我們說的商品房(大產權房)應該是“五證”齊全，可以抵押，而小產權房不會在交易市場備案交易，也不能按揭購買。產權大的商品房用地是國有出讓性質(可以發國有土地使用證)，產權小的多是集體土地性質(不能發國有土地使用證)。
鄉政府發的所謂小產權，實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。