規定有了如下變化和進步：
第壹，以建設用地使用權取代《中華人民***和國城市房地產管理法》中的國有土地使用權的概念。
第二，明確規定了設立建設用地使用權的範圍，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立.
第三，明確規定工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同壹土地有兩個以上意向用地者時，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，改變了《中華人民***和國城市房地產管理法》允許以雙方協議的方式出讓此類用地的做法。
第四，明確了建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人。
第五，明確規定了建設用地使用權期間屆滿前，國家因公***利益需要提前收回土地時的補償問題，並要求退還相應的出讓金。
蘇號朋教授還說，物權法對建設用地使用權的上述新規定大大擴展了該權利的設立範圍，不僅地表，而且地上和地下均可設立建設用地使用權，體現了對物的效用的充分發揮，使資源在市場經濟的環境下得到盡可能的優化配置。尤其在資源短缺、寸土寸金的城市建設中，這壹條具有極為重大的意義。
此外，蘇號朋教授認為，《物權法》對建設用地使用權的規定對百姓和企業的生產生活都帶來壹系列積極影響。首先，進壹步規範了這壹權利的設立方式，避免了國有資產流失或不正當交易；其次，對這壹權利設立範圍作出的全面規定，為天橋、地鐵、地下車庫等的建設及權利歸屬提供了充分的法律依據；第三，允許住宅建設用地使用權自動續期，確保了群眾安居樂業。
事實上，在我們中國人的觀念中，房屋不僅是安身立命之所，更是家庭中重要的不動產，因此《物權法》確立：住宅用地使用權期間屆滿後自動續期，無疑也使到期後的土地使用權和房屋所有權由分離變為合壹，切實有效的保護了老百姓的私人財產，即符合《物權法》所明確的：公私財產平等的受法律保護的立法本意。
五、續期交納土地出讓金對房價的影響
續期交納土地出讓金雖然沒有在《物權法》中明確的規定，但在現行體制下，續期交納土地出讓金的規定是不會被取消的。而且續交的土地費也不會與周邊市場價相差太多，否則就會有套利和尋租的空間。因此，從目前的法律規定來看，該規定唯壹的利好就是可能會降低房價。因為，《物權法》壹旦做了明確的規定，房屋需求者在購房時就要考慮70年後的負擔，需求受到壹定影響，因此有可能降低名義房價。但是，房價最終不是由購買者說了算，因此這個唯壹利好也不壹定會實現。非但如此，現任經濟觀察研究院院長，中國國情與發展研究所經濟學研究員，曾任《新財富》學術顧問、《中國證券期貨》雜誌執行社長、CCTV中國證券\"欄目上市公司年報財務顧問的清議先生還撰文《70年後自動續期的五點瑕疵》，清議先生認為：
1、對私權的過度保護。公權與私權是物權當中壹對最基本同時也是最復雜的概念。其中的關鍵在於，公權既是對私權的限制，也是對私權的保護。住宅的私權總是與土地的私權聯系在壹起的。雖然國內尚不承認住宅用地的私權或私有制，但就私權的相對性和有限性來說，在壹定期限內擁有的土地私人使用權與名義上永久的土地私有制之間並不存在本質的區別，或者說二者之間的差距在當今世界已變得越來越小。
2、為長期經濟增長設置障礙。亞當·斯密的土地是財富之母，勞動是財富之父學說最準確地揭示了人類生產活動的奧秘。土地作為最基本的生產資料，在壹切勞動成果當中都包含著其必要的價值含量，因此提高土地的利用效率可以創造更多的社會財富。國內將住宅用地使用權期間規定為70年，而不是與建築設計壽命相等的60年，是壹種忽視土地價值的表現，本身就是在降低土地利用效率。至於期滿後的自動續期，無異於在降低土地利用效率的道路上走得更遠。
3、變相鼓勵房價上漲。70年住宅用地使用權以及期滿後的自動續期，意味著住宅用地在不可預知的期間內無法形成二次供給。由此勢必加劇土地資源的供給短缺，以至於在供不應求的情況下導致住宅價格的上漲。
4、缺乏環保意識。住宅用地使用權70年後自動續期的法律規定，有著鼓勵不恰當延長住宅壽命和繼續大量使用水泥等不可循環再生建築材料的傾向，因此與提高建築材料復用率以及建造工廠化住宅的努力是背道而馳的。相反，如果適當縮短住宅用地的使用年限，在不影響住宅設計壽命的前提下盡可能多地使用可以循環再生的建築材料，並提高工廠化住宅的比例，可以有效減輕建築垃圾對環境的破壞作用。
5、誤導政府責任。清議先生的分析是否正確，我們拭目以待。
但是，我們也不得不承認，70年後住宅的使用者支出的地租費用不僅取決於今後的房價，還取決於今後政府的態度。目前助推地價、房價上漲的最大動力來自於地方政府自身利益。在當前大的制度框架，尤其是1994年確立的中央和地方財政分稅制度沒有改變的情況下，地價和房價還是很難降下來的。因此，不用說到70年後，其實用不了50年，購買者就要開始面臨是否則繼續支付、支付多少地租地決策問題。
其實，目前高房價的局面並非完全沒有解決之道，只要有合理制度安排，地方政府就不必靠賣地也可以像西方壹些國家地方政府壹樣有財力，地方稅收增長和房價平穩完全可以並存。經濟學家楊小凱曾說過，澳洲和美國都有壹半左右的地方政府所有的土地，用作公園和公***設施，皆由於其它土地是私有的，所以私有地的地價依賴公***設施的質量，而地方政府的財政收入（財產稅）又依賴私有地的地價。加上自由遷居，使得地價和政府所有公地經營效果之間形成回饋機制，公地經營效果越好，私有地地價越高，地方政府收入也就越高，地方政府越有錢修高質是的公***設施，因而公地經營效果越好，人們越願意移居此地。這就形成地方政府改善公***服務的良性競爭。因此，換壹個角度考慮解決地租續交問題，讓利於民與地方財力增長是可以並行的。
雖然，《物權法》頒布後，或褒或貶的聲音很多，但不管怎樣《物權法》還是關於財產歸屬和利用的法律規則，它的功能都在於明確財產所有、充分發揮財產的效用。《物權法》中規定的所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度，都是實行社會主義市場經濟體制的基本制度。因此可以說，《物權法》毫無疑問地是社會主義市場經濟的基本法律之壹。《物權法》的制定和實施，對於激發全社會的創造活力，全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會，具有重大的現實意義和深遠的歷史意義。
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