這篇文章準備了半年，還是決定寫壹寫
我有壹個很多年的習慣了，就是當年我入行時候看過的項目交房之後還會去復盤壹下。
我依稀記得我看盤時候售樓處裏描繪的場景，而那些場景站在現在這個時間點去解讀，又會有不壹樣的解讀
我入行時候的第壹份工作，就是把上海所有萬科的項目都看了壹遍
我當時的領導和我說，看過萬科的項目， 妳就知道別人盤好在哪裏差在哪裏
正是因為這樣的標準，上海的每個萬科項目我都看的異常仔細，幾乎每個案場我都會待滿半天，拿著笨重的相機拍夠200張照片
在所有項目裏，至今依然會回憶還帶著壹點困惑的，大概就是這個項目了
這是壹個二手房，所以不是廣告大家請放心，
但是很多項目解讀的背後，我有很多的話要說，借用大家壹點時間，我們看看萬科十年前的壹個項目
從樓盤名字開始就很有意思，甚至有點奇怪：
萬科五玠坊
01
項目位於北蔡，壹個在浦東非常好的位置
那個年代的萬科還是城市剛需中產的代表，尚沒有發力做高端類產品，這麽壹個地塊應該是上海萬科當初拿到最好的壹塊地了
而萬科面對這樣的地塊的產品態度是： 做新中式
各位不要覺得現在到處都是新中式新東方的風格設計，但是這種風格的流行也就這兩年才有的事情
而如果倒推十年，願意做新中式的不僅僅是小眾，而是絕對的異類
但是萬科在10年前就開始做新中式了，甚至第壹個新中式還不是五玠坊，而是壹個叫第五園的產品
第五園的產品雛形來自深圳，在上海做了變異規劃了壹款徽派建築產品，風格純粹到甚至把壹家蘇式古宅從外地原封不動的搬過來放在樣板段裏
而五玠坊雖然也屬於新中式，但是整體的表現卻和第五園不同，五玠坊的表現更加現代，更加簡潔，更加偏向於現代中式或者日式的感覺
網絡素材是這樣的
網絡當初記錄下的畫面素材是這樣的
在我當年只有100萬像素的相機記錄下的鏡頭呢，是這樣的
我們看到這樣的畫面
可能第壹感覺就是這個立面不好看，在現在壹定是全部弄成落地玻璃然後色調調整成星空藍或者高級灰的狀態
我們印象中的現代風格建築大概就是那個樣子
其實妳不認真看可能發現不了，五玠坊整體裏面之所以弄成這樣，是因為整個立面用了壹款至今在住宅產品裏都不太用過的元素
陶土
怎麽來解釋這種才是，可能換壹張照片來看比較直觀
這是壹種放在現在也極少會被采用的建築材料
各位首先要知道，陶土百葉是壹種成本不低於鋁板或者石材的壹種外立面材料，之所以沒有廣泛的運用，核心是因為施工工藝的難度極大
因為是用陶土燒制而成，良品率極低
另外外掛因為相對輕薄沒辦法批量操作只能壹點點的掛
導致於五玠坊之後，我很久都沒有看到了 ，直到去年在深圳的龍華金茂府身上看到了這種材料
所以對於萬科來說，他的目的很簡單，第壹希望立面的質感可以更純粹，第二立面的質感可以更持久
因為材質的原因，陶土表面會有壹個個細微的孔，所以比較耐臟，也不會反堿，多年之後立面還是會保持平整和嶄新的樣子
簡單的來說，就是雖然不會像玻璃石材壹樣抓眼球，但卻很耐看
跟景觀結合起來的意境感會更強壹點
所以這個項目從壹開始萬科就選擇大膽
但是大膽的內核是希望第壹次面對市中心土地的萬科，希望交付出的是壹個歷久彌新的項目
02
當然，這樣的立面也不止於此，這樣的立面還破了壹個難題
這個問題其實放在現在都是壹個好問題： 就是建築的采光和用戶的私密性如何權衡的問題
如今各位看過很多大面塊落地玻璃，核心內核會告訴妳未來這裏的采光通透性會有多好，以及妳在室內可以看到怎麽樣的室外景觀
但是妳可以看到外面風景的時候，其實妳自己也會成為別人的風景
私密性如何考慮
這個問題在五玠坊裏是這麽解決的
立面選用陶土還有壹個重要原因是這個材質的重量相對比較輕
需要立面的重量比較輕的壹個重要原因就是
其實這個陶土百葉是可以 折疊打開 的
室內有大量這樣的落地玻璃，如果妳願意可以把這樣的陶土百葉徹底的打開
如果好天氣的時候可以完全的打開，感受有天有地的，如果是下雨天把百葉關上，這樣妳的陽臺和玻璃也會比較幹凈
當然妳可能會問，這個百葉又不是窗簾開關那麽容易，日常如果關著是不是暗無天日啊
還真不是
我當年拍照還是很仔細的
並且內視角可以看出，拉上百葉之後對室內的采光不會有很大的影響，整體還是很透亮的
而私密性得到完全的保護
這也是行業裏的壹次大創新，從此之後我再也沒在其他地方再看過
03
所以從單單壹個立面就可以看出萬科對壹個項目的態度，而這個項目的亮點從現在開始還是剛剛開始
第二個我記憶深刻的，這是壹款 大平層產品
盡管這麽多年大家對大平層的概念開始無感了，但是這個十年前的大平層產品的設計理念依然領先現在很多的設計
很多細節到目前為止還沒有人敢第二次做
什麽是大戶型，就是面積是有底線的，五玠坊的產品起步就是246平米，然後壹直到328平米
但是大歸大，戶型設計上卻沒有做大戶型只有大沒有其他的通病，我認為五玠坊的大戶型設計上存在很多的亮點
來看其中壹個戶型
這是壹個值得看壹個小時的戶型圖，雖然面積大但是每壹個開間每壹個進深都得到充分的利用
比如客廳部分做了壹個非常非常的轉角陽臺，不論開間還是進深都是極度奢華的尺度
還有很多比如真正的壹梯壹戶，而不是偽兩梯兩戶改成的壹梯壹戶，有獨立成體系的洗衣房以及主臥的超配規劃，現在在上海都很少見了
我這裏想說壹個細節，就是這個戶型的 動線設計
嗯，講真的也不知道為啥這些基本功在很多房企內部都已經絕跡了
在面積足夠的前提下，將室內的動線進行充分的規劃，居住靜區和生活動區實現徹底完全的區分
也正是因為區分的同時， 中島島臺 的元素第壹次在室內空間內出現了
這樣的空間也在未來的交付過程中給到用戶更多的生活場景，太多壹家人可以互動的場景都會在這裏發生
而這個痕跡也在未來萬科在上海的改善型產品中得到保留，不論面積多大餐廳和客廳之間融入更多的吧臺元素都能找到五玠坊的痕跡
這樣的功能細分的邏輯也在居家動區也有呈現，大家仔細看主臥的套房規劃，大膽的把主衛放在朝南向
並且和臥室連通。北向給到壹個超大的衣帽間，這樣的格局設計也是少見了
所以這壹款戶型設計給到業內壹個很大的思考： 大戶型除了保證尺度，依然可以細分出足夠多的的細碎空間用來滿足生活中的精神需求
不過很遺憾，這壹個邏輯慢慢在行業內消失了，上海不再需要太多大戶型，而願意做大的都在強調自己附贈面積要更大
04
好，看到這裏大家什麽感受
我替妳問壹個問題，那這是壹個成功的項目麽
這是壹個非常好的問題
我們分開兩個層面來看，壹個不得不承認的事實就是，五玠坊整體的面積過大總價太高，從而導致整個二手市場的流動性比較弱
從此之後上海也不太做大平層產品了，上海對於豪宅的面積段定位也甚少超過160平米了，上海的別墅140-180也非常的常見
另外，五玠坊之後上海關於新中式的風格至始至終也沒有流行起來，直到最近2年才開始流行。
而萬科在五玠坊之後也不太做新中式的產品了，甚至關於五這個數字也再沒有出現
這些都是事實，但這些都 不是全部
我想和大家分享這個項目的另壹個側面，這是萬科第壹次做高端類產品，也是萬科進入上海的第十五個年頭
五玠坊之後很快，萬科就端出了翡翠系產品
2015年上海同時拿出了3個翡翠系產品，不僅創造了當年上海單個房企的銷售紀錄，還壹舉夯實了萬科做高端產品的市場認知
從五玠坊到翡翠濱江再到中興路壹號，萬科對豪宅類產品的把握越來越有信心
除此之外，因為五玠坊的戶型研發體系，萬科成為了行業內不太有的， 不為控面積為唯壹訴求的開發商。
房地產發展，室內面積集約化是必然的，空間設計越來越緊湊是壹定的
但是這是不是唯壹的選擇，或者說我們在控制了面積之後，是不是別的都不用做了
這也是壹個好的問題，如果有設計團隊的朋友也可以想想這個問題
萬科在戶型設計上依然還有自己堅持的東西
後面包括天空之城陸續出現的神戶型，很多細節都來自當初的五玠坊，把戶型設計和精裝修體系同步推進從而細分出更多創新細節
而對用戶來說這些點都可以呈現出更多的生活場景，這也是萬科如今在戶型上的技術壁壘
所以這就是我想說的，壹個項目，
做了，
賣了，
然後呢……
對於太多數的開發商來說，可能接下來就要忙其他的項目了，看看之前自己的項目什麽好賣，然後繼續做好賣的那壹款，然後就結束了
但是對於萬科來說，對於壹個項目的結束，在體系內甚至只是開始，復盤好的，總結不好的，然後在下壹個項目內得到很好的發揮
地產業內會壹直探討壹個話題，叫為什麽總是萬科。
其實在我眼裏萬科的體系並非來自壹個個人，更加不是所謂的情懷，而是敢於創新的同時也敢於叠代
我們看到萬科翡翠系的橫空出世背後是大量叠代巨量優化之後的結果
這也是為什麽我壹直會說的，萬科總是可以把壹個項目做的很長。很長的邏輯在於操盤手的不會忘
我依然記得在天空之城負責人和我聊那壹座橋時候的生活場景，依然記得中興路壹號操盤手興奮的和我說著項目背後的故事
每壹個故事的細枝末節，都能在時間裏找到答案
05
我在寫這份報告的時候，手機裏依然存著壹張照片，當初五玠坊圍墻上的壹句話
貴在生活本真
這句話在房地產行業裏面已經消失很久很久了，但是其實過了那麽久之後大家才發現，真正貴的，可能就是生活本真
作為地產人，我們設計了那麽多東西，到底有沒有設計出未來用戶生活的場景
今天這篇文章我問了好多問題，但這個真的是壹個很好很好的問題
最後再說壹個細節，這個項目的全名其實是叫 萬科2049五玠坊
2049什麽意思
這個數字會給人很多的遐想
當初萬科在世博館裏的萬科館的名字就叫2049，而那個館有壹個主題，壹***五個字，叫：
尊重的可能