二套房認定的標準如下：
如果購房者貸款購買過壹套房屋，並且能通過房屋登記系統查詢到房產的話，再進行貸款買房的就算二套房，用貸款購買過壹套房，但後來出售賣掉了，而且通過房屋登記系統查詢不到房產。
但在銀行征信系統裏能查到貸款記錄，再進行貸款買房的也算二套房，全款購買過壹套房，而且通過房屋登記系統也能查詢到房產的，那麽再進行貸款買房也算是二套房，盡管當地暫不具備房屋登記系統查詢條件的，但若銀行盡職調查核實購房人已有壹套住房的，那麽再買房就算是二套房。
需要註意的是，全款購買過壹套房，然後就賣掉了，房屋登記系統查不到，再進行貸款買房的，其實是不算二套房的。
雖然現實生活中有很多夫妻為了買房假離婚，他們以為假離婚就可以以首套房的名義來貸款買房，但是先這種方法已經行不通了，因為即使購房者夫妻離婚了，房產判給壹方了，只要央行的征信系統中曾經有房貸記錄，那麽另壹方再貸款買房也會被認定為二套房。
買二套房和壹套房的區別
1、首付比例不同
如果是在不限購限貸的城市裏購買的是首套房的話，即便購房者是通過商業貸款的方式來購買房屋，那麽首付比例壹般在20%左右，如果是購買二套房的話，商業貸款的首付比例則為30%以上。
2、貸款難度不同
由於在申請貸款的時候，很多購房者都遇到過被銀行拒貸的情況，通常首套房在申請貸款的時候是比較容易的，而二套房想要申請貸款的話難度要比首套房大很多，特別是在遇到銀行資金緊張的時候，二套房的貸款是很難申請到的。