房產證抵押給銀行後，未還清房貸不能過戶；過戶必須申請提前還款，拿出房產證解除抵押狀態，然後沒花多少成本就把所有權過戶給老婆，再向銀行申請貸款。但是妳不能用這種方式申請按揭貸款，只能申請銀行按揭貸款。最長期限10年，利率比按揭貸款高30-50%，壹般為6.55%，所以不需要把所有權過戶給妳老婆，也不需要提前還貸做證據。
妳在北京按揭的時候，妳的房子就已經體現在妳的個人征信裏了。所以，再買房，就是二套房了。按照二套房政策，首付六成，房貸四成。貸款利率肯定會上浮更多，看妳當地的貸款政策。
想操作第二套做第壹套，請咨詢天津本地貸款包工頭(賣房的房地產公司證專員)。不可能去問銷售人員，他們自己都沒搞懂貸款。
或者買二手房，找貸款中介或者房產中介去操作。
我是重慶的貸款中介。
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