房地產公司的保證金何時退還取決於項目抵押貸款合作協議的約定。
因為根據商業銀行的信貸管理規定，個人住房抵押貸款需要房地產開發公司與商業銀行簽訂項目抵押貸款合作協議後才能辦理業務。據此，要求房地產開發公司在取得房產證之前為借款人的階段性擔保提供擔保。如果借款人違約還款且催收失敗，銀行有權扣劃存款以償還違約貸款的本息。通常情況下，協議規定，只有在開發項目中所有借款人的房產證辦理完畢且預抵押轉為正式抵押登記後，開發公司才能申請退還定金。