主要操作步驟:
1.確定證券化資產並建立資產池。發起人壹方面要分析其融資需求，另壹方面要根據證券化的要求選擇資產進行證券化。壹般選擇未來現金流穩定的資產。
2.設立特殊目的載體（SPV）。目的是盡量減少商業銀行破產風險對證券化的影響。
3.真實出售“資產”。只有“真正出售”才能實現證券化資產與商業銀行之間的“破產隔離”，從而有效保護投資者的利益。
4.信用增級。提高已發行證券的信用評級，使證券在信用質量、償還及時性和確定性方面更好地滿足投資者的需求。
5.信用評級。信用評級機構通過審查各種合同和文件的合法性和有效性來給出評級結果。信用等級越高，證券的風險越低，從而通過發行證券籌集資金的成本越低。
6.出售證券。
7.向發起人支付資產購買價款。證券出售時，承銷商將發行資金分配給發行人SPV，發行人按約定向承銷商支付發行費用，有助於住房抵押貸款證券化市場的長期穩定和證券化產品期限結構的合理化。
8.管理資產池並在證券化交易中實現規模經濟。SPV雇傭專業服務提供商來管理資產池。服務提供商壹般由商業銀行提供服務，因為商業銀行已經熟悉基礎資產。
9.還清證券。根據證券發行時說明書中的約定，SPV將在證券償還日委托受托人按時足額向投資者償還本息。