不能抵押的財產有:
1，土地所有權。土地所有權是指所有人依法對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利。我國土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織，其他任何組織或個人都不能享有土地所有權，因此我國土地所有權不能抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權，不能抵押。但是有兩個例外:
（1）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的土地使用權可以抵押；
（二）鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押，但鄉（鎮）村企業的廠房等建築物抵押的，其占地範圍內的土地使用權應當同時抵押。
3.用於教育、醫療、市政等公益事業的房地產。如學校、幼兒園、醫院等公共機構、社會團體、教育設施、醫療衛生設施等社會福利設施的不動產不得抵押。
4、所有權、使用權不明或者有爭議的不動產。抵押權的設立要求抵押人對抵押物享有所有權或者依法享有處分權。如果權屬有爭議，抵押權的設立和實現都存在問題，不能保證債權的實現。因此，禁止將權屬有爭議的房地產作為抵押物。
5.文物保護建築和其他具有重要紀念意義的建築。這類建築具有特殊的歷史和紀念意義，與公共利益密切相關，不能隨便處置，因此禁止作為抵押物。
6.依法被查封、扣押、監管或者以其他形式限制行動的房地產。被查封、扣押、監管限制的不動產暫時處於不可轉讓狀態，因抵押人沒有自由處分權而不能抵押。
7.依法納入拆遷範圍的房地產。由於納入拆遷範圍的不動產處於不確定狀態，為保護債權人利益不得抵押。
8.依法不得抵押的其他房地產。如果按法定程序將建築物抵押，則抵押無效。