鄉村證書和城市證書的主要區別在於土地的性質。
市證是國有土地，市證房子有產權，國家允許買賣。這塊土地上的房產也可以貸款。同時，市證是開發商或者有正規手續和證件的單位建的，可以上市流通，所以市證房的買賣可以光明正大的交易。
村證是集體所有的土地，村證房是指村委會為了改善村民的居住環境，在村裏自主開發建設的村民福利房。銷售對象僅限本村村民，可在村民內部轉讓，但不允許作為商品房銷售。所以村證房是小產權房，沒有產權，國家不允許買賣。村裏只發類似宅基地證的房產證，房管局沒有記錄，也沒有統壹印制的房產證。所以村證房的買賣都是私下進行的。