1.賣方向抵押貸款發放銀行申請批準；
2.銀行審核後，銀行、出賣人、新買受人簽訂協議，銀行同意出賣人轉讓房屋，買受人承諾優先償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶中直接扣收未償還貸款本息，買受人承諾交易時將房款劃入出賣人在銀行開立的賬戶；
3.出賣人與買受人簽訂房屋轉讓合同；
4.買方向銀行申請新的貸款。計算公式為:貸款金額=所購房屋市場價×二手房貸款比例。壹般住宅的按揭貸款額度是房價的70%左右，如果有保障的話可能會更高。商鋪貸款額度50%左右，寫字樓60%左右，廠房最高50%。
5.銀行同意後，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同；
6.銀行和出賣人到房地產管理部門辦理註銷抵押登記手續後，再與買受人辦理新的抵押登記手續。
因此，在辦理個人住房抵押貸款過戶時，房主需要先詳細咨詢當地銀行，確定流程後再進行辦理。