1.因不可抗力導致購房合同無法簽訂。
根據法律相關規定，因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將首付款返還給買受人。也就是說，如果因不可抗力導致購房合同無法訂立，且買賣雙方均不承擔違約責任，那麽購房定金需要全額返還給購房者。
比如銀行貸款暫停，樓市政策調整等等，這些都是不可抗力因素。在這種情況下，買家可以要求取消協議，並退還定金。壹些具體的購房政策，購房者可以去房地產相關網站了解。
2.開發商未取得“五證”
根據住建部發布的《商品房銷售管理辦法》，開發商因不具備銷售條件而違規銷售取得的定金，必須無理由返還。
這裏的“五證”是指國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售(預售)許可證，其中預售許可證最為重要。
沒有預售證，就意味著開發商沒有合法的權利銷售該樓盤，也就是開發商完全違法銷售，所以購房者完全有理由要求開發商退還定金。所以想退定金，可以調查開發商是否取得了商品房預售許可證。