根據《關於商品房買賣合同糾紛適用法律若幹問題的解釋》第二十三條規定，《商品房買賣合同》約定:因壹方當事人的原因致使買受人未能訂立商品房擔保貸款合同的，對方當事人可以請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的事由導致商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將已收取的購房款本金、利息或者定金返還買受人。
購買房屋所支付的定金，是否抵押貸款尚未下來可以分為以下幾種情況:
如果未能訂立抵押貸款合同是由於開發商的原因造成的，例如開發商手續不全或銀行認為開發商缺乏擔保能力，而買方因無法辦理抵押而無法繼續履行合同，則買方可以退房而無需承擔任何責任，甚至要求開發商承擔責任。
如果因不可歸責於開發商和買方的原因而無法辦理貸款，買方也可以要求解除合同並退還購房首付款。不能歸咎於雙方的原因主要是政策因素，如國家貸款政策的調整、房地產市場的調控、銀行貸款規模的限制等相關原因。如果出現這種情況，買家也可以要求退房並退還首付款。
如果是因為購房者自身的原因，如購房者提供的資料不完整，或購房者缺乏還款能力，銀行認為購房者不符合貸款條件而不予發放貸款，導致無法訂立貸款合同。如果買受人要求撤銷已訂立的購房合同，法院壹般不予支持。如果發生這種情況，買家應該與開發商重新協商付款或直接向開發商支付房款。如果房款無法支付，開發商可以根據合同約定收取買受人的違約責任。