1.如果房屋在抵押權設立前出租，不影響抵押權的設立，行使抵押權時原租賃合同仍然有效。但是，抵押設立時，抵押人應當將租賃事實告知抵押權人。
2.抵押權設立後房屋出租的，抵押權人可以直接行使抵押權，承租人不得對抗抵押權人。承租人明知存在抵押的，損失自行承擔；抵押人未將已經抵押的事實告知承租人的，承租人可以要求抵押人賠償損失。
最高法院關於擔保法的解釋
第六十五條抵押人將租賃財產抵押的，在抵押權實現後的有效期內，租賃合同對抵押財產的受讓人仍然有效。
第六十六條抵押人出租抵押財產的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不發生約束力。
抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已抵押的，因實現抵押權而造成的損失由承租人承擔。