不能 抵押 的房產： 1、存在權屬爭議的。 2、根據城市規劃，市區政府決定收回 土地使用權 的。 3、存在權利限制的房產，例如用於教育、醫療、市政等公***福利事業的房產、私人建房等。 4、列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物。
《 民法典 》第三百九十七條，以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權壹並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物壹並抵押。