土地與房產不可以分開抵押。依據我國相關法律的規定，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。也就是說，土地使用權抵押的，房屋壹並抵押。房屋抵押的，土地使用權應壹起抵押，並辦理抵押登記。
沒有土地所有權，不能進行抵押。在建的房屋可以做抵押貸款的，屬於在建工程抵押。在建工程抵押指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
壹般在使用土地或者房產進行借款的時候，那往往才會涉及到抵押的問題，建議此時最好是通過銀行或者其他法律批準的金融機構進行抵押貸款。
法律依據：
《民法典》
第三百九十七條
以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權壹並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物壹並抵押。
抵押人未依據前款規定壹並抵押的，未抵押的財產視為壹並抵押。