限制外資進入房地產二級市場意味著什麽？

《新目錄》對外商投資房地產業限制範圍有所擴大，對金融業限制尺度有所放寬。《新目錄》為何進壹步擴大外資進入房地產業的限制範圍？卻減少對進入金融業的限制？為此，和訊網約請相關專家對《新目錄》進行了解讀。嘉賓：曹建海中國社會科學院國際投資研究中心研究員白明商務部研究院研究員外部環境發生變化必須修訂《外商投資產業指導目錄》和訊網：2004年和2007年兩次修訂目錄的背景和時機有何異同？曹建海：2004年的時候，中國就是追求經濟高速增長，在整個十五期間是中國粗放經營的最高峰，所以那個時候可能擴大外商投資，外商當時還是非常歡迎的，包括房地產類的我們也是繼續引進的，相對來講跟現在的外部環境不壹樣的。另外2004年的時候，我們對外資並購國有企業的認識不夠，對這方面是積極開放的，導致大量私募基金在中國並購得逞。當時我們對很多問題認識是不夠的。這壹次實際上就是表明金融領域更多的開放，而且是市場的開放，確實對金融業提高競爭強度，提高服務質量，降低收費水平有很大的好處。和訊網：《新目錄》明確表示，我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，壹直不放松對這些領域的限制，基本考慮是什麽？曹建海：高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設，在國內實際上也是限制的，這是由整個國家的房地產政策所決定的。別墅、高檔寫字樓和國際會展中心占地比較多，而且這些建設本身容易助長投資過熱，我們應該防止這些的大規模建設。對外資限制這壹部分，本身就等於是為了在國內實行統壹的房地產政策。而且高檔寫字樓等很容易成為投機的對象，比如說摩根斯坦利進入中國往往就購買大型的商業寫字樓，如果他們進行投資開發，就必須進行限制，可能也有這方面的考慮。白明：高檔賓館、別墅、高檔寫字樓，這些領域本身就比較熱，現在房地產價格這麽高，大力滿足老百姓住房需求，尤其是中低價房子是當務之急。有的地方不顧這個，大力發展高檔賓館、別墅、高檔寫字樓，不僅對建材等材料造成壓力，而且不壹定有效益。因此，在這些領域限制外資就很是必要。限制外資進入房地產中介公司有利於穩定房價和訊網：《新目錄》新增加了對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制，為何會新增加這壹條？與當前的房地產市場運行現狀有何聯系？曹建海：當前的房價如此之高，這裏面其實很大的壹個因素就是房地產中介的因素，比如說現在的房地產開發公司，賣房子的時候得借助中介公司來起價，這就需要喝茶費、手續費，他們也往往可以通過中介公司避稅。目前來看中介公司在擡高房價方面，即使在壹手房的銷售環節他們也是大規模的參與了，特別是壹些國有企業的房地產銷售，國有企業很擔心房價漲幅太大引起政府的批評和媒體的批評，所以他們壹般壹手房銷售環節往往都要引入中介部門，這樣壹來，中介實際上在影響房價方面起的作用是非常巨大的。如果外資進入中介公司，通過二級市場來參與炒作，這有可能會導致大量的財富向國外流動，而且外資壹旦將房屋市場控盤，或者租賃市場控盤的話，這對民生會產生很大的影響。壹個國家壹個地方的民生住房問題，很大程度控制在外資企業手上，那是有很大危險性的。因此，《新目錄》會新增加這麽壹條。和訊網：2004年版的指導目錄，期貨公司屬於外商禁止投資的產業，《新目錄》規定外商可以投資期貨公司，但中方必須控股。這個基本的考慮是什麽？與股指期貨的即將推出有何聯系？曹建海：前幾年我們曾經關掉了不少期貨公司，在2004年的時候，中國在期貨方面的交易還是非常謹慎的。但是2005年以後國際油價大幅度波動，鐵礦石價格、有色金屬等大宗商品的價格不斷的上漲，中國在這方面的發展比較滯後，而且國際投機基金、對沖基金有專門地針對中國的采購進行投機的基金，因此在這方面中國就遭遇了不少的損失。現在國家意識到了期貨問題的重要性，就必須要“補帳”。相對來講，外資對期貨交易在經驗等各個方面，是比較有成熟的，所以放寬這種限制，實際上是希望通過引進外資參與期貨交易，可以幫助國內的期貨公司規避風險，提高經營水平。當然這肯定與股指期貨的推出也是有壹定關系的，為股指期貨的推出奠定基礎。白明：中國金融市場的開放是壹個大趨勢，但是開放不是說壹夜之間完成，必須得逐步開放。這麽多年來逐步成熟了，現在不管是B股開放，還是港股直通車等都在有條不紊的進行了。中國對外開放不斷升級，過去擴大出口參與國際分工，從商品上開放，從資本上開放，但是金融資本是資本比較高級的形式。開放期貨公司是金融資本開放的典型形式。《新目錄》有利於民生和維護國家安全和訊網：《新目錄》不再允許外商投資勘查開采壹些不可再生的重要礦產資源，限制或禁止高物耗、高能耗、高汙染外資項目準入。此外，大豆和油菜籽食用油脂加工、生物液體燃料生產要求由中方控股，玉米深加工則被列入限制類目錄。如何看待對外資的這些名目繁多的“禁地”？曹建海：我們過去在礦山勘探開采領域犯了壹個最大的錯誤，就是允許不同經濟形式的資本都可以參與。這對礦山的開采造成了巨大的破壞，這種破壞主要是外商和民營企業等造成的。在這個領域對外資我們應該是不再鼓勵的，勘探領域適度的合資也不是必要的。獨立的外商進行投資勘探實際上並不符合礦山開采勘探的基本內在規律，因為這種礦山是全民資產，如果由外資來控制國家的資源，實際上導致這個國家的財富大規模的流失。像委內瑞那原來也是大量的石油資源被外資控股，而實行國有化以後，國民福利得到了極大程度的提高。基於這種考慮，現在如果允許外資進來，將來再進行國有化，就會非常麻煩，所以這個考慮還是比較妥當的。白明：資源是上帝賦予中國土地的資源，由中國人民***享。但現在資源價格改革並沒有徹底到位，在沒有到位的情況下，我們無法界定具體的收益分配。比如說妳挖壹噸煤有多少是老天爺給妳的，是自然賦予妳的，有多少是妳勞動創造的，多少資本要素形成的，不能準確的判斷出來。在這種不能準確的情況下，外資進來除了資本回報以外，肯定要獲取大自然給中國的財富，這種財富中國何必給妳呢？過去是因為中國外資少，適當讓給外資壹些是可以，但現在資源越挖越少，資源價格越來越高。於是中國憑什麽讓給外資，而且中國外資現在有過剩的跡象，在這個時候出臺限制措施恰逢其時。和訊網：那大豆和油菜籽食用油脂加工、生物液體燃料生產要求由中方控股，玉米深加工則被列入限制類目錄呢？曹建海：這些東西都是不壹樣的，比如說大豆和食用油脂加工，這方面是屬於民生類很重要的內容，這壹塊應該是控制在國內企業的手上。生物液體燃料的生產，玉米加工這些是關系到糧食安全，如果大規模的引進外資，壹旦失控，就會導致個國家糧價的上漲，關系到民生的問題，所以有必要對外資進行限制，這個比過去也是壹種進步。白明：這個主要是產業導向，因為這個東西確實有些熱，容易造成重復建設。比如玉米深加工，加工了半天沒有出來什麽像樣的原料，跟酒店壹樣，往往形成過度競爭，國內已經很激烈了。和訊網：此次《新目錄》的發布對搞好宏觀調控，統籌國內發展和對外開放有怎樣的意義？曹建海：意義就在於限制外資的增量，有利於減少外商直接投資的增加，順差過大，外匯儲備增加，以及物價上漲等的矛盾。另外對壹些行業資源、民生的控制，意味著我們更加關註國家安全，開放也不再是敞開口子大開放，這是過去交學費的必然，交了大量學費以後我們學的更加聰明了。外資對《新目錄》“下有對策”？和訊網：外資對《新目錄》將會持有怎樣的態度？外資會不會“下有對策”？曹建海：這肯定是有的，比如說外資可以通過對原有企業的增資方式來實現。這個政策本身的操作性不是特別強，由於靈活性比較大，加上地方政府在引進外資方面，特別是中西部地區引進外資方面，地方政府對外資GDP的考績也還是比較看重的，這有可能導致政策本身很難落實。白明：外資肯定會想壹些辦法，這個目錄本身就是壹個導向作用的。任何政策都是利益格局的再調整，總有人高興有人不高興。