1，等額本息法
計算原理:銀行收取每月供款剩余本息，再收取本金；剩余本金在月供中的利息比例減少，本金在月供中的比例增加，月供總額不變。
2.平均資本定律
月還款額等於月本金加上月本息。
每月本金等於本金除以還款月數。
每月本息等於(本金減去累計還款額)乘以每月預期年化利率。
計算原理:如果本金月還款額不變，利息會隨著剩余本金的減少而減少，而月供會隨著時間的推移而減少。
抵押貸款的提前還款方式
1.提前全額還款，無房貸利息，提前還款日前計算利息；
2.提前還款。如果貸款期限不變，這個房貸的本金會減少，然後重新計算月利息。如果貸款本金減少，產生的利息也會減少；
3.提前部分還款，縮短貸款期限，減少貸款本金，縮短貸款期限，月供可能略有變化，利息較輕。
註意房貸的提前還款方式。
1.不建議提前給享受較大利率優惠的人還款。隨著房地產市場調控政策的升級，近幾年的房貸利率折扣與往年有所不同。如果申請房貸時享受較大的利率優惠，不建議提前還款。因為這種優惠在後續貸款中很難遇到，如果不是為了盤活房子剩余價值重新操作貸款，建議不要輕易嘗試。
2.在平均資本中，不建議在付款期的三分之壹之後進行預付款。平均資本是貸款總額平均分攤的成本基金，利息按剩余本金計算。也就是說，後期剩余本金少，產生的利息也少。這種情況下，還款期超過三分之壹，借款人的利息就接近壹半，後面的部分就是本金。利息高低對金額影響不大。如果選擇預付款是為了節省貸款利息，那麽當平均資本中的支付期超過三分之壹時，預付款的意義就不大了。